Hvordan å beregne brutto driftsinntekter i fast eiendom

Når vi vet den brutto potensielle inntekten til en eiendomsinvesteringseiendom, kommer vi til brutto driftsinntekt ved å trekke ut de estimerte årlige tapene på grunn av manglende betaling eller ledige stillinger.

Vanskelighetsgrad: Enkel

Tid kreves: 5 minutter

Her er hvordan:

La oss bruke vårt allerede beregnede brutto potensielle inntektsresultat på $ 54 000. Det er hvis alle enhetene er full og alle husleien betalt.
På bakgrunn av erfaring, dagens marked og utleiebelastning, anslår vi at våre tap som følge av ledige stillinger og manglende betaling vil bli 5%.

$ 54 000 *. 05 = $ 2700
$ 54 000 - $ 2700 = $ 51, 300 for vårt brutto driftsinntekter

Hva du trenger:

Kalkulator

Det handler om inntekter

La oss tenke på utleieeiendomsinvesteringen og pause ned de to hovedkomponentene, inntekter og kostnader. Vi starter med utgifter.

Utgiftene som er involvert i investering i leieeiendom er noen kontanter og andre regnskapsposter, for eksempel avskrivninger. Så, ikke alle utgifter er kontanter ut av lommen. De faktiske eier- og driftskostnadene inkluderer:

skatter
boliglånsinteresser
markedsføring og annonsering
administrasjonskostnader
juridisk og regnskapsmessig
noen verktøy
reparasjoner og vedlikehold
ledig stilling og tap på kreditt
kjøp og salgskostnader

De er alle ganske veldefinerte, og vi har litt kontroll over noen av dem. Vi kan handle og forhandle noen av dem for å redusere disse utgiftene. Poenget er at de skal ha det vi kan estimere ganske nøyaktig som maksimale beløp vi kan bruke i avkastning og fortjeneste beregninger.

De er ikke ting vi kan endre dramatisk; det er med mindre du kan få skatter opphevet eller advokater og regnskapsførere til å jobbe gratis.

Når det gjelder inntekt, er ting imidlertid mindre kvantifiserbare fordi vi har flere muligheter og litt mer kontroll. La oss tenke på noen av måtene som inntektene er avgjorte og variable på.

Oppkjøpet av første eiendom

Hvor godt vi gjør vår due diligence for å finne gode kjøp, er den første kontrollen vi kan utøve over inntekt. Ikke bare handler det om å finne et røverkjøp, men også om å kjenne den beste beliggenheten, nabolaget og eiendommens egenskaper vil være best for utleie.

Husk egenskapene og fasilitetene som leietakere vil ha, og de er hovedsakelig hva kjøpere ønsker. Gå sjekk ut noen nye boliger i varme underavdelinger. Kanskje det er noen relativt billige ting du kan gjøre for å gjøre hjemmet du kjøper mer ønskelig, og dermed mer etterspurt.

Når du har funnet ut hvor du skal kjøpe, gjør du din forskning og finner mulige egenskaper. Du gjør litt mer due diligence og mange beregninger.Når du finner den rette, er det på tide å forhandle deg til en pris som er under gjeldende markedsverdi.

Innstilling av riktig leie

Nå er det lett å si, få så mye som mulig, men det er ikke nødvendigvis den beste tilnærmingen. Du tar hensyn til de gjeldende leien og hvordan eiendommen passer inn med funksjoner og konkurransefortrinn. Beregn deretter tapene dine når eiendommen er ledig mellom leietakere. Du ser, hvis leien er satt for høy, vil du sannsynligvis oppleve mer ledig tid, slik at du kan miste alle eller enda flere av gevinstene dine fra høyere leie.

Det er kontroll, og du har noen.

Leietakerforhold, reklame og ledelse

Nå som du har leietakere på plass, holder du så lenge som mulig ved rådende leier en god tilnærming, og du har litt kontroll over det. Stor leietakerforhold, god service, gode klagehåndteringsmetoder, kommer sammen som ledelsesteknikker for å maksimere inntektene. Å gjøre alle de riktige tingene i markedsføring, lease søknad og intervju prosesser og løpende ledelse vil holde inntektene flyter og kutte ned på ledig stilling og kreditt tap.

Som du ser, har du flere ting du kan påvirke eller kontrollere på inntektssiden enn på bekostningssiden. Tilbring tiden som er nødvendig for å få kostnadssiden strammet opp, men konsentrere seg om inntektssiden for å få mest mulig ut av utleieinvesteringen.