Beregning av netto driftsinntekter (NOI)

Som en eiendomsmegling som betjener investeringskunder, må du være veldig kjent med alle metoder for verdsettelse av inntektsegenskaper. En av disse er beregningen av netto driftsinntekter, da den brukes med cap rate for å bestemme verdien av en eiendom.

Vanskelighetsgrad: Enkel

Tid kreves: 5 minutter

Her er hvordan:

1. Bestem eiendoms brutto driftsinntekter (GOI):

   Brutto potensiell inntekt - Ledig stilling og Kredittforlengelse = Brutto driftsinntekter

2. Fastsett driftskostnadene for eiendommen. Dette vil omfatte utgifter til ledelse, juridisk og regnskapsmessig, forsikring, vaktmester, vedlikehold, forsyninger, skatter, verktøy, etc.
3. Trekk driftskostnadene fra brutto driftsinntekt for å komme til netto driftsinntekter. Ved hjelp av eksemplet på en eiendom med et brutto driftsinntekt på $ 52 000 og driftskostnader på $ 37 000, vil vårt netto driftsinntekter være:

   $ 52 000 - $ 37 000 = $ 15 000 Netto driftsinntekter

Kommersielle långivere bruker forskjellige kvalifikasjonskriterier for å avgjøre om et boliglån er garantert og hvor mye de vil låne mot en eiendom. Investeringseiere blir vanligvis ikke individuelt vurdert som deres kreditthistorie, da det ikke er så viktig for långiveren som inntektsgenereringspotensialet for eiendommen som skal pantsettes.

Faktum er at en boligkjøper skal bo i hjemmet de kjøper, slik at utlåner vurderer deres evne til å betale boliglån og deres historie om å betale gjeldsforpliktelser.

Det er en veldig annen situasjon fra en kommersiell eiendom, la oss si et kontorkompleks. Kjøperne kjøper denne eiendommen for et enkelt formål; å generere positiv kontantstrøm fra leieinntekter.

Inntekt

Motivasjonen for kjøpet er inntekt, slik at utlåner ønsker å evaluere eiendommen basert hovedsakelig på inntekten den vil generere.

Sikkert, eiendomsforhold og andre faktorer inngår i boligkvalifikasjonen, men inntekt er den store faktoren. Hvis eiendommen kan betjene gjelden (betale boliglånsbetalinger) og fortsatt har en akseptabel månedlig inntekts kontantstrøm, vil et boliglån sannsynligvis bli initiert.

Utgifter

Utgifter er selvsagt halvparten av de store overvejelsene i NOI-beregningen. Det er kritisk å fange opp alle driftskostnadene til eiendommen. Disse kan og gjør ofte:

• Markedsføring og annonsering - Avhengig av egenskapstypen kan denne utgiftskategorien variere mye. For en leilighet eiendom, vil mesteparten av denne regningen være reklame for å generere leietakere. For en detaljhandel eller kontor eiendom vil det samme gjelde, men det kan også være markedsføringsutgifter å presentere eiendommen til forbrukere eller kunder for leietakere.
• Ledelse - Profesjonell ledelse er normen for større kommersielle eiendommer. Denne utgiften er betydelig, men det kan kompenseres mye av besparelsene profesjonell ledelse kan generere i drift og vedlikehold av eiendommen.
• Verktøy - De som ikke passerte til leietakere, ville være i denne kategorien.
• Reparasjoner og vedlikehold - Alt fra landskapsarbeid for å fikse ødelagte klimaanlegg eller maling av enheter ligger i denne bøtte.
• Forsikring - Dette er også en stor kostnad.

Disse er hovedkategorier, og det er andre utgifter som er avhengige av bruken av eiendommen og leietakerne.

Hvis de forholdene som långiveren ønsker etter inntekt, ikke peker på godkjenning, kan låntakere komme opp med mer kontanter for en forskuddsbetaling for å bringe forholdene på linje. Netto driftsinntekter er svært viktig i kommersiell utlån.

Tips:

1. Vær veldig forsiktig med å få alle driftskostnadene i beregningen. Manglende utgifter vil øke netto driftsinntekter og dermed føre til at kunden din betaler for eiendommen basert på verdsettelse ved bruk av kupongrente.
2. For de mest brukte investorberegninger som er forklart og et regneark for å beregne dem, ta dette linet, for de 10 beste beregningene.

Hva du trenger:

• Kalkulator
• Omfattende spesifisering av driftskostnader.

Ingen av disse beregningene er rakettvitenskap. Du vil raskt komme opp til fart og kunne gjøre dem eller diskutere dem intelligent med kommersielle investorkunder.