Når en agent hevder å ha kjøperen til ditt hjem

Hvis du eier ditt hjem, har du sikkert mottatt brev i posten fra eiendomsmeglere som hevder: "Jeg har en kjøper til ditt hjem." Gjør ingen feil: Disse bokstavene er tynt forkledte innkallingsbrev fra wanna-bli noteringsagenter. Selv om en av disse agenter representerer en kjøper i markedet for et hjem, er det omtrent null sjanse for at kjøperen faktisk ønsker ditt spesifikke hjem. Dette er en av grunnene til at publikum ofte mistillit eiendomsmeglere, fordi noen agenter åpent bøyer sannheten.

Så lenge agenten kan rationalisere løgnen, kan agenten kanskje ikke se skaden ved å lage fakta som ikke er sanne.

Selgere som tilbyr sine boliger til salgs selv, kjent som FSBOs (For Sale By Owners), hører også fra agenter som hevder å ha kjøpere. Og kanskje de gjør det, kanskje de ikke, men egentlig, de agenter vet at mange FSBO hjem har problemer med å selge, og de vil være der når eierne innser at de trenger å liste med en agent.

Hvorfor Lie?

Hvordan går agenter unna med å si at jeg har en kjøper til ditt hjem når de ikke gjør det? Fordi ingen stiller spørsmål. Fordi agenter vil si, Hei, jeg jobber med noen få kjøpere, og selv om ditt hjem ikke passer deres parametere, hvem sier de ikke vil forandre seg om det? Eller Jeg kunne kjøre inn i en kjøper i morgen som ønsker å kjøpe hjemmet ditt, vet du aldri. Men det endrer ikke det faktum at agenten ikke i øyeblikket har en kjøper for ditt hjem.

Agenter kaste også bort, er, investere , mye penger på å ta salgskurs. Salgstrenere forteller dem at det er OK å bøye sannheten for å få en sjanse til å snakke med en selger. Hva en agent kan fiske på, er en mulighet til å sitte ned med selgeren og anvende salgstaktikk for å få noteringen. Men dette er ikke hvordan noteringsagenter finner kjøpere ditt hjem.

Hvordan agenter finner hjemme kjøpere

Et noteringsagent skal ikke bruke penger og investere tid i å prøve å finne en kjøper for et hjem som ikke er agentens notering. At agenten ønsker å liste ditt hjem, generelt gjennom en eksklusiv rett til salgs-notering. Denne typen noteringsavtale sier at agenten tjener en provisjon når hjemmet selger, uavhengig av hvem som fant kjøperen. Før du sier, "Vent litt, hva om jeg finner kjøperen? "Du må innse at denne typen foretrukne noteringsavtale også innrømmer noteringsagenten å bruke fritt og markedsføre mye for å avsløre hjemmet ditt til det største bassenget av kjøpere som er mulig.

Etter at noteringsagenten har inngått en noteringsavtale med selgeren, vil agenten bruke en blanding av flere markedsføringsteknikker:

• Sette et salgssignal på gården, med mindre HOA-forskrifter ikke tillater skilting eller selgerobjekter .Ifølge National Association of Realtors statistikk kommer ca 10% av kjøpere fra et tegn.
• Å holde åpne hus. Kanskje ytterligere 5% av kjøpere kommer fra åpne hus.
• Oppføring av huset i Multiple Listing Service (MLS). De fleste kjøpere kommer fra noteringsagentens markedsføring, og MLS er en viktig del av det. En god agent vil sende profesjonell kvalitet fotografier, laste ned oppføringen til alle de store eiendom nettsteder, og bruk utskrift og direkte mail tilsvarende. Noen agenter opprettholder separate databaser for å kontakte kjøperens agenter i nærliggende byer også.
• Nettverk med andre agenter, og fremme notering på kontormøter og styremøter.
• Designe e-flyers og blast e-post til alle agenter som tilhører deres brett.

Men faktum er at agenten finner kjøperen bare etter agenten signerer avtalen med deg.

Pocket Listings for å finne kjøpere

Pocket oppføringer er boliger som ikke er på det åpne markedet, og er kun kjent for noteringsagenten og agentens megler. Jeg er ikke en stor fan av lommebøker fordi den praktikken har en tendens til å dramatisk redusere antall kjøpere som vil få mulighet til å se disse boliger. I visse tilfeller ønsker luksusselgere ikke noen ganger at deres hjem er utsatt for det offentlige fordi de verdsetter privatlivet over penger. Eller deres hjem er så rart at få kjøpere unntatt de med massevis av kontanter som har råd til å remodel vil ha det.

Noen velstående villaeiere bruker mye penger på å tilfredsstille spesiell smak, bare fordi de kan.

Noen selgere håper også en lommepost vil tiltrekke den pasientkjøperen som venter i skyggene. Hver agent har en kjøper eller to som vil at agenten skal fortelle dem om et hjem i et bestemt nabolag blir tilgjengelig, men det betyr ikke at kjøperen vil betale markedsverdi for det hjemmet eller at kjøperen selv vil vite at det er for salg.

Pocketoppføringer favoriseres vanligvis av mange eiendomsmeglere, fordi det betyr at noteringsagenten vil sannsynligvis også representere kjøperen, en praksis som kalles dobbeltsidig og dobbelt byrå. Det kan bety en dobbel provisjon til den agenten fordi agenten vil sannsynligvis lomme både noterings- og salgsagentens avgifter. Det gir lommelykt en helt ny mening.

Realistisk, men generelt gir det mer mening å vise hjemmet ditt til en million potensielle kjøpere enn bare en kjøper.

På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.