Forbedringer vs. reparasjoner for utleieeiendommer

For skattemessige formål, så vel som for potensiell takknemlighet for eiendommen din, er det svært viktig å forstå forskjellen mellom å gjøre en forbedring og reparere leieboligen din. De har forskjellige skatteimplikasjoner, samt ulike effekter på verdien av eiendommen din. *

Hva er en forbedring?

En forbedring er enhver type renovering som vil forlenge eiendommenes "brukstid".

Teorien her er at det vil tilføre verdi til eiendommen i årene som kommer og ikke bare i inneværende skatteår. Forbedringer anses generelt å legge til noe som ikke tidligere var der, oppgradere noe som var eksisterende eller tilpasse eiendelen til en ny bruk. Forbedringer er vanligvis mer intensiv enn reparasjoner og vanligvis medfører større kostnader.

- Installere et sikkerhetssystem installere helt nytt teppe

• erstatte et helt tak
• Legg til et tillegg
• Legg til et sentralt klimaanlegg
• bytte ut alle eksisterende VVS
• erstatte alle eksisterende elektriske
• renovere et kjøkken
• erstatte alle vinduer
• Hva er en Reparasjon?
• En reparasjon er vedlikehold som er nødvendig for å holde eiendommen i arbeidstilstand. IRS definerer reparasjoner som de som "ikke legger til betydelig verdi for eiendommen eller forlenge livet. "De er rimelige i beløp og er nødvendige for å holde boligen i beboelig stand.

Reparasjoner anses generelt å gjenopprette et produkt til sin tidligere gode tilstand.

Reparasjon av eksisterende apparater

Reparasjon av eksisterende apparater

Reparasjon av et rom

• Reparasjon av et rom
• Reparasjon av et tak
• erstatte en ødelagt røykdetektor
• erstatte rottede gulvplater
• erstatte sprukne gulvfliser
• Kan du trekke ut forbedringer på skatter?
• Ja, men fullverdien kan ikke trekkes i det året de skjedde. Dette skyldes at forbedringer har et nytt liv og merverdi i de påfølgende årene, ikke bare i løpet av året ble forbedringen oppstått. Forbedringer må aktiveres og avskrives i henhold til en angitt avskrivningsplan (det vil være forskjellig for hver eiendel). Du må dele kostnadene ved forbedringen over levetiden til forbedringen og deretter ta et årlig fradrag basert på årets utgift.
• Eksempel:
• Du utførte $ 5 000 arbeid på eiendommen din. Det regnes som en forbedring. Derfor må du trekke den over en fast avskrivningsplan. Vi vil bruke en avskrivningsplan på 10 år. Vi antar at det ikke er noen bergingsverdi, noe som betyr at det vil være verdt ingenting etter 10 år.Vi vil også påta seg lineær avskrivning, noe som betyr at kostnadene vil bli spredt jevnt i løpet av 10 år. Dermed kan du kreve ($ 5000/10) en utgift på $ 500 hvert år de neste 10 årene. Forutsatt at du har en 28% skattesats, vil du spare ($ 500 * .28) $ 140 i skatt for året.
• Kan du trekke ut reparasjoner på dine skatter?

Ja, du kan trekke fra hele kostnaden for reparasjonen i skatteåret at reparasjonen var fullført.

Eksempel:

Du utførte $ 5 000 arbeid på eiendommen din. Det regnes som en reparasjon. Som en reparasjon kan du trekke hele utgiften i inneværende år. Anta at skattesatsen din er 28%. Dermed sparer du ($ 5 000 * .28) $ 1400 i skatt. Forbedringer mot reparasjoner, som er bedre?

En er ikke nødvendigvis bedre enn den andre. En forbedring, som å legge til et tillegg, legger til verdi for eiendommen din, men hele kostnaden for en reparasjon, for eksempel å fikse taklekkasje, kan straks trekkes fra på skattene dine, og gir mer penger i lommen.

Den ideelle situasjonen vil variere avhengig av dine behov. Noen utleiere må maksimere alle umiddelbare avskrivninger fordi deres levebrød er avhengig av deres årlige leieinntekter. I dette scenariet kunne det være gunstig å kunne klassifisere en utgift som en reparasjon fordi det ville maksimere utleierens etter skatt-dollar for det angitte året.

Men hvis utleieren ikke trenger ekstra fradrag for det angitte året, kan forlengelsen av avskrivningsperioden i flere år, ved å klassifisere utgiften som en forbedring, være gunstig. Mange utleiere og leieeiere bruker et smutthull ved å plassere en leietaker i eiendommen og deretter utføre reparasjoner. 'Dette gjør at utleier kan utføre mer omfattende vedlikehold som ellers kan være klassifisert som en forbedring. Med leietaker som allerede bor der, kan utleier hevde at arbeidet er nødvendig for å holde leietaker fornøyd.

For de tingene som kan falle i et grått område mellom forbedringer og reparasjoner, er det virkelig avhengig av hvor behagelig du og din regnskapsfører er med å forsvare ditt krav mot IRS-gransking.

* Du bør alltid kontakte IRS eller en sertifisert revisor for å avgjøre hvilke fradrag som gjelder for din spesifikke situasjon.