Hvordan å finne ut matematikken for en god leilighet investering

Ser du på å kjøpe en leilighet som en investering? Hvis ja, hvordan vet du om en leilighet er en god investering? Det er flere beregninger du kan gjennomgå, og spørsmål som skal adresseres, for å bestemme svaret.

Når du vurderer en leilighet som investering, må du nøye anslå:

• den årlige leien du mottar, og
• de årlige utgiftene du vil pådra seg, inkludert slike som:
  • eiendomsskatt > forsikring
  • vedlikehold og reparasjoner
  I tillegg må du faktor i tilfeldige utgifter du kan oppstå, for eksempel:

advokatsalærer hvis det kreves eviction

• annonseringskostnader for å få leietakere
• reparasjonskostnader hvis en leietaker skader eiendommen
• La oss gjøre matematikken! Et eksempel på en Condo Investering:

La oss se på et eksempel. Hvis du finner en leilighet som selger for $ 55, 000. Du kan betale kontant. Det vil leie for $ 750 per måned ($ 9, 000 per år). Du tror det representerer på 16. 4 prosent yield ($ 9 000 divideres med $ 55 000). Før du blir for opphisset, må du ta del i disse utgiftene:

Eiendomsskatt er $ 1 000 per år

• Forsikring er $ 300 per år
• Du anslår om $ 300 per år i vedlikehold og reparasjoner
• Du figur leiligheten vil være ledig om en måned i året (du faktor i dette som en kostnad på $ 750 i året)
• Du finner hver gang den er ledig, du må bruke $ 250 på annonseringskostnader, og du anslår dette som en gang i året bekostning
• Du har også en faktor i at kanskje en av hvert femte år kan du ha en dårlig opplevelse og pådra seg juridiske kostnader og ekstra reparasjonskostnader på rundt $ 5 000 (som vil være omtrent $ 1 000 per år) .

De koster totalt $ 3, 600 per år (eller rundt $ 300 i måneden).

Din nettleie er nå $ 5 400 ($ 9 000 minus $ 3 600), som representerer et netto utbytte på 9,8 prosent, som fortsatt er en attraktiv avkastning. I tillegg til kontantstrøm, vil du få delta i verdsettelsen av verdien av eiendommen. Hvis du forventer at eiendomsmegling øker med 3 prosent i året, vil leiligheten din i det første året verdsette fra $ 55 000 til $ 56 650, en gevinst på $ 1 650.

Hvis du ikke kan betale penger, må du finansiere Eiendommen, du må også faktor i rentekostnaden. For investeringseiendom, planlegger å sette 25 prosent - 50 prosent ned for å kvalifisere for lånet. I scenariet over, la oss si at du setter 30 prosent ned ($ 16, 500) og finansier de resterende 70 prosentene ($ 38, 500) med en 7 prosent rente over 30 år. Din betaling vil være $ 256 per måned.

Når du legger inn betalingen på $ 256 i måneden og de estimerte utgiftene som er beregnet ovenfor, på rundt $ 300 i måneden, får du $ 556 i måneden av estimerte utgifter. Med forventet leie på 750 dollar i måneden vil denne eiendommen fortsatt levere positiv kontantstrøm, og basert på disse tallene vil det trolig være en god investering.

Andre faktorer: Condo Assessment and Association Fees

Du må også finne ut om leiligheten du vurderer, har foreningsavgifter og hvor ofte du må betale vurderinger. Vurderinger er utgifter som påløper for å dekke fellesarealene i condominiumet. Vurderingene kan omfatte landskapsarbeid, parkeringsplass og reparasjon av parkeringsgarasjer og vedlikehold, forbedringer på utsiden av bygningen og utgifter knyttet til fellesarealer som hovedlobby eller inngangsvei. Disse utgiftene bør inngå i kostnadsoverslaget ditt før du beregner den anslåtte avkastningen på leilighetsinvesteringen.

Før du foretar eiendomsinvesteringer må du også vurdere hvor realistiske dine forutsetninger er. Her er noen ytterligere spørsmål å vurdere når du skal vurdere om et leilighets kjøp vil være en god investering:

Er leiligheten din i et område hvor utleieeiendommer er etterspurt, for eksempel nær et høyskole?

• Er det i et område som blir mindre populært eller mer populært?
• Kunne en stor arbeidsgiver i området lukke seg og føre til at utleieefterspørselen avtar?
• Kunne en ny leilighetsutvikling bli bygd i nærheten, slik at du har behov for dyre forbedringer for å konkurrere?
• Det tar kunnskap om et område, og erfaring, å vurdere disse typer risiko. For en flott bok om emnet, sjekk ut John Reeds Hvordan komme i gang med eiendomsinvestering.