Lære om leiealternativer og Lease Purchase Sales

Leieopsjonssalg var populære finansieringsinstrumenter i slutten av 1970-tallet og tidlig på 1980-tallet. De ble primært brukt som en måte å omgå fremmedgjøringsklausuler i boliglån. Fordelere hevdet at salget ikke var virkelig et salg fordi det var en leieavtale; imidlertid hevdet domstolene ellers.

I dag er alternativer for kjøp, leieavtaler og leieavtaler for kjøp tre forskjellige finansieringsdokumenter. Avvikene er statsspesifikke, og ikke alle stater har identiske lover.

Før du inngår avtale med selger, bør kjøpere få råd fra en eiendomsadvokat. Informasjonen nedenfor er en oversikt og er ikke ment å tolkes som juridisk rådgivning.

Grunnleggende om et alternativ

• Kjøperen betaler selgerens valgmuligheter for rett til senere å kjøpe eiendommen. Dette alternativet penger kan være betydelig eller så lite som $ 1.
• Kjøperen og selgeren kan bli enige om en kjøpesum, eller kjøperen kan bli enige om å betale markedsverdi når opsjonen utøves. Det er omsettelig. Imidlertid ønsker de fleste kjøpere å låse i fremtidig kjøpesum ved oppstart av alternativet.
• Tidsperioden for opsjonsavtalen er omsettelig, men den vanlige lengden er vanligvis fra ett år til tre år.
• Alternativspengene tilbakebetales sjelden.
• Ingen andre kan kjøpe eiendommen i opsjonsperioden.
• Kjøperen kan selge alternativet til noen andre.
• Hvis kjøperen ikke utnytter opsjonen og kjøper eiendommen ved slutten av opsjonen, utløper opsjonen.

• Kjøperen er ikke forpliktet til å kjøpe eiendommen.

Grunnleggende om et leiealternativ

• Kjøperen betaler selgerens valgpenger for rett til senere å kjøpe eiendommen. Leiealternativet penger kan være betydelig.
• Kjøperen og selgeren kan bli enige om en kjøpesum nå, eller kjøperen kan bli enige om å betale markedsverdi når opsjonen utøves. Det er omsettelig. Imidlertid ønsker de fleste kjøpere å låse i fremtidig kjøpesum ved oppstart av leieavtalen.

• I løpet av leieavtalen gjelder kjøperen å leie eiendommen fra selger til et forutbestemt leiebeløp.
• Leieopsjonsavtalen er omsettelig, men den vanlige lengden er vanligvis fra ett år til tre år.
• Alternativspengene gjelder vanligvis ikke for forskuddsbetaling.
• En del av den månedlige leiebetalingen gjelder vanligvis mot kjøpesummen.
• Alternativspengene tilbakebetales sjelden.
• Ingen andre kan kjøpe eiendommen i løpet av leieperioden.
• Kjøperen kan generelt ikke tildele leieavtalen uten selgerens godkjenning.
• Hvis kjøperen ikke utnytter leieavtalen og kjøper eiendommen ved slutten av leieavtalen, utløper opsjonen.
• Kjøperen er ikke forpliktet til å kjøpe eiendommen.

Grunnleggende om en Leiekjøpskjøp

• Kjøperen betaler selgerens valgmuligheter for rett til senere å kjøpe eiendommen. Dette alternativet kan være betydelig.
• Kjøperen og selgeren er enige om en kjøpesum, ofte til eller litt høyere enn markedsverdi.
• I løpet av opsjonsperioden avtaler kjøperen å leie eiendommen fra selgeren til et forutbestemt leiebeløp.
• Leiekjøpsavtalen er omsettelig, men den vanlige lengden er vanligvis fra ett år til tre år, da kjøperen søker om bankfinansiering og betaler selgeren fullt ut.
• Alternativspengene gjelder vanligvis ikke for forskuddsbetaling.
• En del av den månedlige leieavtalen gjelder vanligvis mot kjøpesummen.
• Alternativ penger er ikke refunderbart.
• Ingen andre kan kjøpe eiendommen med mindre kjøperen defaults.
• Kjøperen kan vanligvis ikke tildele leiekjøpsavtalen uten selgerens godkjenning.
• Kjøperne er ofte ansvarlige for å opprettholde eiendommen og betale alle utgifter knyttet til vedlikehold, inkludert skatter og forsikringer.
• Kjøperen er forpliktet til å kjøpe eiendommen.

Gjør en leieavtale / Lease Purchase

Lei en eiendomsadvokat for å tegne dokumentene og forklare dine rettigheter, inkludert besittelser og standardkonsekvenser. Eiendommen kan være belagt av underliggende lån som inneholder fremmedgjøringsklausuler, og gir långiveren rett til å akselerere lånene ved salg.

Noen ganger gir selgere muligheten penger til sin eiendomsmegler som full betaling av provisjon. Agenter er ikke alltid involvert i utøvelse av leieavtaler eller oppfyllelse av leiekjøpsavtaler, og selv om du har beholdt eiendomsmeglerrepresentasjon, trenger du fortsatt en eiendomsadvokat. Agenter er ikke advokater og kan ikke gi juridisk rådgivning.

I tilfelle et leiekjøp, få alle opplysningene og gjør din due diligence akkurat som du ville på vanlig salg. Dette betyr:

• Få et hjem inspeksjon.
• Undersøk tittelpolitikken.
• Skaff en vurdering.
• Les selgeropplysningene.
• Vurder å skaffe seg skadedyrskontroll, taksertifisering, hjemgaranti og ansette andre kvalifiserte inspektører.

Leieinnkjøpsfordeler for selgere og kjøpere

Leieavtaler er ofte tilbudt av selgere av vanskelige selgeegenskaper. Tenk på det; Hvis eiendommen var lett å selge, ville selgeren selge den til en konvensjonell kjøper som ville betale selgerens kontanter.

• Selgere generelt får markedsverdi til dagens priser og lindring fra å betale et boliglån på en ledig eiendom.
• Selv om leieavtalen kan overstige markedsleie, bygger kjøperen en forskuddsbetaling og banker at eiendommen vil sette pris på utover avtalt kjøpesum.
• Kjøpere foretar generelt en liten forskuddsbetaling, med liten eller ingen kvalifisering, noe som gjør et leiekjøp en attraktiv måte å lette inn i fordelene med eierskap.
• Kjøperne mottar også en tvungen spareplan, siden en del av leieavtalen er kreditert mot kjøpesummen ved slutten av leieavtalen.
• Hvis kjøperen defaults, refunderer selgeren ikke noen del av leieavtalen eller tilleggspengene, og kan beholde retten til å saksøke for bestemt ytelse.

For mer informasjon, kontakt en eiendomsadvokat.

På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.