Tjene penger fra eiendomsinvesteringer

Når det gjelder å tjene penger i fast eiendom, er det egentlig bare en håndfull måter å gjøre det på. Selv om konseptene er enkle å forstå, ikke la deg lure til å tro at de lett kan implementeres og utføres. Ta en notisbok og blyant, for i de neste ti minuttene vil jeg gå gjennom en kort oversikt for å hjelpe deg med å forstå det grunnleggende om fast eiendom og hvor vellykkede eiendomsinvestorer jobber for å maksimere inntektene sine.

De tre primære måtene å tjene penger på eiendomsinvesteringer

Det er tre primære måter investorer tjener penger på fra fast eiendom:

• En økning i eiendomsverdien,
• Leieinntekter samlet inn ved å leie ut eiendommen til leietakere, og
• Fortjeneste generert fra næringsvirksomhet som avhenger av eiendommen.

I et nøtteskall er det det. Selvfølgelig er det alltid andre måter å direkte eller indirekte dra nytte av eiendomsmegling, for eksempel å lære å spesialisere seg på flere esoteriske områder som skattepenger, men de tre elementene står for et stort flertall av passiv inntekt og ultimate formue som har blitt gjort i eiendomsbransjen. Ved å lære hvordan du kan dra nytte av dem til din egen portefølje, kan du legge til en annen aktivaklasse i forhold til din samlede aktivaallokering, og øke både diversifisering og, hvis du implementerer forsiktig, reduserer risikoen.

en. Tjene penger fra en økning i eiendomsverdien av eiendomsinvesteringene dine

For det første er det viktig at du forstår at eiendomsverdiene ikke alltid øker.

Dette kan bli smertelig tydelig i perioder som i slutten av 1980-tallet og tidlig på 1990-tallet, og eiendomsmeglingene i 2007-2009 kollapser. Faktisk, i mange tilfeller, faller eiendomsverdiene sjelden inflasjonen. For eksempel, hvis du eier en $ 500 000 eiendom, og inflasjonen er 3%, kan eiendommen din selge for $ 515 000 ($ 500 000 x 1. 03%), men du er ikke noe rikere enn du var i fjor .

Det vil si at du fortsatt kan kjøpe samme mengde melk, brød, ost, olje, bensin og andre varer (sant, ost kan være nede i år og bensin opp, men levestandarden din vil forbli omtrent det samme ). Grunnen? Den $ 15 000 gevinst var ikke ekte. Det var nominelt.

Dette skjer fordi regjeringen må skape penger når den bruker mer enn det tar inn gjennom skatter. Alt annet er det over tid, dette resulterer i at hver eksisterende dollar mister verdi og blir verdt mindre enn den var tidligere.

En av måtene som de savveste eiendomsinvesteringene kan tjene penger på i fast eiendom, er å dra nytte av en situasjon som ser ut til å vokse opp hvert par tiår: Når inflasjonen vurderes å overskride den nåværende satsen på langtidsprodukter, langsiktig gjeld, kan du finne folk som er villige til å gamble ved å kjøpe eiendommer, låne penger for å finansiere kjøpet, og deretter vente på at inflasjonen øker.På den måten kan de betale boliglån med dollar som er verdt langt mindre. Dette representerer en overføring fra sparere til skyldnere. Du så mange eiendomsinvestorer som tjente penger på 1970-tallet og tidlig på 1980-tallet da inflasjonen begynte å spiral ut av kontroll før Paul Volker tok en 2x4 på ryggen og brakte den under kontroll ved å drastisk øke renten.

Trikset er å kjøpe når syklisk justerte krisepriser er attraktive, eller når du tror det er en bestemt grunn til at et bestemt boligstykke en dag vil være verdt mer enn det nåværende kapasitetspriset indikerer at det burde være. For eksempel kan talentfulle eiendomsutviklere se på riktig prosjekt, til rett tid, til riktig pris, og helt bokstavelig talt opprette fremtidig leieinntekter for å støtte en verdsettelse som ellers kan vises rik basert på nåværende forhold fordi de forstår økonomi, markedsfaktorer og forbrukere. I min gamle hjemby så jeg på et forferdelig gammelt hotell på et flott stykke land, forvandlet til et travle kjøpesenter med kontorbygninger som pumper ut betydelige leier for eieren. Uten disse kontantstrømmene, nåværende eller nåverdi, spekulerer du i en eller annen grad uansett hva du forteller deg selv, uansett hvilke banker som godkjenner lånene dine, og uansett hva samfunnet rundt deg sier.

Du vil kreve enten betydelig inflasjon i den nominelle valutaen (hvis du bruker gjeld til å finansiere kjøpet) for å kausjonere deg eller en slags lav sannsynlighet for å trene til din fordel.

2. Tjene penger fra leieinntekter generert av dine eiendomsinvesteringer

Å tjene penger på å samle husleier er så enkelt at hver sjetteåring som noensinne har spilt et spill Monopoly, forstår på visceralt nivå hvordan grunnleggende fungerer. Hvis du eier et hus, en leilighet, en kontorsbygning, et hotell eller en annen eiendomsinvestering, kan du belaste folk leie i bytte for å la dem bruke eiendommen eller anlegget. Selvfølgelig er det enkelt og enkelt ikke det samme. Hvis du eier leilighetskomplekser eller utleieboliger, kan du finne deg selv å håndtere alt fra ødelagte toaletter til leietakere som drev meth labs. Hvis du eier stripe kjøpesentre eller kontorer, må du kanskje håndtere en bedrift som leies fra deg går konkurs. Hvis du eier industrielle varehus, kan du oppleve miljøundersøkelser for handlingene til leietakere som brukte eiendommen din. Hvis du eier lagringsenheter, kan tyveri være en bekymring. Eiendomsinvesteringer er ikke typen du kan ringe inn og forvente at alt skal gå bra.

Den gode nyheten er at det er tilgjengelige verktøy som gjør det lettere å sammenligne potensielle eiendomsinvesteringer. En av disse, som vil bli uvurderlig for deg på jakt etter å tjene penger fra fast eiendom, er et spesielt finansielt forhold kalt cap rate, som er kort for "kapitaliseringsrate". Hvis en eiendom tjener $ 100 000 per år og selger for $ 1 000 000, vil du dele inntektene ($ 100 000) med prislappen ($ 1 000 000) og få 0.1, eller 10%. Det betyr at kapasiteten på eiendommen er 10%, eller at du ville tjene en forventet 10% på investeringen din hvis du betalte for eiendommen helt i kontanter og ingen gjeld.

Akkurat som en aksje er til slutt bare verdt nettopåverdien av sine diskonterte kontantstrømmer, er en eiendomsmegling ultimativ verdt en kombinasjon av 1.) verktøyet det genererer for sin eier og 2.) nettopåværende kontantstrømmer det genererer i forhold til prisen som ble betalt for investeringen. Leieinntekt kan være en sikkerhetsmargin som beskytter deg under sammenbrudd. Visse typer eiendomsinvesteringer passer bedre til dette formålet. For å gå tilbake til vår tidligere diskusjon om utfordringene med å tjene penger fra fast eiendom, kontorbygg, for å gi en illustrasjon, involverer det typisk lange, flerårige leieavtaler. Kjøp en til riktig pris, til rett tid, og med riktig leietaker og leiekontraktprofil, og du kan seile gjennom en fast eiendomskollaps som samler over gjennomsnittlige leiekontroller som selskapene leasing fra deg fortsatt må gi (på grunn av leieavtale de signerte), selv når lavere priser er tilgjengelig andre steder. Gjør det feil, skjønt, og du kan bli låst inn på underparent avkastning lenge etter at markedet har gjenopprettet.

3. Tjene penger fra eiendomsvirksomheten. Forretningsoperasjoner

Den endelige måten å tjene penger på eiendomsinvesteringer innebærer spesielle tjenester og forretningsaktiviteter. Hvis du eier et hotell, kan du selge på forespørsel film til dine gjester. Hvis du eier en kontorsbygning, kan du tjene penger fra salgsautomater og parkeringshus. Hvis du eier en bilvask, kan du tjene penger fra tidskontrollerte støvsugere. Disse typer investeringer krever nesten alltid spesialundervisning; e. g. , det er menn og kvinner som tilbringer hele sin karriere som spesialiserer seg på å designe, bygge, eie og drive bilvask. For de som stiger til toppen av sitt felt og forstår de vanskelighetene i et bestemt marked, kan muligheten til å tjene penger være uendelige.

Mer om å tjene penger på fast eiendom

For mer informasjon om hvordan du tjener penger i fast eiendom, les The Complete Beginner's Guide to Real Estate Investing.