Hvordan et byrå er opprettet i fast eiendom

Express Agency

Ekspressbyrå er opprettet enten av muntlig eller skriftlig avtale mellom rektor og agent. Det indikerer deres uttrykkelige hensikt for denne representasjonsstatusen.

I fast eiendom opprettes byrå normalt enten ved en skriftlig noteringsavtale med en selger eller en kjøperavtale med en kjøper. Noen stater tillater verbale avtaler, men de fleste gjør det ikke.

Implied Agency

Det er også mulig å opprette et byråforhold etter partenes handlinger.

Hvis en eiendomsmegler tar opp ansvar som normalt er en agent, men ikke har undertegnet en byråsavtale, kan hun fortsatt anses som en agent via underforstått byrå. På samme måte, hvis kunden spør agenten om råd eller handlinger som normalt er de i byrået, kan det opprettes et underforstått byrå.

Noen stater har opprettet spesifikke lover som sier at ingen byråer kan eksistere uten skriftlig byråavtale. Dette bidrar til å unngå utilsiktet underforstått byrå.

Ikke bli en ikke-avslørt dobbel agent

I de landene som ikke har utelukket underforstått byrå, må du være forsiktig med hva du gjør hvis du jobber med en kjøper interessert i den oppføringen. Først må du oppgi agenturstatusen til kjøperen og deretter ikke påta seg plikter som vil innebære at du også er deres agent.

Måten den mest gjøres i dag

Min lisens henger i New Mexico, men jeg har også hatt meglerlisenser i Texas og Colorado tidligere.

Mange stater har nå dokumenter og opplysninger som støtter «transaksjonsmegling» eller kalles av andre navn, representasjon av en kjøper eller selger uten «byrå». Begrepet eiendomsmegler betyr sjelden det lenger i disse dager.

Så jeg kan ta opp en liste og ikke være en agent for selgeren, og det er akkurat det jeg alltid gjorde.

Den eneste gangen spørsmålet om byrå noensinne kom opp med en kjøper eller selger var om jeg jobbet med en advokat eller en dommer. Av en eller annen grunn tiltok jeg dem med nettstedet mitt. De ville ikke at jeg skulle være deres agent på grunn av vicarious ansvar.

Vicarious ansvar setter agentens klient i fare for agentens aktiviteter. Så, hvis jeg skulle gjøre noe galt eller gjøre feil, vil kunden min også bli ansvarlig. Disse juridiske folk visste at de ikke ville ha den risikoen, selv om de visste at jeg fulgte reglene nøye.

Da jeg jobbet med kjøpere, jobbet jeg alltid som en transaksjonsmegler, aldri en agent. De spurte nesten aldri, og vår form for offentliggjøring angir klart mine plikter til kunden min. Her er de rett fra loven:

A. ærlighet og rimelig omsorg som angitt i bestemmelsene i denne delen;

B.Overholdelse av lokale, statlige og føderale rettferdige boliger og anti-diskrimineringslover, New Mexico eiendomslovlov og fastighetsbestemmelsesreglene og andre gjeldende lokale, statlige og føderale lover og forskrifter;

C. gjennomføring av alle skriftlige avtaler med kunden eller klienten

D. assistanse til meglerens kunde eller klient ved gjennomføring av transaksjonen, med mindre annet er avtalt skriftlig av kunden eller klienten, herunder:

1. presentasjon av alle tilbud eller mottilbud i tide; og
2. hjelp til å overholde vilkårene i kontrakten og ved avslutning av transaksjonen; hvis megleren i transaksjonen ikke leverer den tjeneste, råd eller assistanse som er beskrevet i punkt 1 og 2 i underavdeling D i 16. 61. 19. 8 NMAC, må kunden eller kunden skriftlig være enig om at megleren er ikke forventes å yte slik tjeneste, råd eller bistand, og megleren skal oppgi eksistensen av slik avtale skriftlig til de andre meglerne som er involvert i transaksjonen;

E. bekreftelse fra megleren om at det kan være saker knyttet til transaksjonen som er utenfor den tilknyttede meglerens eller kvalifiserende meglerens kunnskap eller kompetanse, og at den tilknyttede megleren eller kvalifiserende megler vil foreslå at kunden eller kunden søker ekspertrådgivning om disse forholdene;

F. rask regnskap for alle pengene eller eiendommen mottatt av megleren;

G. skriftlig formidling til kunden eller kunden og til andre meglere som er involvert i transaksjonen av potensielle interessekonflikter som megleren har i transaksjonen, inkludert men ikke begrenset til:

1. ethvert skriftlig meglerforhold som megleren har med noen andre parter i transaksjon eller;
2. enhver materiell interesse eller forhold til en virksomhet, personlig eller familievitenskap som megleren har i transaksjonen;
3. andre meglerforholdsforhold tilgjengelig i New Mexico;

H. skriftlig avsløring av eventuelle ugunstige materialfakta som faktisk er kjent av tilknyttet megler eller kvalifiserende megler om eiendommen eller transaksjonen, eller om den økonomiske muligheten til transaksjonspartene for å fullføre transaksjonen; Uønskede materialfakta som krever avsløring omfatter ikke opplysninger som dekkes av føderale rettferdig boliglover eller New Mexico Menneskerettighetsloven.

I. Vedlikehold av konfidensiell informasjon som er oppnådd i løpet av et tidligere foretaksforhold, med mindre opplysningen er med den tidligere klientens samtykke eller er lovkravet

J. Med mindre annet er skriftlig godkjent, skal en tilknyttet megler eller kvalifiserende megler ikke gi opplysning til kunden eller klienten under den transaksjonen som selgerklienten eller kunden tidligere har antydet at de vil akseptere en salgspris som er mindre enn forespørselen eller oppført pris på en eiendom. at deres kjøperklient eller kunde tidligere har antydet at de vil betale en pris som er høyere enn prisen som er oppgitt i et skriftlig tilbud Motivasjonen til kunden eller kunden for å selge eller kjøpe eiendom; at deres selgerklient eller kunde eller deres kjøperklient eller kunde vil bli enige om andre finansieringsvilkår enn de som tilbys eller annen informasjon forespurt skriftlig av den tilknyttede meglerens eller den kvalifiserende meglerens kunde eller klient for å forbli konfidensiell, med mindre offentliggjøring er lovlig.

Det tar vare på eventuelle bekymringer kundene mine har hatt.