Eiendomsinvestering uten å betale kontanter (Sandwich Lease Option)

Det er mange måter å investere i fast eiendom. Fast eiendom investerer kan være for enten kortsiktig fortjeneste eller langsiktig leie kontantstrøm. Mange mennesker vil gjerne være eiendomsinvestorer, men de mangler penger for nedbetalinger og tror at kjøp og å holde eller kjøpe og flippe er de eneste måtene å tjene penger på. Dette er ikke sant.

Strategier for investering i fast eiendom uten penger

Det er strategier for fast eiendom å investere uten penger.

Du kan starte for så lite som kostnaden av noen få hundre visittkort. Dette er ikke en artikkel om "enkle penger". Mens det er måter å komme i gang med å investere i fast eiendom, med bare ditt ønske og litt legwork, er det ikke lett, men det kan forvandle seg til penger i lommen på kort tid.

Det er guruer overalt, på TV, på trykk og på Internett som lærer alle disse metodene. Du kan lære mye av eiendomsinvesteringsnettsteder, men vær forsiktig med å betale for veldig dyrt kurs eller veiledning. Andre har lært på den harde måten at uansett hvor mye instruktøren vet og lærer deg, er det fortsatt opp til deg å gå ut og implementere det.

Noen av teknikkene som gjør at du kan tjene penger fra fast eiendom uten å ha penger til å starte, inkluderer:

> Leiealternativer

• Sandwich Leases
• Back-to-Back Closings
• I denne artikkelen gir jeg deg en oversikt over disse teknikker, hvordan de jobber, og hvordan noen eiendomsinvesteringer bruker dem til kontantinntekter tidlig i sine investeringsbedrifter.
• en. Bird Dogging

Før du virkelig kan sette pris på verdien en fuglhund kan gi eiendomsinvestorer, la oss se på hvem disse investorene er. Det første som kommer til å tenke på er en "flipper", å kjøpe boliger, fikse dem og selge dem raskt for et overskudd. Deretter er det den langsiktige investor som kjøper boliger som utleieeiendommer, realiserer kontantstrøm og takknemlighet over tid.

En av disse eiendomsinvesteringsstrategiene kan være svært lønnsomme. Hvilken strategi en investor velger, handler om mål, temperament og risikotoleranse.

Det er mange flere av disse investorene der ute enn de fleste tror, ​​spesielt de langsiktige leieinvestorene. Hvem er de? Bare noen få er den høyprofilerte typen du ser på TV. De aller fleste er folk du ser hver dag. De kan ha en annen vellykket bedrift og ha penger som de vil investere i fast eiendom. Å drive sine virksomheter krever det meste av tiden, og de har en tendens til å stole på tradisjonelle ressurser som eiendomsmeglere for å hjelpe dem med å finne investeringstilbud. De vil vanligvis betale mer enn de burde for disse avtalene, da eiendomsmeglerne jobber ut av MLS-beholdningen (Multiple Listing Service).Det er ikke mye fleksibilitet i prising, spesielt med provisjonene i avtalen.

Mange av disse investorene kjøper flere eiendommer. Hva ville deres reaksjon være hvis de ble kontaktet av noen som sa at de kunne bringe dem hjem kjøp avtaler for 10% til 40% mindre penger enn hva de kjøper for øyeblikket? Svaret er enkelt, da de er i dette for å tjene penger.

Jo mindre de betaler for et hjem, desto bedre er avkastningen på investeringen (ROI) fra kontantstrømmen, og jo før de har låst egenkapital.

De vil at denne personen skal bringe dem tilbud. Denne personen er kjent som en fuglhund. Det er litt som å være grossist. Gjennom arbeid, forskning og etterforskning finner fuglehunder huseiere som trenger å selge og ikke har kunnet eller huseiere med boliglånsvansker eller foreclosures før de er oppført.

Det er fuglehundering, og det krever ingen penger å komme i gang, bare visittkort og mye innsats. Men det kan gjøre eiendomsmegling investere en bedrift for den gjennomsnittlige personen med for mye gjeld og ikke mye penger.

De er ute og ser etter boliger eiendomsmeglere er ikke notering. Faktisk har noen fuglehunder eiendomsmeglere som får dem til å føre når en bekymret villaeiere ikke har vært i stand til å selge. Fuglehunden leverer lønnsomme investeringer til investor og avgifter kan løpe mellom $ 2000 og $ 10 000 per avtale når den lukkes.

2. Oppdrag

En annen måte å tjene penger på eiendom investerer uten å bruke noen av dine egne penger er å bruke oppgaver. Det er ikke en komplisert prosess, men det krever at du har kjøperen din lined up før du låser deg inn i en kjøpekontrakt. Du skal faktisk gjøre avtale med selgeren og skrive opp en kjøpekontrakt. Kontrakten vil indikere at kjøperen er "Ditt navn og / eller tildeler".

Dette tillater deg å tildele kontrakten til en annen, din kjøper, uten ytterligere samtykke fra selgeren. De må være en kontantkjøper, men det er vanligvis tilfelle når du gjør slike tilbud. Selgeren vil bare bli informert om at kjøperen er nå kjøperen, og at transaksjonen vil fortsette som normalt i henhold til vilkårene for kjøpekontrakten.

En annen vurdering når du tildeler avtaler er det alvorlige innskuddet du gir selgeren. Disse pengene er deponert hos tittelfirmaet som håndterer avslutningen, og du får ikke det som tilbakebetales. Det overfører til kjøperen. Så, du vil beholde dette beløpet så lite som mulig da det fortsatt er risiko for at avtalen ikke vil lukke.

Hvis du regelmessig arbeider med investorkjøpere, kan du faktisk få gebyr når du overlater kontraktsoppdraget, og ikke må vente til du lukker. Du kan imidlertid bli betalt når avtalen stenger. Selvfølgelig, hvis du er godt tilpasset bestemte kjøpere, og kan beskrive avtalen med dem og få en verbal forpliktelse, kan du også få de alvorlige pengene foran før du låser opp hjemme.

3. Leiealternativer

De grunnleggende komponentene i en leaseopsjonsstrategi er en leieavtale med månedlige leieavtaler og et alternativ til å kjøpe eiendommen ved utgangen av leieperioden.La oss gjennomgå et eksempel for å illustrere hvordan det fungerer. Du er en investor som ønsker å eie et hjem som leieeiendom, men du sitter ikke på nok penger for en forskuddsbetaling. Du kan til og med ha en kreditt score som ville gjøre lån for dyrt.

Gjennom markedsføring med banditskilt, avis- og Craigslist-annonser eller bare en muntlig henvisning, finner du en svært motivert villaeiere som ikke har kunnet selge sitt hjem. La oss se på et hypotetisk eksempel. La oss si at huseiere har hatt hjemmeoppført, men har ikke vært i stand til å selge. Hjemmet er verdt $ 100 000 i dagens marked, deres boliglånsbalanse er $ 70 000, og deres utbetalinger er $ 525 / måned med skatt og forsikring. En ektefelle har blitt lagt av jobb, og den andre har funnet en bedre jobb, så de må flytte snart. Her er hva våre investorer gjør:

Tilbud til leie av bosted i 3 år med leieavtaler som svarer til husbetalinger.

Betaler dem $ 1, 500 som en ikke-refunderbar leieavtale betaling for å ha rett, men ikke forpliktelsen, å kjøpe hjemmet på slutten av leieavtalen for $ 80, 000.

Med en muntlig avtale investor bruker markedsføring eller andre metoder for å finne en leietaker for hjemmet som er villig til å betale $ 750 / måned for å leie det. De vil signere minst ett års leieavtale.

• I løpet av 3 års leieavtalen forblir skatter og forsikringer som / er, med sperret i betalingen som tar vare på disse elementene.
• Kontant ut: $ 525 x 3 for første og forrige måned leieavtaler og et depositum = $ 1, 575 + $ 1, 500 for leieavtalen betaling = $ 3, 075.
• Kontanter i: $ 750 x 3 for først, siste og sikkerhetsdepositum = $ 2, 250.
• Dette er verste kontantsituasjonen, med investor ut av lomme $ 825. Imidlertid kunne de ha forhandlet seg bedre med selgeren og utsette sikkerhetsdepositumet, eller ferdig med det, og slippe beløpet de ville være ute av lommen til rundt $ 300. Dette er ikke dårlig å kontrollere dette hjemmet og låse på et lønnsomt kjøp på slutten. Det er allerede verdt mer enn prisen som skal betales, og vil sannsynligvis sette pris på i løpet av 3-års leieavtalen. Den positive kontantstrømmen på $ 250 / måned vil utgjøre $ 9 000 over 3 år. Så selv om investor ikke utøver sitt valg for å kjøpe hjemmet, har de gjort et godt fortjeneste vurderer det lille beløpet de har investert.
• 4. Sandwich Leases
• Sandwich Lease er akkurat som navnet tilsier: to leie alternativer med investor i midten. I denne situasjonen ønsker investor å ha mulighet til å kjøpe eiendommen til en rabatt ved utgangen av leieperioden, og de vil finne en leietaker som ønsker å kjøpe hjemmet, men kan ikke på grunn av kredittproblemer eller mangel av kontanter for en forskuddsbetaling. De fleste i denne situasjonen som ønsker å eie, er glade for å finne det rette hjemmet de kan kjøpe med leieavtale, ha tid til å forbedre sin kreditt og få nedbetalingen sammen.

Vi skal bruke det forrige eksempelet, men i stedet for en vanlig leietaker finner investoren noen som ønsker å leie ut eller leie en egen bolig.Alle tallene er de samme, bortsett fra at leietaker kjøperen ønsker å eie boligen på slutten av en 3-årig leieavtale. Leietaker kjøper betaler ikke bare den første, siste og sikkerhetsdepositum på forhånd, men også en leieavtale som ikke kan refunderes for rett til å kjøpe hjemmet på slutten av leieavtalen. Leierkjøperen godtar også at hvis de kjøper hjemmet, vil prisen bli $ 110 000. Nå ser kontantstrømmen til investoren ut slik:

Samme $ 3, 075 går ut til selgeren for det første leiealternativet .

$ 750 x 3 = $ 2, 250 + $ 1, 500 leieavtale betaling fra leietaker kjøper kommer inn = $ 3, 750.

Investor kan også ha bedt om en høyere leieavtale betaling, men var fornøyd med en positiv kontantstrøm på $ 675 når begge avtalene er signert.

• Selger gjør $ 675 oppe, $ 250 / måned for 34 resterende måneder (første / siste betalt) og $ 30 000 brutto fortjeneste ved å selge hjemmet til $ 110 000, men betaler bare $ 80 000.
• Investorens brutto fortjeneste er $ 39, 175 med null dollar av pengene sine investert.
• En annen fordel med denne strategien er at leietakerkjøperen håper å eie hjemmet og vil ta bedre vare på det. Faktisk forhandler noen investorer leieavtaler som krever at leietaker betaler de første $ 100 eller mer av eventuelle reparasjoner. Som forsikring og skatt blir betalt i den opprinnelige boliglånsbetalingen, er utgiftene minimal.
• Hvis investor ønsker å dekke alle basene, kan de betale boliglånets betalinger direkte, og ikke la selgeren komme til en posisjon der de i alle tilfeller er standard.
• Leieopsjoner og leasingkontrakter er strategier som ofte brukes av eiendomsinvestorer til å legge til eiendommer i porteføljen og bygge månedlig kontantstrøm.

5. Back-to-Back Closings

Boliglån og boliglånsspor som begynte å utfolde seg i 2007 skapte mye forandring i utlåns- og eiendomsvirksomheten. Tittel selskaper som pleide å gjøre dobbelt nedleggelser og finansiere en avtale med inntekter fra en annen er ganske mye ingensteds å finne nå. Det er imidlertid en måte å engros og flip egenskaper med back-to-back closings uten å bruke dine egne penger.

Selvfølgelig er det første kravet at du har en lønnsom engros-flip-avtale satt opp. Du må ha den første eiendommen kjøpt til riktig pris, og en klar investor å kjøpe den fra deg til en god fortjeneste. Resultatet må være tilstrekkelig til å dekke et gebyr som kreves for at du skal bruke andres penger for å få den første avtalen lukket slik at du kan lukke det andre salget til investoren din.

Transaksjonær finansiering er prosessen med å få et veldig korttidslån for å finansiere en avtale med en oppfølgingsavslutning for å selge eiendommen samme dag eller innen 24 timer som regel. En transaksjonsutlåner vil plassere midlene med tittelfirmaet som er nødvendig for å lukke den første avtalen. Når denne avtalen stenger, går du videre til den andre avtalen, vanligvis planlagt rett bak den. Den avsluttende uttalelsen for avtalen vil reflektere en betaling til transaksjonsutlåneren for beløpet de lånte på den første avtalen pluss gebyret.Dette er vanligvis minst $ 2, 500, og kan også være basert på en prosentandel av beløpet utlånt. Du får balansen og fortjenesten din.