Real Estate Listings Due Diligence unngår problemer senere

Barrons ordbok for eiendomsvilkår definerer due diligence delvis som "gjør en rimelig innsats for å gi nøyaktig, fullstendig informasjon."

En eiendomsmegler bør ta "rimelig innsats" til det ytterste, da det er en svært viktig del av deres tjenester til selgeren. Og at selgeren kanskje ikke engang vet noe av den informasjonen megleren / agenten må samle, men det må likevel samles.

Gjerning, undersøkelse og juridisk beskrivelse

I mange byområder angir du en eiendom med en adresse som "123 Main Street", det er ikke den juridiske beskrivelsen av eiendommen, selv om den kan være en del av det. Det er en juridisk beskrivelse av metes og grenser eller deler og blokker som tydelig vil angi eiendommen som er til salgs. Å få de dokumenter som selgeren har, samt å få gjerninger eller undersøkelser registrert på fylkets tettsted er en viktig del av jobben og noteringsfilen. Noen ganger vil tittelfirmaet samle denne informasjonen på forhånd.

Selv om selger bør vite om alle boliglån mot eiendommen, kan de ikke ha noen ide om hva den nåværende utbetalingen er, og det er viktig å vite i prisfastsetting av eiendommen dersom det er ikke mye egenkapital.

De kan ikke vite om pantelåner, særlig skattemessige rettigheter. En person som flyttet til en annen stat uten å vite om en $ 85 lønnsskatt for en gammel virksomhet var veldig overrasket over at IRS hadde lagt en lien på alle sine eiendommer for den åtte år gamle gjenstanden for mye mer i interesse og straff .

Det kan også være mekanikerens rett til arbeid på eiendommen med omstridt betaling.

Begrensninger og pakter

Hver kjøper har gode planer for sitt nye hjem eller landskjøp. Det er ikke en god situasjon å få dem til å tilby tilbud uten fullstendig informasjon om restriksjoner og pakter som styrer hva de kan gjøre med den eiendommen.

Mange underavdelinger har pakter og restriksjoner som kan forbye uthus, eller styre det som kan være synlig i båt eller annen personlig eiendom. Det er viktig å ha disse nåværende dokumentene i filen for inspeksjon av kjøpere før de gjør tilbud.

Easements

En rettighet er en rettighet til en ikke-eier for å bruke en del av en eiendom, for eksempel en leveplass for vei til tilgang til en tilstøtende eiendom, en vanlig praksis i landlige områder. Utility selskaper har mange easements å plassere verktøyet poler, eller begravet linjer og gass rør langs eiendom linjer for å betjene beboerne.

Mens servitører vises på undersøkelser, blir de også beskrevet og registrert i dokumenter på rettshuset. En kjøper kan finne det viktig å vite at deres planlagte større dekkutvidelse ikke er mulig, da det er en lettelse for en gassledning under området der de ønsket å bygge den.

"Diligence" er nøkkelordet

Oppføring av et hjem eller en annen eiendomsmegling er ikke bare å sette en pris på den og plassere den i MLS. En forsiktig eiendomsmegler vil ha hvert skrot av informasjon om eiendommen de kan få.

Se på det på denne måten; hvis alt dette arbeidet er gjort på forsiden, vil en kjøper ha alt de trenger for å gjøre et tilbudsbeslutning i hendene mye raskere.

Å ha spørsmål besvart før de blir spurt, er ikke bare en profesjonell tilnærming, det er en som vil spare agentens tid senere, og akselerere prosessen fra å se gjennom et tilbud og kjøp.

Et eksempel kommer til hjernen i mitt eget, svært landlige område av en noteringsmegler, som ikke betaler oppmerksomhet og koster selgeren, ikke bare et salg, men flere tusen dollar. Den eneste tilgangen til en landpakke gikk gjennom rundt 50 fot skogsland. Selv om skogstjenesten ikke opprettholder grusveien, har de alltid krevd tillatelse til å bruke den for tilgang til eiendom du eier. Denne megleren brydde seg ikke om å gi råd til sin klient, og de brydde seg ikke om å få den enkle tillatelsen som kostet noen få dollar. I mellomtiden ble en ny regel trådt i kraft som krever en EPA-miljøkonsekvensstudie før utstedelse av tillatelse, som krever måneder og noen få tusen dollar.

Unødvendig å si, gikk kjøperen min.

Hvis MLS-systemet tillater vedlegg av disse dokumentene til noteringen, enten for offentlig visning eller for kjøpereagentilgang, hjelper det virkelig alle interesserte å få dem der i PDF-format. Formatet er viktig, da det er bedre å få dem lagret på en måte som 98% + av alle datamaskiner kan få tilgang til dem. Når den kjøperen og deres agent er overlevert med å gjøre et tilbud på en søndag ettermiddag, er det flott å ikke få dem til å utsette beslutningen til mandag fordi de har spørsmål om restriksjoner eller noe annet som kunne ha blitt dokumentert med noteringen.