Bør du kjøpe ditt andre hjem først?

Det er ikke en lett tid å være en første gangs boligbygger - spesielt hvis du bor på et sted hvor oppførselen til startbilde er lav, er betalkravene høye og eiendomsprisene er over gjennomsnittet. Det inkluderer dyre lokaliteter som New York, Silicon Valley og Miami, men selv mellomstore og små byer som Stamford, CT, Providence, RI og Lansing, MI kan være tøft for kjøpere.

Men det ryster ikke ønsket om å legge ned røtter.

Så noen borgere i disse dyreområdene tar en overraskende vei til boligeiendom: Kjøper sine "andre boliger" mens de fortsetter å leie sin primære bolig. Kjøpet kan være et sted å unnslippe for helgene, et sted du tilbringer ferier, eller et sted du vurderer å leie til andre som en pengeverker. Men det er også i tråd med den utbredte troen på at eierskap er en solid investering.

"Når du ser på det, har hver generasjon forsøkt å samle rikdom gjennom eiendoms eierskap," sier Mitchell Roschelle, PwC Partner og en av grunnleggerne av eiendomsrådgivningen. "Den største tingen om villaeierskap er at hvis du eier det lenge nok til å betale det, har du akkumulert rikdom. "Det" tvunget besparelser, "sier hun, er en ressurs du kan trekke på for pensjon, senere liv eller andre mål.

Men det betyr ikke at det å kjøpe et feriehus mens du fremdeles leier, er nødvendigvis det rette trekket for deg.

Her er noen ting du må vurdere.

Eiendomsgrunnlaget

Det er et argument for å investere i fast eiendom, sier Mark Zandi, sjeføkonom ved Moody's Analytics. "Etter bysten ville ingen røre eneboliger unntatt gribbene," sier han. "Men i det siste året eller to, er flere og flere interessert i boligfast eiendom som en måte å tjene litt penger … Fast eiendom føles som om det kommer tilbake. "National Association of Realtors økonomen Lawrence Yun er enig.

"Eiendoms eierskap har over lang tid gitt verdiskapning, fordi eiendomsverdiene har vokst over tid," sier han. "Den prisøkningen kan gi egenkapital for kjøp av kjøp. “

Pris Vurdering Potensiell

All eiendomsmegling er selvsagt lokal. Det er også en stor forskjell i å kjøpe en fixer-øvre - og sette inn litt svette egenkapital i helgene - versus å kjøpe et uberørt sted og svette over hvor du skal plassere chaise på dekk.

Men det lønner seg også å se på hvilke priser som sannsynligvis vil gjøre i ferieorienterte områdene. Trulia bruker folketelling data for å sammenligne prisøkning i ferie postnummer mot ikke-ferie seg. I 2012 og 2013 var prisveksten i ikke-ferieområdene på tre år over tre ganger så høyt som i ferie (6.6 prosent for ikke-ferieområder i siste kvartal 2013, sammenlignet med 1, 9 prosent for de ferieområdene). Med andre ord, et hjem kjøpt i en by eller forstad var sannsynlig å verdsette i verdi raskere enn et helgsted du kan kjøpe i en strandby eller på landsbygda.

Men i de siste årene har gapet redusert betydelig, med ferieområder som av og til går videre. I desember steg prisene i ferieområder 5,2 prosent i forhold til 5 prosent i ikke-ferie-enheter.

Forutsatt, Trulia prognoser et ganske jevnt lekeområde.

Det er også viktig å forstå at det å kjøpe et andre hjem vil koste deg litt mer enn å kjøpe en første. Nedbetalingsbehovet vil sannsynligvis være litt høyere, og renten på et boliglån - på 50-100 basispoeng, ifølge Yun. "Fra et långiverperspektiv er det ansett mer risikabelt," forklarer han. Det er fordi, hvis et hjem ikke er din primære bolig og du faller på vanskelige tider, er det lettere å gå bort, fordi du fortsatt vil ha et sted å bo.

Kan du takle det?

Dette er det store spørsmålet, og det er lett å få feil. Den største feilen som første gangs boligkjøpere gjør, er ikke å forstå kostnadene ved eierskap, sier Roschelle. "De ser på den månedlige betalingen og kommer opp med noen nummer for verktøy som de ville ha betalt hvis de leide.

De glemmer at kjelen er ca 1987, og de trenger å ha 1 prosent av verdien av hjemmet sugd bort fordi noe kommer til å bryte. "

Hans retningslinje: Hvis den eskalerende leien til stedet du lever dag til dag, pluss kostnadene til det andre hjemmet, presser 50 prosent av inntektene dine, er det ikke fornuftig. En måte å holde kostnadene på feriestedet ditt i sjakk, er å kjøpe på et sted med en huseiereforening som tar seg av forutsigbart vedlikehold: plenpleie, snøfjerning og lignende.

Vil det være en Moneymaker?

Airbnb og nettsteder som HomeAway gjør det enklere å bruke feriehuset når du vil og dra nytte av det når du ikke gjør det. "Det er som den amerikanske drømmen om steroider," sier Roschelle. "Jeg skal ikke bare eie den, jeg skal gjøre den til en bedrift. "Tread forsiktig, skjønt. Hvis du leier ut hjemme i mindre enn 14 dager i året, trenger du ikke betale skatt på pengene. Mer enn det, og du går inn i en komplisert skatteverdi som krever tydelig og flittig registrering. Du har også blitt en utleier, som er (minst) et problem og (maksimalt) en annen jobb.

Kan en fremtidig pensjonist kjøpe deg?

Leter du etter å kjøpe på et sted hvor noen pensjonister eventuelt vil legge ned røtter? "Jeg tror utsiktene til boligverdiene er ganske gode, spesielt for områder hvor du skal se mange pensjonister i de neste tiårene," sier Zandi. Hvis det er en vurdering, tenk på hva en eldre person kanskje vil ha i et hjem som du ser ut: Store haller og døråpninger, et hovedsoverom i første etasje, en inngang uten trapper.Du kan kanskje ikke fange alle disse tingene (en svært liten prosentandel av boligbeholdningen i USA har dem alle), men jo mer jo bedre.