Leieinntekter og -kostnader ved skattetid

Nøkkelen til å mestre IRS Schedule E for utleiere - "Supplerende inntekt og tap" - er å organisere inntekter og utgifter ved hjelp av et regneark eller personlig finansprogramvare. Utleiere som holder detaljerte oppsummeringer av deres utleieeiendomskostnader, er de som nyter mest på skattetidspunktet. IRS regler om leieinntekter er ganske sjenerøse, så du vil dra nytte av dem.

Schedule E Skattetips

Utleiere må ha gode poster om kostnadsgrunnlag, inntekter og utgifter, og nummer én beste måten å holde rede på alle disse tingene er å sette opp et regneark - din Skattekonto kan til og med ha en mal du kan bruke.

Her er de tingene du vil spore:

• Innkjøpspris på huset, leiligheten eller leiligheten du leier ut
• Akkumulert avskrivning og gjeldende årlige avskrivninger på eiendommen din
• Leieinntekter
• Sikkerhetsinnskudd du mottok < Du vil også holde oversikt over ulike utgifter knyttet til leieforholdet ditt, inkludert:

Provisjoner eller eiendomsadministrasjonsgebyr

• Reklamekostnader
• Rengjørings-, vedlikeholds- og reparasjonsutgifter
• Boligeierforsikring og HOA dues
• Eiendomsskatt og boliglånsrenteutgifter
• Sikkerhetsinnskudd refundert til leietaker
• og diverse andre utgifter, for eksempel verktøy, landskapsarbeid og søppelsamling

Hvis du sporer disse utgiftene ved hjelp av personlig økonomis programvare eller et dataark, vil månedlige og årsskiftet være like ved hånden, og du kan enkelt skrive ut dem.

Begrensninger av passiv aktivitetsforlengelse

Her er generøs IRS-regel # 1: Hvis en av leieeiene dine har et netto tap for året, kan dette tapet bli netto mot tapene og fortjenesten til alle dine andre utleieeiendommer.

Nå er de kanskje ikke så gode nyhetene: Hvis summen for alle dine eiendommer er negativ - et netto tap - kan tapet være helt, delvis eller ikke fradragsberettiget i det hele tatt mot resten av inntektene for år på grunn av passiv aktivitetstap begrensninger.

Utleie av fast eiendom er generelt ansett som en passiv aktivitet, selv om du bruker mye tid til å velge de riktige leietakere, reparere leieenheten og inspisere eiendommen for rutinemessig vedlikehold.

Tap fra passive aktiviteter er begrenset til å motvirke passiv fortjeneste.

Hvis du aktivt deltar i leieaktiviteten, kan eventuelle tap på utleie potensielt trekkes opp til $ 25 000 per år samlet i alle leieforholdene dine. Giftpersoner som arkiverer hverandre, har en leieavgift på opptil $ 12 500, forutsatt at personen levde bortsett fra sin ektefelle til enhver tid i skatteåret.Beløpet av leieavgiften som er tillatt for aktive deltakere i en utleieeiendom, varierer ut fra din endrede justerte bruttoinntekt (MAGI):

For MAGI på $ 100 000 eller mindre ($ 50 000 eller mindre hvis gift innlevering separat), utleie tap kan trekkes i sin helhet opp til $ 25 000 ($ 12 500) grensen.

• For MAGI mellom $ 100 000 og $ 150 000 (mellom $ 50 000 og $ 75 000, hvis du er gift med arkivering separat), kan leieinntektene trekkes opp til en grense på 50% av forskjellen mellom $ 150 000 ($ 75, 000 hvis gift arkivering separat) og MAGI.
• For MAGI over $ 150, 000 ($ 75 000, hvis gift innlevering separat), kan ingen av leieinntektene trekkes fra andre inntekter.
• Du kan bære tap fremover

Dette bringer oss til sjenerøs IRS-regel # 2: Leieutgifter som er begrenset av begrensningene for passiv aktivitetstap kan overføres til det påfølgende skatteåret når de kan kompensere leieinntekter.

Begrensningene i passiv aktivitet blir brukt hvert år, men utlånstap fortsetter å fremføre år etter år inntil tapene enten utnyttes ved å kompensere leieinntekter eller ved å bli trukket mot annen inntekt.

Form 8582 brukes til å beregne passiv aktivitetstapbegrensninger og å holde oversikt over leieutgifter som akkumuleres hvert år for hver eiendom.

Skatteplanlegging for utleiere

Utleiere gir seg en liten fortjeneste når leieinntekten er tilstrekkelig til å betale boliglån, samt eiendomsskatt, forsikring og reparasjoner. Men utleiere får avskrivning kjøpesummen på leieboligen, og dette kan ofte gjøre et lite økonomisk overskudd til et lite skattemessig tap - utgifter overstiger inntekt etter avskrivning er tatt i betraktning.

Hvert år leier imidlertid utleiere store utgifter, for eksempel å bytte ut et tak eller legge på en leilighet etter at en langsiktig leietaker er ledig.

Under disse omstendighetene er det mulig at utleier har et tap på over $ 25 000, men de regler for passiv aktivitetstap begrenser tapet til nøyaktig $ 25 000. Resten vil bli overført til neste år når utleier forhåpentligvis har mer av fortjeneste og vil kunne absorbere det overskytende skattemessige tapet.

Selge utleieeiendommer

Utleie tap for en bestemt eiendom er tillatt fullt ut i året hvor en eiendom selges i en fullstendig disposisjon til en ikke-relatert kjøper.

Selge et hus, en leilighet eller en annen utleie eiendom er ikke den samme som å selge din primære bolig. På samme måte som når du beregner gevinster, innebærer formelen for beregning av gevinsten eller tapet av leieeiendom at du trekker kostnadsgrunnlaget fra salgsprisen.

Korrigert kostnadsgrunnlag for utleieeiendom

Formelen for beregning av kostnadsgrunnlag på leieeiendom er som følger:

Innkjøpspris

• Pluss innkjøpskostnader (tittel- og deponeringsavgift, eiendomsmegling provisjoner etc. )
• Pluss forbedringer (bytte av tak, ny ovn, etc.).
• Pluss salgskostnader (tittel- og sperrenavgift, eiendomsmeglingskvoter osv.)
• Pluss akkumulerte avskrivninger (som rapportert på skatteformene)
• Ligner kostnadsgrunnlaget
• Beregning av fortjeneste eller tap vil være:

Selg pris

• Minus kostnadsgrunnlaget
• Ligner din gevinst eller tap
• Hvis det resulterende nummeret er positivt, har du gjort fortjeneste da du solgte leieboligen din. Hvis det resulterende tallet er negativt, påløper du tap. Gevinster på leieeiendom kan skattlegges delvis som avskrivninger gjenvinnes med maksimalt 25 prosent skattesats og delvis som kapitalgevinster. Salg av eiendom er rapportert på skjema 4797, og eventuelle kapitalgevinstberegninger er rapportert i Schedule D.

Fast eiendom og begrenset ansvar

Mange utleiere vurderer å danne selskaper, aksjeselskaper eller partnerskap for å eie sine utleieeiendommer. Et selskap kan være ufordelaktig fordi selskapene ikke har en foretrukket skattesats på langsiktige kapitalgevinster. Et aksjeselskap ville være i stand til å overføre langsiktige gevinster gjennom til medlemmene, slik at gevinster fortsatt vil være berettiget til den foretrukne 15 prosent-rente på langsiktige gevinster. Utleiere bør diskutere dette og andre juridiske aspekter ved å danne et selskap for utleieeiendommer med en advokat for å få tak i alle juridiske og økonomiske konsekvenser av en slik strategi.