HUD godkjenningsprosessen

I kort salgsprosessen håndterer korte salgsbanker to forskjellige typer HUD-godkjennelser. For det første godkjenner banken den foreløpige estimerte HUD-1. Så, like før lukking, godkjenner banken den endelige HUD.

Hva er en HUD? Hvorfor ønsker banker en HUD?

HUD-1 er et RESPA-dokument som tydeliggjør alle debetene og kreditter i en eiendomsmegling. En HUD er faktisk for kjøperens fordel.

Det er ikke for den korte salgsbanken, og egentlig er ingen av bankens næringsvirksomhet, bortsett fra de avgiftene som trekkes fra salgsprisen. Om noe innebærer HUD kjøperens bank, ikke selgerens bank.

Men det stopper ikke en kort salgsbank fra å be om det og krever endringer i løpet av godkjenningsprosessen. Heldigvis krever ikke alle banker HUD-godkjenning. For eksempel godkjenner mange junior lienholders ikke HUDs. Det er fordi de fleste junior lienholders bare bryr seg om mengden av sjekken som skal betales til dem.

Salgsprisen, hvem betaler hva og hvor mye provisjon er betalt, den andre lienholders er ganske laks om. Det er ikke på samme måte den andre veien. Den primære lienholderen bryr seg veldig mye om hvor mye som er betalt til junior lienholder, og hvem betaler det. Det er noen omstendigheter der andre långivere prøver å få selgere til å begå boliglånsbedrageri. Det er fordi de andre långiverne mistenker at de første långiverne vil avvise HUD hvis selgeren betaler dem noen store mengder penger, så de forteller selgere å bryte loven.

Hvilke banker undersøker på en HUD for en kort salg

Det opplagte og viktigste nummeret på en HUD er salgsprisen. Noen ganger kan en bank si at den trenger å netto et visst beløp, og at nettobeløpet kan være mer enn netto på HUD. I slike situasjoner er den beste måten å finansiere banken mer penger på, å spørre kjøperen om å øke kjøpesummen.

Kjøpspriser som bankene godkjenner, er sjelden basert på en fullverdig vurdering. Med så mye penger på spill, ville man tro at en bank ville ønske å ansette en uavhengig appraiser for å vurdere verdien. Imidlertid betaler de fleste banker en tilfeldig eiendomsmegler - ikke engang nødvendigvis et nabolagspesialist - for å gi banken en dårlig og rask beskjed om verdien de kaller en BPO. De betaler $ 50 til $ 100 for en BPO. Dette er et utmerket eksempel på å være penny klok og pund tåpelig, som min mor pleide å si.

Dette er grunnen til at mange korte salgsagenter vil prise en kort salg på samme måte som en BPO-agent vil tildele verdi, fordi de ikke vil kjempe med den korte salgsbanken. Det spiller ingen rolle om salgsprisen er markedsverdi så lenge den er i tråd med BPO.

Banken vil da undersøke de andre gebyrene som er betalt til selgeren på HUD. Du lurer kanskje på hvem som selger en kort salg, og den personen er selgeren. Banken godkender bare gebyrene selgeren betaler. Normale avgifter for selgerens sluttkostnader er:

• Kommisjonen til eiendomsmeglere / agenter
• Tildelings- og deponeringsavgifter
• Overførselsgebyrer
• Opptak, notarius, doc prep og wire avgifter
• Dokstempler < Forfalsket eiendomsskatt
• Skattefordeler
• Rabatterte utbetalinger til junior lienholders
• HOA avgifter, hvis noen
• Kjøperkreditt for avsluttende kostnader
• Typer av gebyrer Kortsalg Banker avvises på en HUD

Hver gang en bank vil bli enige om å betale for skadedyrsrapport eller hjemgaranti, men sjelden. Bankene betaler nesten aldri for reparasjoner på kort salg. Det er også svært uvanlig at en bank betaler vanlige HOA-avgifter eller UCC-arkiver.

Hvis banken ikke vil tillate en viss avgift, for eksempel si at den ønsker å redusere deponeringsavgiften fra $ 1, 500 til $ 500, hva skjer med balansen? Noen må betale det gebyret. Det kan være selgeren eller det kan være kjøperen. Escrow kan bestemme seg for å redusere gebyret, men det er usannsynlig.

Sannsynligvis det største problemet med en kort salg HUD er det faktum at mange forhandlere ikke vet hvordan de skal leses. De forstår ikke at selgerkreditter på en HUD ikke alltid er en kreditt til kjøperen.

Endringer i RESPA krever at gebyrer som reflekteres på kjøperens trosestimat, må vise som kreditt til kjøperen dersom de betales av selgeren. Hvilke forhandlere skjønner ikke at de også vises som en debet, som vasker ut kreditt til kjøperen. Prøv å forklare den til en $ 8-en-timers kontorist.