Fordeler av en låne modifikasjon vs kort salg

Spørsmål: Skal jeg gjøre en lånemodifisering eller et kort salg?

En leser spør: "Verdien av vårt hjem har falt siden vi kjøpte det for 4 år siden. Det er nok verdt rundt halvparten av det vi betalte for det. I tillegg jobber jeg for staten av California og har mistet 15% av min inntekt på grunn av de statlige mandatene. Min kone mener vi vil kvalifisere for en lånemodifisering, men jeg har hørt horrorhistorier om disse. Selvfølgelig er en kort salg ikke mye bedre , er det? Skal jeg gjøre et lån modifikasjon eller en kort salg? "

Svar: Dette er et vanskelig spørsmål. Enten du bør foreta en låneendring over en kort salg, avhenger delvis av følgende:

• Din økonomiske situasjon
• Bankens vilje
• Ditt ønske om å beholde ditt hjem

Det blir ytterligere komplisert hvis banken nekter å vurdere dagens markedsverdi av ditt hjem. Hvis du virkelig ønsker å bo i ditt hjem, uavhengig av verdien, så kan en lånemodifisering være det beste alternativet.

Vilkår for låneendring

Målet med en lånemodifisering er å redusere boligeiers boliglån og gjøre betalingen rimelig. Dette oppnås ved å implementere ett eller flere av følgende:

• Senke renten
• Utvide lånets løpetid
• Legge til ubetalte renter til hovedbalansen
• Redusere hovedbalansen >

Kontor for Valutasjef (OCC), som regulerer nasjonale banker, sier at mange låneendringer ikke reduserer hovedstolens balanse.

Kanskje mer forstyrrende er nyheten om at et stort antall låneendringer snart blir krenkende igjen. Det er ofte bare en midlertidig løsning og ikke en langsiktig løsning.

Lånemodifiseringer kan føre til økt betaling

Dette kan høres bizart mot deg og i motsetning til hvordan en låneendring skal fungere, men ikke alle banker vil tilby en låneendring som senker et huseiers boliglånsbetaling .

Noen banker vil tilby en låneendring som øker betalingen.

Bankbrukskvoter, ofte ved å ha en viss prosentandel av din brutto månedlige inntekt, for å bestemme en ny boliglånsbetaling. Hvis regnskapet garanterer, kan banken be om høyere betaling.

Midlertidige lånemodifikasjoner

Vær oppmerksom på at enkelte banker tilbyr en midlertidig lånemodifisering. Dette betyr at en bank ikke vil godta en permanent lånendring, men kan i stedet tilby følgende forhold:

Hovedbalansen forblir den samme.

• Boligeiere blir bedt om å foreta en ny redusert betaling.
• Begrepet for den nye betalingen er satt til 3 til 6 måneder.
• Implikasjonen er at dersom huseieren foretar de nye betalinger i tide under den midlertidige låneendringstidsgrensen, kan banken gi en permanent lånendring.
• Men i slutten av termen kan banken også si:

"Mange takk for at du gir oss noen penger, men lånet ditt er nå i standard." Og den banken kunne fortsette å avskjære. Jeg har hørt denne historien fra flere Sacramento-klienter som ble tvunget til en kort salg av denne manøveren.

Bankene behandler ikke kort salg samtidig med en låneendring

De fleste banker åpner ikke to filer samtidig.

Du må bestemme på forhånd om du vil forfølge et lånsmodifisering eller en kort salg. Du bør jage den ene eller den andre.

En bank vil lukke ut en ventende kortsalgstransaksjon dersom huseieren senere bestemmer seg for å søke om lånemodifisering. Lengden på tid til å behandle en kort salg i motsetning til et lånsmodifisering er omtrent det samme. Noen låneendringer tar 3-6 måneder å konkludere.

Det er urettferdig mot en kjøper som har sendt et godt trosbud på en kort salg og avtalt å vente på kort salgsgodkjennelse for å oppdage at selgerne har hatt andre tanker og nå vil foreta en låneendring midt i kort salg.

Mitt råd er å ta din beslutning og holde fast ved den. Dessuten må du ikke ansette noen firma for å gjøre et lånsmodifisering for deg fordi du kan be om det selv uten å betale noen.

Mange lån modifisering selskaper er svindlere.

Hvorfor kan et kort salg foretrekkes over en lånemodifisering?

Boligeiere som foretrekker å komme seg ut fra undervann, kan foretrekke å gjøre en kort salg i stedet for et lånsmodifisering. En kort salg betyr at banken vil akseptere en redusert utbetaling og frigjøre lånet. Hvis ditt hjem er verdt dramatisk mindre enn beløpet skyldes, kan det være mer fornuftig å gjøre en kort salg og bli lettet over den belastede gjelden.

Her følger andre faktorer:

Etter 3 år med å opprettholde kreditt, hvis prisene forblir stabile, kan huseiere kvalifisere til å kjøpe et annet hjem etter en kort salg med et boliglån og en betaling som er rimelig.

• Både en lånemodifisering og en kort salg kan påvirke kreditt. Men begge løsninger er generelt bedre enn en foreclosure.
• Mange låneendringer krever en justerbar renteutbetaling enn det som kan øke hvert år etter at de første 5 årene av fastrentebetalinger har gått.
• De fleste av de korte salgslistene jeg selger i Sacramento, involverer selgere som ble nektet lånemodifisering.
• På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.