Standard Mortgage Clause

De fleste næringseiendomspolitikk inneholder en klausul som beskytter rettighetene til panthavere (långivere). Denne bestemmelsen gjelder når forsikret eiendom har blitt brukt til å sikre et boliglån, og at eiendommen har blitt skadet av en dekket fare. Klausulen sikrer at utlåner vil motta betaling under politikken til omfanget av gjenværende gjeld.

Når en bedriftseier kjøper en kommersiell bygning med et boliglån, kan boliglånsinnehaveren kreve at kjøperen oppnår en eiendomspolicy som inneholder standardlånsklausulen .

Her er et eksempel.

Eksempel

Andy eier A-1 Appliances, et selskap som selger husholdningsapparater. Andys selskap har nettopp kjøpt et nytt lager med et boliglån det er hentet fra Lucky Lending.

Lånet A-1 hentet fra Lucky Lending er sikret av lageret. Fordi lageret tjener som sikkerhet for lånet, har Lucky Lending en forsikringsmessig interesse i det. For å beskytte Lucky's interesse krever låneavtalen A-1 å forsikre lageret mot skade ved brann og andre farer under en kommersiell eiendomspolicy. Kontrakten fastslår at politikken må inneholde standardlånsklausulen.

Standardklausul

I løpet av årene var forsikringsselskaper som skrev eiendomsforsikring pålagt å bruke et policyskjema kalt 1943 New York Standard Fire Policy. Sistnevnte inneholdt en klausul med tittelen Mortgagee, som adresserte rettighetene til långivere. Denne klausulen ble referert til som standardlånsklausulen .

I dag brukes New York-skjemaet sjelden, og ISOs kommersielle eiendomspolitikk regnes som industristandard. ISO-skjemaet adresserer boliglånere i en klausul med tittel Hypotekstakere. Denne klausulen tjener nå som en standard pantklausul. Det fremgår av mange eiendomspolitikker utarbeidet av individuelle forsikringsselskaper.

Interesser

ISO-pantklausulen gjelder pantholderen som er oppført i erklæringene. Utlåner er dekket for tap eller skade på bygningen eller strukturen som tjener som sikkerhet for lånet.

Hvis flere långivere er oppført i politikken, dekkes i forrangs rekkefølge. For eksempel, anta at en forsikringstaker har kjøpt en bygning med to boliglån (en første og et sekund). Hvis bygningen brenner ned, vil utlåner som er oppført på første boliglån, bli betalt. Etter at den første långiveren har blitt kompensert, vil långiveren på det andre boliglånet motta betaling.

Låneklausulen sier at långivere vil motta betaling "som deres interesser kan vises." Dette betyr at beløpet som hver utlåner vil motta, avhenger av omfanget av skade på den forsikrede bygningen og den ubetalte balansen (hovedstol og renter) av lånet. For eksempel ødelegger en brann A-1 Appliances 'lager.På tidspunktet for brannen, skylder A-1 Lucky Lending $ 750, 000 i hovedstol og påløpte renter. Lucky Lending mottar en forsikringsbetaling på $ 750 000, sin interesse for eiendommen.

Beløpet som forsikringsselskapet betaler for tap er underlagt grensen for policen. For eksempel, hvis A-1's lager er forsikret for $ 1. 5 millioner, vil assurandøren betale ikke mer enn 1 dollar. 5 millioner til alle dekket parter (A-1 apparater og alle långivere).

I enkelte land sikrer lånegivere sine lån via gjerninger i stedet for boliglån. Av denne grunn inkluderer begrepet pantelåner i standardlånsklausulen en kurator.

Foreclosure

Utlånerens rett til å gjenopprette for tap under lånerens eiendomspolicy påvirkes ikke av noen utestengingsvirkning utlåner har initiert mot eiendomsleieren før tapet. For eksempel, anta at A-1 Appliances ikke klarer å foreta flere boliglånsbetalinger, så Lucky Lending utsteder en varsel om standard. En måned etter at varselet er utstedt, blir lageret ødelagt av en brann. Standardmeldingen påvirker ikke Lucky's rett til å motta betaling for tapet under politikken.

Lovgivere

Låntakeren har rett til å gjenopprette et tap under policen selv om forsikringstakeren har overtrådt en betingelse i forsikringskontrakten.

For eksempel, anta at A-1 Appliances 'lager er ødelagt av en brann. A-1 sender et krav med eiendomsforsikringsselskapet for skade på bygningen og innholdet. Imidlertid nekter A-1 å la en justering på eiendommen for å inspisere skaden. Forsikringsselskapet avslår i siste instans A-1s krav fordi A-1 ikke har overholdt en politisk betingelse.

Lucky Lendings rett til å gjenopprette under retningslinjene vil ikke bli påvirket av A-1s handlinger så lenge långiveren oppfyller visse forhold. Utlåner må:

• Betal utestående premie på grunn av at forsikringstakeren ikke har betalt
• Innlevering av bevis for tap (dersom forsikringstakeren ikke har gjort det) innen 60 dager etter mottak av melding om at et bevis på tap skyldes
• Informer forsikringsselskapet om utlåner er klar over eventuelle endringer i bygningens eierskap eller belegget, eller hvis risikoen har endret seg vesentlig.

Når utlåner har fullført alle disse trinnene, er det berettiget til å motta en tapstillegg under A-1s eiendomspolicy.

Overføring av rettigheter

ISO-indehaverens klausul inneholder en subrogasjonsklausul. Det fremgår at hvis forsikringsgiveren utbetaler tap til utlåner, men nekter betaling til den forsikrede, overføres utlånerens subrogasjonsrettigheter til forsikringsselskapet i omfang av betalingsbeløpet. I forrige eksempel ble A-1 Appliances nektet betaling under politikken fordi den ikke klarte å overholde vilkårene i forsikringskontrakten. Anta at Lucky Lending har mottatt en forsikringsbetaling på $ 700 000 for sin interesse i det skadede varehuset. Brannen var forårsaket av en feil i en elektrisk tørketrommel lagret i bygningen. Hvis Lucky Lending ikke hadde mottatt erstatning for skaden, kunne långiveren ha saksøkt tørketrommelprodusenten for skade på eiendom.

A-1s eiendomsforsikringsselskap har erstattet Lucky Lending for tapet. Lånerens rett til å saksøke produsenten for kompensasjon overføres således til forsikringsselskapet. Forsikringsselskapet har nå rett til å saksøke produsenten for å gjenopprette $ 700 000 som den har betalt til Lucky Lending.

Forsikringsselskapet kan velge å betale utlåner hovedbeløpet på boliglånet pluss eventuelle påløpte renter. Hvis noen gjeld gjenstår, må forsikringstakeren betale beløpet til forsikringsselskapet.

Avbestilling og ikke-fornyelse

I henhold til pantklausulen må forsikringsselskapet skriftlig informere boliglånsinnehaveren dersom assurandøren kansellerer politikken eller nekter å forny den. Hvis forsikrede har unnlatt å betale premien, må forsikringsselskapet gi beskjed til utlåner 10 dager i forveien før avbestillingen av politikken. Hvis forsikringsselskapet kansellerer politikken av annen grunn enn ikke-betaling av premien, må den gi 30 dager forutgående varsel til utlåner. Skulle forsikringsselskapet bestemme seg for ikke å forny politikken, må det gi utlåner ti dagers varsel.

Disse kanselleringsbetingelsene kan endres etter statlig lov. For eksempel krever enkelte stater at forsikringsselskapene skal gi beskjed til en utlåner minst 45 dager i forveien dersom en policy er kansellert av annen grunn enn ikke-betaling av premie.