Tilbud Strategi når man kjøper et hus som trenger arbeid

Begreper varierer mye når man kjøper et hus som trenger jobb, bare spør noen boligkjøper. Bedre ennå, spør en eiendomsmegler, fordi mange agenter mener at et hus trenger arbeid hvis huset ikke oppdateres. Ta et hjem innebygd, si 1940-tallet, tilbake da kjøkkenbordene ofte var dekket av fire tommer fliser og ikke trendy stein eller betong. Kanskje er skapene malt i tre og gulvene er linoleum. En tusenårig kjøper vil si et hjem i den tilstanden vil trenge arbeid.

En purist som elsker karakteren av 1940 hjem kan foretrekke sin opprinnelige tilstand og være uenig.

Om et hus virkelig trenger arbeid er basert på personlig mening. Ikke alle er enige om tilstanden til et hjem. Noen ganger vil selgere spørre om de skal reparere et hjem eller selge det som det er, og mens enkelte reparasjoner vil gi mer penger, er noen forbedringer bedre som et alternativ for kjøperen. For eksempel, hvis vegg-til-vegg-tepper er slitt og farget, er det generelt en god ide å erstatte gulvet før du selger. Du ville imidlertid være tåpelig å hente en Wedgewood komfyr til dumpen, bare fordi det er en viss årgang.

Typer hus som trenger å jobbe

Siden arbeidet ofte er i øyets øye, la oss snakke om hvilke typer hus som kan bruke arbeid. Videre vil hvordan du vil forfølge et kjøpsbud, mest sannsynlig avhenge av kategorien, typen bolig du kjøper som trenger arbeid.

En ting du ikke bør bytte til er tendensen til feilaktig å anta at noteringsprisen ikke allerede er justert for at du kjøper et hjem som trenger arbeid.

De fleste selgere skjønner allerede at hjemmet trenger arbeid og har regnet med det når de priser hjem. Jeg har ennå ikke funnet en selger som er villig til å subsidiere en kjøpers hjemmebruk.

Likevel stopper ikke kjøpere fra å prøve å redusere en allerede nedsatt pris.

Kjøper Fixer-Upper House

Fixer-øvre boliger er generelt priset for et salg i sin AS-tilstand. Disse hjemene viser ofte utsatt vedlikehold fordi selgerne ikke var i stand til eller villighet til å ordentlig ta vare på hjemmet. Kanskje det har vært en død i huset eller det gikk gjennom probate til arvinger som ikke vil ha det. I noen tilfeller kan den eksakte tilstanden være ukjent.

For å beregne en pris på fixer-overhuset, vil selgere generelt velge en salgspris basert på det sammenlignbare salget, og deretter reduserer de ytterligere prisen ved estimatet for reparasjoner. De kan trekke litt mer fra prisen for et raskt salg. Enten det blir et tømmerhus for en investor som håper å skaffe seg en rask bok eller et hjem for en første gangs hjemmekjøper, avhenger av fortjenestemarginene og mengden arbeid som trengs.

Hvis hjemmet har vært på markedet for en stund med lengre dager på markedet enn gjennomsnittlig salgstid for andre boliger, kan det være arbeidet som trengs, overstiger selgerens forventninger, eller det kan være at hjemmet appellerer til en mindre basseng av kjøpere. Ikke gjør feilen ved å automatisk anta lengre dager på markedet betyr at hjemmet er overpriset, for det er ikke alltid en sann antagelse.

Kjøpe Mint Condition Vintage House

Denne typen hjem kan faktisk selge til en premie, selv om den ikke nødvendigvis er modernisert eller trendy. Tenk på folk viktorianer eller italienere eller Queen Anne eller håndverk bungalower. Blant stadig mer populært er midten av århundre hjem fra - gisp - levetiden på 1950-tallet og 1960-tallets arkitektur som Eichlers eller Strengs.

For å prisere disse typer boliger, ville en selger sannsynligvis legge til en premium prispute på toppen av det sammenlignbare salg. Eierne kan motta flere tilbud, bare på grunn av designets attraktivitet og godt vedlikeholdte interiør og eksteriør. Hvis armaturene er originale, kan salgsprisen gå enda høyere.

Hvis en perfekt tilstand med vintagehjem er på markedet i lengre tid enn andre rundt det, er det mulig at hjemmet kan bli overpriset.

Ikke alle selgere er ivrige etter å dele med et hjem av en slik kaliber. Noen vil pris det høyt nok til å gjøre det verdt for selgeren å flytte. Selgerne kan eller kanskje ikke budge på pris. Hvis en kjøper vil ha hjemmet dårlig nok, vil kjøperen vanligvis betale forespørselsprisen.

Kjøper det nyere men utdaterte huset

Du ser mange av disse typer boliger på områder som en gang blomstret før de ble deprimert. Kanskje var området overbygget og tilbudet oversteg etterspørselen. Kanskje jobben forlot byen. Eller åpnet et annet hjemsted et par miles unna for mindre penger. Uansett årsak, har eierne ofte liten interesse i ombygging av et hjem bare fordi trender endrer seg. Tross alt, finner de at hjemmet var bra da de kjøpte det, og det er greit å selge det nå.

Det de ikke skjønner er at kjøpere ikke vil ha hjem uten oppdateringer. Kjøpere vil nøkkelferdige boliger, boliger som ikke krever noe arbeid. Hvis de må sette arbeid inn i et hjem ved å takle et hjem forbedringsprosjekt, forventer de en rabatt. Husk 1990-fargeutviklingen av jagergrønn? Mest fryktelig farge noensinne. OK, kanskje ikke, kanskje avokado grønn på 1960-tallet var den mest forferdelige fargen.

Noen få endringer som å bytte ut armaturene, velge moderne malingsfarger og installere nyere apparater, er ofte nok til å generere interesse til en bedre salgspris. Ellers vil kjøpere generelt ikke være enige om å betale topp-av-markedet for et utdatert hjem, selv om det er nyere.

Kjøper Foreclosure House

Jeg hører ofte kjøpere sier at de ønsker å kjøpe en foreclosure, som er et bank-eid hjem, men det er bare fordi de ikke har et fast håndtak på hva det innebærer. Nesten alltid selges de i henhold til betingelsen. Banker er ikke ansvarlige for å avsløre fakta de ikke vet.Også, med mindre en mangel oppdages senere, som viser seg å være en stor reparasjonskostnad, er bankene motvillige til å tilby rabatter for arbeid.

Kjøpere kan se hva som kalles forforebygging hus på visse populære nettsteder, men de er ofte ikke til salgs i det hele tatt og kan aldri være til salgs.

Kjøpe Short Sale House

Kortsalgshuset er kanskje den mest misforståtte typen salg, spesielt når huset trenger arbeid. Hvis en selger ikke har råd til å foreta boliglån, har selgeren sannsynligvis ikke råd til å reparere eller reparere hjemmet. Ikke bare det, men selgerens utlåner har lite insentiv til å samarbeide med kort salg med mindre prisen er i tråd med markedet. Bankene diskuterer vanligvis ikke prisen de vil akseptere for et kort salgshus, selv om hjemmet trenger arbeid.

Årsakene til hva som kan synes for deg som en stædig eller clueless holdning blant bankene, varierer. Banken kunne muligens bli betalt mer for å avskjære mot kort salg. I så fall vil BPO-verdien ikke være noe som helst fordi investoren vil være fast på nettet for å matche nettverket for utestengning. Ingen mengde "forklarer" til banken hvor mye arbeid som trengs vil gjøre investor budge.

Kjøper Packrat House

Ikke hvert rotete hus er et pakket hus, men pakrathusene er de verste. Dette er hjemmene der du kanskje trenger å navigere gjennom på stramt veier vevd rundt stabler av personlige eiendeler i hele huset. Noen ganger soverommene er så fulle av møbler og bokser at du ikke kan få døren åpen. Packrats samler og lagrer ting, og noen ganger er de tiltrukket av ulike ting som baller av lint eller shredded aviser.

Kombiner et pakket hus med år med forsømmelse, og du kan finne hauger med døde gnagere, for eksempel, eller oppdag fuktproblemer som har ført til skade på skadedyr. Hvis du er heldig, vil leie av et par 30-tonn avfallskonservere tjene til å kvitte seg med ruskene. Men underliggende problemer som utvikler seg, kan være mer omfattende. Ofte er salgsprisene på disse boliger slått ned dramatisk.

Tips : Som med ethvert kjøpsbud, er en boligkjøperens beste bud å stole på det sammenlignbare salget og deretter trekke fra for det arbeidet som trengs, basert på faktiske estimater fra lisensierte entreprenører. Hvis det justerte prislinjene opp til den listede prisen, må du kanskje betale listepris for å kjøpe et hjem som trenger arbeid.

På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.