Hvorfor ikke øke risikoen ved å senke likviditeten din < Betale boliglånet ditt på bekostning av likviditet kan føre til konkurs

Bygge egenkapital kan være en fin måte å bli rik på, men det bør aldri komme på bekostning av likviditeten din, ellers kan du finne deg selv i konkursretten en dag. Lære å administrere dine likvide midler intelligent, selv om det betyr å si nei til akselerert gjeldsreduksjon når du bare vil ha noe mer enn å betale saldoen tidlig, er en del av finansiell modenhet og erfaring. Dette er ofte kjent som håndtering av likviditetsrisiko.

Boligeiere er ikke fritatt for denne virkeligheten. Det er en kulturell gitt at nesten alle i USA har et ønske om å eie sitt eget hjem direkte; å nyte eiendomsmegling eierskap fri og fri for beslag av en bank eller finansinstitusjon er en del av den amerikanske drømmen. Likevel, med mindre du er i stand til å tørke ut hele saldoen på boliglånet på din primære bolig, kan det medføre ekstrautbetalinger for å redusere hovedbalansen føre til økonomisk katastrofe, spesielt hvis du ikke har opprettholdt nødfondet ditt. Det kan være vanskelig å tro, men det er sannheten. Når økonomien går sør, har nok penger til hånd for å overleve et jobbtap, medisinsk katastrofe eller familiens nødsituasjon kan bety forskjellen mellom søvnløse netter og indre fred.

Jo mer egenkapital du har i hjemmet, desto større er sannsynligheten for at banken vil foreclose hvis du savner betalinger

Tenk deg at du eier en bank.

Du har to kunder, John og Mary, begge eier et hus vurdert på $ 200, 000. John har blitt en total dødsfall, er opp til øyenbrynene i kredittkortgjeld, leier bilen, har nesten ingen likvide midler , og har en ustabil sysselsetting historie. Mary har derimot utmerket kreditt, og selv om hun ikke har mye overskudd tilgjengelig, har han trofast gjort dobbelt eller tredobles innbetalinger for å senke balansen på boliglånet, som nå står på bare $ 15 000. <

Hun ser ivrig fram til dagen da hun kan sende den siste kupongen inn i banken og vet at huset hennes er helt og fullt helt eget.

Nå, tenk at begge har katastrofe. Kanskje de var i en ulykke og ikke kunne jobbe eller ble avskrevet på grunn av en lavkonjunktur. Som bank, kommer du ikke til å legge merke til før en betaling blir savnet. Du skal virkelig legge seg opp og være oppmerksom når 60 dager er gått og ingen sjekker er mottatt i posten. På et tidspunkt er en terskel gått der banklover og forskrifter krever at du gjenkjenner at det er mulig at du kanskje ikke mottar flere utbetalinger fra enten John eller Mary. Selvfølgelig ønsker bankmedarbeider å unngå dette fordi det senker sin rapporterte lønnsomhet, reduserer styrken i balansen, gjør deres regulatorer opprørt, og får eierne (eller aksjonærene dersom banken er offentlig handlet), og gir dem mulighet til å endre situasjon eller risiko for å miste jobbene sine.

For å unngå dette, skal bankens ansatte iverksette tiltak for å få lånet tilbake på "periodiseringsstatus" så raskt som mulig, slik at det ikke vil skade regnskapet. Den viktigste måten dette kan gjøres er å avskalke på eiendommen og auksjonen den til en kjøper.

Fra ditt perspektiv som bankens eier, hvem er du mer sannsynlig å gå etter først? John, hvem har nesten ingen egenkapital i hjemmet hans eller maria? Hvis du skulle foreclose på John, må du gjenopprette nesten hele $ 200 000 forespørselsprisen for å tørke ut lånet på bøkene dine. Hvis du avskyr på Mary, kan du likvide eiendommen med en bratt rabatt veldig raskt og tørke ut hele $ 15 000 lånet.

Ja, Mary har vært en veldig god kunde. Ja, hun har gjort alt riktig. Kanskje det ikke er rettferdig at hun er den første du vil gå etter, men for å forstå hvorfor dette er gjort, må du innse den incentivstrukturen som er satt på plass for de ansatte ved Wall Street, som igjen er et resultat av investorer som ønsker stabile, og høyere, fortjeneste.

Hvem er investorene? Du og jeg. I våre 401 (k) planer, IRA-kontoer, eller gjennom eierskap av indeksfond eller individuelle aksjer i en vanlig meglerkonto.

Det er pensjonsfondet som betaler sjekken til foreldrene dine eller besteforeldre. Det er forsikringsselskapet som trenger å generere midler til å betale krav. Med investorer som krever fortjeneste, ønsker Wall Street ikke å se at en bank eier mye fast eiendom. De ansatte i banken din vil ikke risikere jobben ved å forsøke å liste Johns hus i seks måneder slik at han kan få litt av egenkapital ut av det. De er bare interessert i å beskytte midlene de avanserte John, og han lovte å betale tilbake. Det er derfor de vender seg til auksjoner. De har ikke råd til å dumpe Johns hus fordi inntektene kanskje ikke er tilstrekkelige til å tilbakebetale lånet. Marys hus, derimot, kan listes for $ 125 000 på en auksjon. De får sine $ 15 000 og holder en ubalansert balanse mens hun mister $ 75 000 i egenkapitalen som kunne ha blitt fanget, da hun kunne liste eiendommen på markedet lenge nok til å motta et respektabelt tilbud.

"Hva med John? " du spør. Det er den grusomme delen. Mange banker er langt mer sannsynlig å omstrukturere betalingsvilkårene for å hjelpe ham ut av situasjonen fordi de da kunne lagre det på bøkene som et "godt" lån. De kan tilby en ballongbetaling ved slutten av boliglånet til lavere nåværende betalinger. De kan tillate to års rentebetalinger. Innenfor regulatoriske krav er himmelen grensen, og det er virkelig avhengig av hvor desperat banken ønsker å unngå treff på fortjenestemarginene.

Hvordan kan en villaeiere beskytte seg selv eller seg selv fra denne situasjonen?

Det største forsvaret noen investor har mot avskærmning er likviditet. Si det igjen og igjen. Banken er ikke så mye opptatt av hvor mye penger du skylder dem, bare at du fortsetter å foreta betalinger i tide, uten forsinkelse, slik at tallene ser bra ut.

Mary ville ha vært mye bedre med å ta de dobbelte og tredobbelte betalingene hun hadde gjort på boliglånet og sette dem inn i en skattefri pengemarkeds konto eller fond. (På det tidspunktet denne artikkelen ble opprinnelig skrevet, betalte slike midler 4% til 5%. I disse dager vil du ikke få mye i veien for renteinntekter, men det er fortsatt verdt å redusere risikoen.) Hvis noe skjedde, gjorde hun kunne dekke mangelen ved å dyppe inn i reserven hun hadde bygget. Hvis det så ut som om situasjonen ikke skulle forandre, kunne hun sette huset hennes på markedet og forsøke å frigjøre seg fra situasjonen før den møtte økonomisk katastrofe.

Den eneste største faren med en strategi som fokuserer på likviditet er risikoen for at noen bruker penger mens de opprettholder gjelden. En konto med en stor sum av ubegrenset kontanter er rett og slett for stor en fristelse for mange mennesker. Kanskje de kommer bak på kredittkortregningene sine. Kanskje de vil ha en ny flatskjerm-tv og tror de vil dyppe inn i fondet og betale det tilbake om noen måneder.

(Det ser aldri ut til å fungere på denne måten for en stor prosentdel av folkene.) Hvis det er

noen mulighet for at du er tilbøyelig til å bruke pengene på noe annet enn å gjøre husbetaling i nødstilfelle er det sannsynligvis en dårlig ide. Det kommer virkelig ned til selvdisiplin og temperament. En annen stor fare er fristelsen til å gå for noen ekstra prosentpoeng avkastning ved å investere i risikofylte eiendeler. Denne spesielle økonomiske strategien avhenger av sikkerheten til rektor. For de fleste betyr dette høyt likvide skattefordelte verdipapirer som et pengemarkedsfond som investerer i kommunale obligasjoner. I eksepsjonelle tilfeller kan de med høyt spesialisert kunnskap om bestemte markeder (for eksempel aksjer eller eiendommer) investere disse midlene med redusert risiko. Den sikreste av alle likviditetsreserver anses generelt for å være en TreasuryDirect-konto fylt med statskasseveksler direkte holdt med USAs finansdepartement.