Kjøpe etter en kort salg

Spørsmål: Hvor snart kan vi kjøpe et hjem etter en kort salg eller foreclosure?

En leser spør: "Kan vi fortsatt få et lån for å kjøpe et hjem etter å ha gitt banken en gjerning i stedet for foreclosure? Jeg er forvirret på ventetiden. Jeg vil gjerne dra nytte av dagens marked, men min bank sa at jeg må vente 3 år. Og jeg har snakket med ulike boliglånsmedlemmer, og en sier dette og en sier det. Kan du hjelpe oss? Hvor snart kan vi kjøpe et hjem igjen etter en foreclosure ? "

Svar: Utmerket timing på det spørsmålet om ventetiden for å kjøpe et hjem etter å ha mistet ditt eksisterende hjem. Din timing er god fordi ventetiden for konvensjonelle lån - krydder mellom tiden foreklosuren ble fullført og når en kjøper kjøper et annet hjem - har endret seg. For det ser vi til Fannie Mae.

Hva er Fannie Mae?

Enheten som har stor makt i det konvensjonelle boliglånsmarkedet, er Fannie Mae. Fannie Mae er Amerikas største boliglånskjøper, en kvasi-statlig enhet, som kjøper boliglån i det sekundære boliglånsmarkedet. Fordi Fannie Mae ville ende opp med egenskapene tilbake hvis låntakere har standard, har Fannie Mae en sterk interesse i å sette opp strenge retningslinjer for å redusere sjansen for at en låner vil gå inn i foreclosure.

Fannie Mae revidert retningslinjene sine og behandler nå separate ventetider, avhengig av type foreclosure.

Videre, hvis du har dokumenterte formildende omstendigheter, vil dette ha direkte betydning for antall år du må vente på å få et konvensjonelt lån.

Hva er dokumentert ekspanderende omstendigheter?

Fannie Mae gir mulighet for forstyrrende omstendigheter som:

• Dødsfall (ikke selvfølgelig)
• Sykdom
• Jobboverføring
• Ulykke som resulterer i alvorlig skade

Generelt er fornemmende omstendigheter ting som Skje utenfor din kontroll, noe som dramatisk påvirker evnen til å fortsette å gjøre betalinger på boliglånet ditt.

Med dokumenterte formildende omstendigheter er ventetiden mindre enn uten. Jeg beklager å si at det ikke har råd til å øke betalingen på grunn av en rentenivåøkning på rentenivået som ikke er regulert, betraktes ikke som en omstendighet utenfor din kontroll.

Vente periode å kjøpe etter foreclosure

• Kjøp etter en foreclosure

  Ventetiden er 5 år opp til 7 år.

• Kjøp etter avskærmning med utvoksende omstendigheter

  Ventetiden er 3 år opp til 7 år.

• Kjøpe etter en gjerning i stedet for foreclosure

  Ventetiden er 4 år opp til 7 år.

• Kjøpe etter en gjerning i stedet for utestengning med utvoksende omstendigheter

  Ventetiden er 2 år opp til 7 år.

• Kjøper etter en kort salg

  Ventetiden er i utgangspunktet 2 til 5 år. Noen porteføljeutlånere er utlån med 20% nede og ingen ventetid. Videre, hvis en selger ikke har en 60-dagers sen lønn, sier Fannie Mae at selger kan umiddelbart kjøpe et annet hjem, men ingen av de store långiverne vil finansiere et slikt lån, så det er litt av en feil. FHA sier 3 år, men kjøpere må hoppe gjennom mange hoops. Jeg har hørt om isolerte tilfeller for mange år siden før reglene endret seg igjen hvor en selger flyttet for en jobboverføring og flyttet mer enn en viss avstand for å kvalifisere seg til å kjøpe et hjem umiddelbart etter en kort salg. FHA har også en policy om at hvis låntakeren var nåværende og ikke krenkende, vil det tillate et lån umiddelbart.

Hvis du ikke har noen formildende omstendigheter, må du imidlertid vente i fire år fra datoen for ferdigstillelse, noe som betyr datoen din gjerning i stedet for foreclosure ble registrert.

I tillegg til ventetiden krever enkelte lån 10% ned og minimum FICO-poengsum. Hjemmet du kjøper må være ditt hovedsted, ikke leie eller feriehjem.

Fannie Mae utsteder kontinuerlig nye retningslinjer. Ovennevnte retningslinjer gjelder for låneansøgninger sendt etter 1. august 2008, revidert 2017.

Noen få lån gjennom HAFA-programmet der det ikke er innlevert en standard, kan tillate at en kort salg rapporteres som bare betalt i full, noe som gjør det relativt enkelt å kvalifisere seg til et annet hjem etter en kort salg. Videre vil enkelte private banker gjøre portefølje lån dagen etter at en kort salg er gjennomført, slik at låntakere kvalifiserer.

Spør din korte salgsagent for mer informasjon. Sørg for å bli prequalified gjennom en anerkjent lokal utlåner.

På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.