Hjem Kjøper emne til et eksisterende lån

Når renten stiger, begynner å kjøpe gjenstand plutselig å se ut som et meget attraktivt finansieringsalternativ for hjemmekjøpere. Når rentene er lave, har boligkjøpere en tendens til å unngå å bli utsatt for transaksjoner. Men renten er ikke den eneste faktoren som brukes til å avgjøre om en kjøper kan foreta et tilbud med finansiering.

Hva handler gjenstand for?

"Kjøpsobjekt til" betyr å kjøpe et boliglån til det eksisterende boliglånet.

Det betyr at selgeren ikke betaler det eksisterende boliglånet, og kjøperen overtar betalinger. Den ubetalte saldoen på eksisterende boliglån beregnes da som en del av kjøperens kjøpesum.

Hvorfor ville en kjøper kjøpe et hjem med forbehold om boliglån?

Den primære grunnen til å kjøpe gjenstand er å overta selgerens eksisterende rentesats. Hvis nåværende renter er på 7% og selger har en 5% fast rente, kan denne varianten på 2% gi stor forskjell i kjøperens månedlige betaling.

• En $ 200 000 boliglån med 5% rente er amortisert til en betaling på $ 1, 073. 64 per måned.
• En $ 200 000 boliglån med 7% rente er amortisert ved en betaling på $ 1, 330. 60 per måned.
• Den månedlige besparelsen til en kjøper under disse omstendighetene er $ 256. 96 eller $ 3, 083. 52 per år.

En annen grunn: Kjøperne kvalifiserer vanligvis ikke for å kjøpe et hjem når de bruker finansiering, med mindre selgeren bestemmer seg for å trekke kjøperens kredittrapport.

Hvis en selger er villig, kan en kjøper med dårlig kreditt kjøpe et hjemmefag til.

Tre typer emne for valg

Et emne for salg innebærer ikke nødvendigvis eierfinansiering, men det kan. Hvorvidt selgeren har noen form for finansiering, avhenger av om selgeren bryter boliglånet og / eller beløpet på forskuddsbetalingen mot kjøpesummen.

• Et rett emne til kontanter til lån.

  Den vanligste typen av emne er når kjøperen betaler kontant forskjellen mellom kjøpesummen og selgerens eksisterende lånebalanse. For eksempel, hvis selgerens eksisterende lånebalanse er $ 150 000 og salgsprisen er $ 200 000, må kjøperen gi selgeren $ 50 000 i kontanter.

• En rett gjenstand for med selgerens tilbakebetaling.

  Tilbakebetaling av selger, også kjent som selger eller eierfinansiering, er oftest funnet i form av et andre boliglån. En selger tilbakebetaling kan også være en land kontrakt eller et leasing alternativ salg instrument.

  For eksempel, hvis salgsprisen er $ 200 000, er den eksisterende lånebalansen $ 150 000, og kjøperen foretar en forskuddsbetaling på $ 20 000, vil selgeren bære gjenværende saldo på $ 30 000 ved en separat rente og vilkår som er forhandlet mellom partene.Kjøperen vil være enig om å foreta en betaling til selgerens utlåner og en egen betaling til en annen rente til selgeren.

• Wrap-around underlagt.

  Et omslagsperspektiv gir selgeren en overstyring av interesse fordi selgeren tjener penger på eksisterende boliglånsbalanse. La oss si at det eksisterende boliglånet har en rentesats på 5%. Hvis salgsprisen er $ 200 000 og kjøperen legger ned $ 20 000, vil selgerens tilbakebetaling være $ 180 000. Ved en sats på 6%, gjør selgeren 1% på det eksisterende boliglånet på $ 150 000 og 6% på balansen på $ 30 000. Kjøperen ville betale 6% på $ 180 000.

Forskjellen mellom gjenstand for og et lånsforståelse

I et gjenstand for transaksjonen forteller verken selger eller kjøper den eksisterende långiver at den selger har solgt eiendommen og kjøperen gjør nå betalinger. Kjøperen fikk ikke bankens tillatelse til å overta lånet. Långivere legger spesielle verbiage i sine boliglån og stoler gjerninger som gir långiveren rett til å akselerere lånet i tilfelle av fremmedgjøring.

Kaller banker disse lånene forfaller ved betaling? Det kommer an på. I enkelte tilfeller er enkelte banker bare glade for at noen - noen - gjør betalingene. Men bankene har rett på grunn av akselerasjonsklausulen i boliglånet eller tilliten. Det er det som gjør det til en risikofylt situasjon for en kjøper. Hvis kjøperen ikke kan betale lånet på bankens etterspørsel, kan banken innlede foreclosure.

Dersom en kjøper foretar en låneforutsetning, antar kjøperen formelt lånet med bankens tillatelse. Dette betyr at selgerens navn er fjernet fra lånet, og kjøperen kvalifiserer for lånet, akkurat som alle andre lånelån. Vanligvis betaler bankene kjøperen et antatt gebyr for å behandle en låneforutsetning, men avgiften er mye mindre enn honorarene for å oppnå et konvensjonelt lån. FHA lån tillater et lån antatt, men de fleste konvensjonelle lån gjør det ikke.

_{På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.}