Gjorde Fannie Mae og Freddie Mac alene kredittkrisen Fannie og Freddie Cause Mortgage Crisis

Var Fannie Mae og Freddie Mac den egentlige årsaken til subprime boligkrisen? Det er farlig å tenke på det. Det er fordi de var et glimrende eksempel på de større økonomiske kreftene som forårsaket bankkredittkrisen og redningstildelingen. Lovgivende forsøk på å raskt slå ned Fannie og Freddie hindrer ikke en annen lavkonjunktur. Verre ennå, det kan ytterligere skade boligmarkedet.

Fannie og Freddie var offentlige sponsede enheter (GSEs).

Det betydde at de måtte være konkurransedyktige, som et privat selskap, og opprettholde aksjekursen. På den annen side var verdien av boliglånene som de solgte på annenhåndsmarkedet, implisitt garantert av staten. Det førte til at de hadde mindre kapital til å støtte boliglån i tilfelle tap. Som et resultat ble Fannie og Freddie presset til å ta på seg risikoen for å være lønnsomme, men visste at de ikke ville lide konsekvensene dersom tingene ble sydvendt.

Regjeringen satte dem på denne måten for å tillate dem å kjøpe kvalifiserte boliglån, forsikre dem og videreselge dem til investorer, og dermed frigjøre midler til bankene til å lage nye boliglån. På denne måten var de tradisjonelt involvert i minst halvparten av alle nye boliglån hvert år. I desember 2007, da bankene begynte å begrense sin utlån, var Fannie og Freddie de eneste långivere som fortsatt driver, ansvarlig for 90% av alle boliglån.

Regjeringsforskrifter utelukket Fannie og Freddie fra å kjøpe boliglån som ikke oppfyller forskuddsbetaling og kredittkrav.

Men da boliglånsmarkedet endret seg, gjorde det også sin virksomhet.

Mellom 2005-2007 var få av boliglånene de kjøpte konvensjonelle lån med fast rente med 20% lavere. Faktisk var de fleste boliglånene de kjøpte eller garantert, enten subprime, rentenett eller negativ avskrivning. Det er fordi de var typer lån som ble gjort av banker og uregulerte boliglånsmedlemmer.

ITT ble verre ved bruk av derivater for å sikre renterisikoen i porteføljene. Men som privat sektor selskaper med aksjonærer å behage, gjorde de dette for å forbli konkurransedyktige med andre banker. De gjorde det samme.

Regjeringsforskrifter utelukket Fannie og Freddie fra å kjøpe boliglån som ikke oppfyller forskuddsbetaling og kredittkrav. Det betydde at de kjøpte, videresolgte eller garanterte 50% av boliglånene, men det var den mest troverdige halvdelen. I 2007 var bare 17% av porteføljen subprime eller Alt-A-lån. Men da boligprisene gikk ned, og villaeiere begynte å misligholde, bidro denne relativt små prosentandelen av subprime lån til 50% av tapene.

Fannie Maes låneoppkjøp var:

• 62% negativ amortisering
• 84% rente bare
• 58% subprime
• 62% kreves mindre enn 10% nedbetaling.

Freddie Macs lån var enda mer risikabelt, bestående av:

• 72% negativ avskrivning
• 97% rente bare
• 67% subprime
• 68% kreves mindre enn 10% nedbetaling.

Det var overvekt av eksotiske lån i tillegg til subprime låntakere som gjorde Fannie og Freddie's låneoppkjøp så giftige.

Fannie og Freddie holdt mindre giftige lån enn de fleste banker

Det er imidlertid viktig å forstå at de på grunn av forskrifter tok på mindre av disse lånene enn de fleste banker.

Ifølge flere analytikere økte de oppkjøpet av disse lånene for å opprettholde markedsandeler i det som ble et svært konkurransedyktig marked. (Kilde: (Kilde: SeekingAlpha, Hvor mye er Fannie og Freddie å klandre?, 2. oktober 2008; Washington Post Fannie og Freddie Bli Hot Topic, 10. oktober 2008)

Senatet sponset en regning som søkte å forby dem å holde verdipapirer i porteføljen fordi de ønsket å redusere risikoen for regjeringen. I alt eide eller garanterte de to GSE-ene totalt $ 5,5 trillion av $ 11.2 trillion boliglånsmarkedet. < Etter at senatregningen mislyktes, økte Fannie og Freddie sine beholdninger av risikofylte lån. Det skyldes at de kunne tjene mer penger fra lånene med høy rente enn fra gebyrene de fikk fra å selge lånene.

Igjen var de søker å opprettholde høye aksjekurser i et svært konkurransedyktig boligmarked. (Kilde: Barron's, Er Fannie Mae den neste regjeringens tilbakemelding? 10. mars 2008; IHT, Fannie og Freddie's skyldes spill, 24. august 2008)

Som regjering -sponsored bedrifter, Fannie og Freddie tok på flere r isk enn de burde ha, siden skattebetalere til slutt måtte absorbere sine tap. Men de førte ikke til nedgangen i boligen. De flom ikke markedet med eksotiske lån. I stedet var de et eksempel, ikke en sak, av boliglånskrisen.

Derivater hjalp Fannies nedgang

Som GSEs var Fannie og Freddie ikke pålagt å kompensere størrelsen på utlånsporteføljen med nok kapital fra aksjesalg for å dekke det. Det var et resultat av både deres lobbyarbeid og det faktum at lånene deres var forsikret, så de følte at de ikke behøvde å. I stedet brukte de derivater for å sikre renterisikoen på sine porteføljer. Når verdien av derivatene falt, gjorde det også deres evne til å forsikre lån. (Kilde: NYT, Fannie, Freddie og deg, 14. juli 2008)

Denne eksponeringen mot derivater viste at de var fallende, som det gjorde for de fleste banker. Etter hvert som boligprisene falt, endte selv kvalifiserte låntakere på grunn av mer enn hjemmet var verdt. Hvis de måtte selge huset av en eller annen grunn, ville det miste mindre penger ved å la banken avskaffe. Låntakere i negative avskrivninger og rentebeløpige lån var i enda verre form.

Eliminering av Fannie og Freddie kan ødelegge eventuell boliggjenoppretting

Noen lovgivere foreslår å eliminere Fannie og Freddie. Andre antyder at USA kopierer Europa til å bruke dekkede obligasjoner for å finansiere de fleste boliglån.Med dekkede obligasjoner beholder bankene kredittrisikoen på boliglånene sine, men selger obligasjoner støttet av disse boliglånene til eksterne investorer, og dermed avlaster renterisikoen.

Eliminering av Fannie og Freddie ville dramatisk redusere tilgjengeligheten av boliglån og øke kostnadene. Bankene har ikke, og ville ikke, gå inn for å garantere boliglån. Undersøkelser har vist at uten Fannie og Freddie kunne boliglånsrenten gå så høyt som 9-10%. Det ville skade boligmarkedet før det hadde noen sjanse til å gjenopprette. (Kilde: Barron, Livet etter den gamle Fannie og Freddie, 15. september 2008)