Foreclosure Negotiation - et virkelighetseksempel

Dette er et trinn for trinn gjennom en faktisk forhandlingsprosess hvor jeg representerte kjøperen som handler med en bank for en foreclosure-egenskap. Du bør også vite at denne banken har kjøpt lånet i en pakke fra den faktiske opprinnelige långiveren, eller i det minste den som holder den når standarden skjedde.

Til tider under forhandlingene, som tok litt over en uke og en halv, var jeg frustrert over bankens tilsynelatende forsettlige forsømmelse av problemene i hjemmet de prøvde å avlaste.

Foreclosure Facts

• I bedre tider var verdien av dette hjemmet mellom $ 225k og $ 300k.
• Den opprinnelige listeprisen ved banken var $ 179k.
• Vi har gjort tilbudet vårt seks måneder senere da det ble oppført på $ 119, 900.
• I et område med meget strenge miljølover trenger hjemmet et nytt septisk system for mye for lite lekkfelt, dermed holder tanks.
• Prosessen for å motta variansen for oppbevaringstanker tar 30-45 dager, med et utfall som ikke er garantert.
• Banken er veldig tydelig i alle sine dokumenter at de ikke vet noe og ikke gjør noe om tilstanden, og betaler ingen reparasjoner.
• Vi fikk noen innledende ballparkestimater for septisk arbeid før vårt første tilbud.

Det er situasjonen på dagen vi gjorde vårt tilbud. Det var ingen andre tilbud der ute, selv om huset ble vist litt. Det var i overraskende god stand, som krever tilsetning av en varmeapparat for umiddelbar innkvartering dersom septikken hadde rett.

La oss gå gjennom prosessen med de viktigste hovedpoengene og viktige punkter:

• Tilbys $ 108 000 med 20% nedfinansiering.
• Avhengig av tildeling av septisk varians.
• Avhengig av at selgeren betalte $ 10 000 for septisk installasjon før lukning, som ny utlåner måtte kreve det.

Dette er høydepunktene i tilbudet, og det var ganske modig, da hjemmet er en stjele til full pris, selv om septikken må byttes etter at den er avsluttet på kjøperens bekostning.

Denne personen hadde imidlertid ikke penger til å gjøre det, så vi trengte det gjort av selgeren, eller i det minste finansiert i prisen.

Kontraktsposter

• Banken vil bare bruke sine tilbudsblanketter, og gjentar alle forhandlingselementer i hver enkelt, datagenerert.
• Bank ønsket en sluttdato for tidlig for å garantere at variansen kunne godkjennes og septisk installeres før de ble avsluttet, og de ønsket $ 100 / dag fra kjøperen hvis vi gikk forbi den datoen "uten feil fra selgeren."
• Deres første teller detert at de ikke ville betale for en undersøkelse, men ville kreditere kjøperen $ 1500 mot sluttkursene.
• Deres første teller tilbød seg ikke å betale noe mot septisk installasjon.
• Deres første teller var til full liste pris på $ 119, 900.

Jeg vil ikke gå gjennom hver disk, men våre forhandlinger senteret rundt salgspris, septisk kostnad, undersøkelse / avsluttende kostnader og $ 100 / dag erstatningsklausulen med kort periode til slutt. Hver teller fra oss ba om mer og å fjerne eventuelle erstatningskrav hvis kjøperen ikke kunne få varene gjort i tide på grunn av forsinkelser på fylket.

På slutten tok det litt kreativitet for å få avtale gjort, og vi fikk avtalen ferdig. Her er måten vi lagde vår siste teller på, og de kom tilbake med OK på det:

• Selgeprisen til $ 120, 500, selv om vi i løpet av prosessen hadde fått dem helt ned til $ 112, 000. Du vil se hvorfor.
• Selger vil betale et upfront-gebyr på $ 1500 for å få septisk avviks-prosessen ferdig.
• Selger betaler $ 10, 000 for et nytt septisk system.
• Selger betaler $ 500 mot kjøperens sluttkostnader. Og sluttdato ble utvidet.

Som du kan se, ved å sende vår endelige teller til dem med salgsprisen økt fra $ 112, 000 med nesten ingen andre innrømmelser, fikk vi dem til å ta det og skal ut $ 12 000. Det er en nettosalgspris på $ 108 , 500, men kjøperen trenger ikke mer penger enn 20% for forskuddsbetaling og andre sluttkostnader. Det er en stor del for kunden, som vil lukke på et hjem som er klar til å leve med ca $ 50k + i umiddelbar egenkapital.

Poenget er å aldri slutte med en bank. Så lenge de fortsetter å komme tilbake med mottilbud, gjør du det samme.

På et tidspunkt gjør du en avtale, og det kan være bedre enn du noensinne har forventet.