Hvordan en landsaftale arbeider for å kjøpe boliger

Landskontrakter for kjøp av boliger var svært populære i slutten av 1970-tallet og tidlig på 1980-tallet. Dengang tilbød avdragsavtale kontrakter, noen ganger kalt kontrakt for gjerning, mer attraktive finansieringsvilkår over de høyere satsene og stive kvalifikasjonsstandarder for institusjonelle långivere.

Landskontrakter begynte å forsvinne når lånekravene ble myknet og prisene falt under 8%. Men de har ikke forsvunnet helt, og faktisk spilt tilbake til markedet under boliglånskrisen.

Tidligere huseiere som mistet husene sine til foreclosure eller solgt gjennom en kort salg, begynte å lene seg på landskontrakter som et finansieringsalternativ når de store bankene slo dem bort.

Hva er en avtale for salg av fast eiendom?

En avtale om salgskontrakt er en hvilken som helst type kontrakt som krever periodisk betaling, men i fast eiendom er det generelt referert til som en landskontrakt, kontrakt for gjerning eller kontrakt for salg.

Avtalen for salgskontrakten utelukker salgsprisen, beløpet på forskuddsbetaling, rentesats, månedlig (eller periodisk) betalinger, og hver parts plikter. Den dekker slikt ansvar som hvem som skal opprettholde hjemmet, betale for forsikring og eiendomsskatt - som vanligvis er kjøperen. Kontrakten vil inkludere tilbakekalling til selgeren dersom kjøperen slutter å foreta avdragsbetalinger.

Spesifikasjoner:

• Landskontrakter eller kontrakt for gjerning er en sikkerhetsavtale mellom en selger, kalt en leverandør og en kjøper, kalt en Vendee.
• Leverandøren godtar å selge en eiendom ved å finansiere kjøpet til Vendee.
• Leverandøren beholder juridisk tittel og Vendee mottar rettverdig tittel.
• Eierbåret finansiering kan inkludere en eksisterende boligbalanse (se mer nedenfor) eller eiendommen kan være fri og klar (beste alternativet).
• Ved betaling i sin helhet, gir Leverandøren Vendee en gjerning til eiendommen.

All-inclusive (Wrap-around) Land Kontrakter

• Wrap-around kontrakter inneholder et eksisterende boliglån.
• Vendee gjør en betaling til Leverandøren.
• Ved mottak av betalingen betaler Leverandøren den underliggende långiverens betaling og holder resten.
• Hvis det eksisterende boliglånet har en lavere rente enn kontraktsprisen, tjener leverandøren ekstra rente på penger som ikke tilhører Leverandøren.

Slik fungerer det.

1. Sende salgsprisen er $ 100 000.
2. Vendee legger ned $ 10 000.
3. Vendee er enig om å foreta betalinger på $ 90 000, bærende rente på 6,5%, betales $ 567.
4. Det eksisterende underliggende lånet er $ 50 000, betales til 5% rente med en utbetaling på $ 268.
5. Leverandøren tjener 6,5% rente på $ 40 000 av egenkapital, PLUS 1. 5% rente på eksisterende boliglån på $ 50 000 og lommer $ 299 per måned.
6. Vendee betaler også skatter, forsikringer og alle andre eierkostnader.

Rettkontrakter

Det er ingen tilsidesetting av interesse i en rett kontrakt. Vendee kan akseptere å betale den eksisterende långiveren direkte og foreta en annen betaling til Leverandøren, eller Vendee kan sende en betaling til Leverandøren, og Leverandøren vil utbetale betaling til den underliggende långiveren. La oss se på det forrige eksempelet på en rett kontrakt:

1. Salgspris på $ 100 000.
2. Vendee legger ned $ 10 000.
3. Vendee gjør en betaling på $ 268 på den eksisterende lånebalansen på $ 50 000, bærende rente på 5%.
4. Vendee foretar en andre betaling til leverandøren på $ 40 000 eierbåret finansiering, bærende rente på 6,5% og betales på $ 253 per måned.
5. Totalt av begge betalingene er $ 521, som sparer Vendee $ 46 per måned over omslaget.

Salgsstyrke

• Noen tittelbedrifter utarbeider og sikrer landskontrakter som inneholder en leverandør, en vendee og en forvalter. Du må ringe for å finne et slikt tittelfirma.
• Leverandør og Vendee, som en tillitsmann, gir rett, tittel og interesse til forvalteren med sikte på å sikre leverandørens og Vendees forpliktelser.
• I tilfelle Vendee slutter å foreta betalinger, har forvalteren muligheten til å utelukke under salgsstyrken.
• Prosessen med å legge inn en varsel om standard varierer fra stat til stat.

Akselerasjonsklausuler i underliggende lån

Alle lån i dag inneholder akselerasjonsklausuler og fremmedgjøringsklausuler. Långivere har hatt en lang historie med å ringe lån umiddelbart forfalt hvis kjøpere tok tittelen "gjenstand for" til eksisterende lån. Det er fordi långivere ønsket at kjøpere skal kvalifisere, betale lånepoeng og høyere rente.

Sue Heimbichner, en escrowoffiser ved Chicago Tittel i Sacramento, har vært i bransjen siden 1976 og har sett populariteten til landskontrakter kommer og går. En av de største rettssakene fra den perioden utviklet seg fra kjøpere som tok tittelen underlagt eksisterende boliglån som ble holdt av føderale spare- og låneforeninger. Kongressen vedtok lov om innskuddsinstitusjoner fra 1982, og effektivt slettet muligheten til å overta eksisterende lån.

Heimbichner sier at långivere i dag pleier å se den andre veien. "Noen långivere er glade for å få sine innbetalinger gjort," sa hun. Men ikke prøv å overta statsstøttede lån. "Du vil ikke rote med regjeringen," advarsler Heimbichner, "fordi du kommer til å bli slått." Hvis landekontrakten inneholder et eksisterende boliglån, bør du søke råd fra en eiendomsadvokat.

Prøver av statsstøttede lån er Fannie Mae eller Freddie Mac, og statslån er FHA eller VA.

Vendee's Bundle of Rights

For alle praktiske formål eier Vendee eiendommen og har rett til:

• Besittelse.
• Rolig nytelse og bruk av eiendommen.
• Utelukkelse, tvinger andre til å forlate lokalene.
• videresalg.

Fordeler til Vendee

• Ingen kvalifisering, selv om leverandøren kunne be om kopi av kjøperens kredittrapport.
• Forskudds fleksibilitet. Beløpet er omsettelig.
• Lengden på kontraktsperioden, renten og betalingen er omsettelig.
• Lav avsluttende kostnader. Det er ingen utlåner avgifter å betale.
• Fast lukking. Transaksjoner kan lukke om 7 dager eller mindre.

Fordeler til Leverandøren

• Vanligvis høyere salgspris og ingen vurdering. Selv om kjøperne blir bedt om å få tak i en vurdering.
• Hvis skattepliktig, kan det eventuelt kvalifisere for utsatt gevinst.
• Månedlig inntekt.
• Ofte en bedre avkastning enn pengemarkedsregnskapet.
• Hvis eiendommen ikke er i samsvar, er det en enkel måte å selge.
• Fast lukking.

Kjøper tips

• Få en vurdering.
• Få tittelforsikring.
• Engasjere et holdingselskaps tjenester for å beholde besittelse av en utført handling og de originale dokumentene.
• Snakk med en eiendomsadvokat.

Selger Tips

• Trekk kjøperens kredittrapport.
• Inkluder både Leverandør og Vendee navn på eksisterende forsikringspolicy.
• Leie et utbetalingsselskap for å håndtere kontraktinnsamling.
• Snakk med en eiendomsadvokat.

Denne artikkelen skal ikke misforstås som å gi juridisk rådgivning. Kun advokater kan tilby juridisk rådgivning.