Hvordan du bruker utleie eiendomsskatt fradrag

Mange investorer hører om det potensielle skattefradrag de kan få fra å eie utleieeiendom, og de begynner umiddelbart å lete etter eiendommer til å kjøpe. Hvis dette høres ut som du, må du ta et dypt pust først. Det kan betale for å gå tilbake og vurdere eiendomsmegling i forhold til investeringskvaliteten.

Reality vs Theory

I teorien kan den riktige typen utleieeiendom være en god investering, spesielt når du regner med evnen til å bruke de tilknyttede skattefradragene.

Og selvfølgelig er den viktigste fordelen at du får bruke andres penger til å betale av eiendommen og samle en eiendel.

Men virkeligheten sprer ikke alltid teorien. For eksempel, anta at du vil kjøpe en fourplex. Du samler all relevant informasjon, ting som kjøpesum, forskuddsbetaling, finansieringsvilkår, reparasjonspenger du må sette inn på forhånd, eiendomsskatt, anslåtte årlige vedlikeholdskostnader og forventede leieavtaler. Deretter legger du til en forventet ledighet og ekstrautgifter som kan oppstå.

Kontrast alt dette med eventuelle potensielle skattefradrag eiendommen gir deg. Kjør tallene gjennom et regneark slik at du kan se effekten av eventuelle leieavdrag for skatt på fast eiendom som du kanskje kan bruke. Regnearket bør inkludere skattebraketten din og din evne til å bruke eventuelle netto utleie tap for å kompensere andre inntekter.

Utleie av fast eiendom Skatteduksjon Basics

Når du eier utleieeiendom, kan du avskrive eiendelen, og dette skaper et tap fra et skatteperspektiv oftere enn ikke, selv når leieinntektene dekker alle utgifter.

Dette tapet blir ofte referert til som utleie eiendomsskatt fradrag. Enten du faktisk kan bruke det, avhenger av hvor mye annen inntekt du har.

Hvis du har for liten skattepliktig inntekt, gir ikke tapet deg mye. Og hvis du har for mye skattepliktig inntekt - $ 150 000 eller mer hvis du er singel fra 2017 - du har ikke lov til å bruke tapet, gjelder restriksjoner for hvor mye tap du kan kreve hvis din endrede justerte brutto Inntektene faller mellom $ 100 000 og $ 150 000.

Disse tallene gjelder for enkeltpersoner og leder av husholdnings skattebetalere, samt de som er gift og arkiverer i fellesskap. Klipp dem i halv om du er gift og legger en egen retur.

Hvis du faller et sted mellom disse parameterne, kan skattefradrag skapt fra å eie et stykke leieeiendom være fordelaktig.

La oss si at det tar deg lenger tid enn forventet å få eiendommen til utleieformet form. I tillegg viser det seg at leien du faktisk kan betale er mindre enn hva agenten fortalte deg at de ville være.Det kan hende du har regnet med noe av dette med ledighetsgraden du har beregnet, men du føler deg sannsynligvis som om du kanskje kjøpte eiendommen, var ikke så et smart trekk når alt kommer til alt.

Men skattefradraget du opprettet lagret deg fra $ 4 000 til $ 5 000 i skatt. Det er ekte penger som ville blitt betalt til IRS i inneværende år, så det kan balansere seg.

Hvordan skattemessig reduksjon påvirker andre planeringsbeslutninger

Hva du bestemmer deg for å gjøre økonomisk i en del av livet ditt, som å kjøpe investeringseiendom, kan påvirke det du gjør i andre deler av livet, for eksempel å investere i en 401 (k) eller Roth IRA. Hvis du innser $ 4 000 til $ 5 000 i skattebesparelser, og alle andre ting som er like, bør du øke dine 401 (k) bidrag?

Ikke nødvendigvis. På grunn av leieavdrag og andre fradrag, kan din effektive skattesats gå på rundt 15 prosent. Det kan ikke være fornuftig å sette fradragsberettigede penger i din 401 (k) plan for å spare bare 15 prosent, så muligens betale en høyere skattesats 10 år nedover veien når du trekker pengene tilbake. Et Roth IRA-bidrag ville gi større mening i denne situasjonen.

Sørg for at du tar deg tid til å lære og forstå alle reglene og konsekvensene av skattesituasjonen din, og / eller ansette en kvalifisert finansiell rådgiver før du går ut og skaffer opp denne utleieboligen - og selv etter at du begynner å realisere tap for skattemessige formål.