Hvordan kjøpe en modell hjemme fra en byggherre

Kjøpe et modellhjem er litt som å kjøpe en bil som bare har vært brukt til teststasjoner. Alle vet at en forhandler generelt vil redusere prisen på en bil med svært lave mil. Byggere vil ofte rabatt prisen på et modellhjem, også, men ikke av samme grunn. Det er usannsynlig at modellhjemmet noen gang ble brukt som boligkvarter.

Her er 10 tips som hjelper deg med å få den beste avtalen på en modell hjemme fra byggeren:

1) Be om å se alle modellboliger

De fleste modellhjem inkluderer gratis oppgraderinger, designermaling og designvinduer. Byggherrer selger ofte boliger før de bygges ut fra utformingen av modellen hjemme, så de vil at modellen skal vise seg vakkert og spare litt bekostning å dekorere den. Deretter selger de oppgraderingene separat til kjøpere som kjøper et hjem som ennå ikke er bygget. Velg hjemmet med de beste oppgraderingene, oppsettet og plasseringen.

2) Lei din egen agent før du kjøper et modellhjem

Før du går foten inn i et nytt hjemmekontors kontor, ta med kjøperens agent med deg. Noen byggere vil ikke tillate at agenten din representerer deg hvis du kommer uavbrutt. De fleste kjøpere husker ikke engang å signere noe, det er hvor glatt representantene er på salgskontoret.

Byggerens salgsagenter blir betalt for å representere byggeren, uavhengig av hva de kan fortelle deg. Mange vil bruke høytrykkstaktikk for å overtale deg til å signere kontrakten.

Din egen agent vil representere deg, være din fiduciary og er nødvendig for å avsløre positive og negative.

3) Spør om modellhjemmet hadde blitt okkupert

Finn ut om hjemmet noen gang ble brukt som salgskontor, og i så fall hvor lenge. Selv om det ikke er sannsynlig at kjøkkenapparatene har blitt brukt, kan det være at badearmaturene ikke er i uberørt stand.

Du kan bruke denne informasjonen til å hevde at hjemmet ikke kan anses som nytt lenger, og derfor verdt litt mindre.

4) Undersøk sammenlignbar salg i underrubrikken

Hvis byggherren ikke lister hjemmene i MLS, vil din agent ikke kunne få sammenlignbart salg fra MLS. Du kan imidlertid fortsatt få de harde dataene fra et tittelfirma, men du kan ikke vite hvilke boliger som ble solgt med hvilke oppgraderinger. Den annonserte salgsprisen betyr veldig lite.

Mens du ser på sammenlignbare salg, sjekk for å se hvor mange gjerninger ble sendt til eiendomsadressen og hvor mange ble sendt til andre steder, noe som indikerer at noen av boliger kan eies av investorer. Hvis markedet plutselig faller, er investorene vanligvis den første til kausjon, og for øvrig er en del av grunnen til at du kjøper i en ny underavdeling, omgitt av andre kjøpere, akkurat som deg, ikke leietakere.

5) Få juridisk råd før du signerer en innkjøpsavtale

Vurder å ansette en eiendomsadvokat for å se gjennom kontrakten din før du signerer. Standard kjøpsavtaler er utformet for å holde alle utenom domstolene, men de inneholder ikke nødvendigvis språk som beskytter kjøperen. De fleste kontrakter beskytter byggeren og kan inneholde 100 sider eller mer.

6) Overvei å bruke din egen utlåner

Bygherrer foretrekker ofte sin egen utlåner fordi byggeren vil bli holdt fullt informert om din personlige utvikling; det er one-stop shopping for en byggmester. Men en utlåners utlåner kan ikke tilby deg det beste lånet og renten. Videre kan bygherren eie utlånsfirmaet. Spør din agent for utlåner henvisninger.

7) Lei en hjeminspektør

Lei en kvalifisert inspektør - ikke din pappa eller vennekontraktør - få en ekte inspektør. Vær til stede for inspeksjonen og still spørsmål, fordi et nytt hjem kan inneholde feil. VVS-systemet kan være for lite, eller VVS-systemet kan installeres bakover. Byggearbeidere gjør feil. (Og la oss ikke engang snakke om de tomme Taco Bell Big Drink-koppene som er fylt i vegghulrom.)

8) Se ut Builder's Reputation

Hvis en kjøper har en dårlig opplevelse med en byggherre, sprer ordet raskt gjennom et fellesskap.

Men du vet ikke om en dårlig rep er en isolert opplevelse, eller hvis byggherrenes selskap gjentatte ganger bringer en dårlig publisitet til seg selv uten å sjekke og verifisere offentlige registre for søksmål.

9) Forhandle pris og modell Hjemmeinnredning

I noen nye hjemmiljøer er det vanlig praksis å forlate møblene i modellen hjemme. Dette betyr at møbler, kunstverk på veggene og knikkknacks holder seg hjemme, hvis du ber om dem. Når du setter disse elementene inn i kontrakten, oppgi at de skal forbli hjemme uten å være ivaretatt og uten garanti.

Ikke bli skremt av en rådgiver eller byggherre som kan fortelle deg at prisen er fast. Prisen er sjelden fast. Forhandle fra en styrkeposisjon. Spør din agent for råd. Bygherrer vil ofte forhandle.

10) Prøv å kjøpe den siste modellens hjem

Nærbilde-salg bærer ofte de beste prisene. Videre, ved å kjøpe en av de siste modellene, trenger du ikke å bekymre deg om de andre boliger vil bli bygget fordi de allerede er konstruert. Det er heller ingen bekymring for at fremtidig ny boligsalg til muligens lavere priser kan føre til lavere markedsverdi fordi du kjøpte den siste modellen hjemme.

På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.