Er min type lån en fordel eller ulempe?

Spørsmål: Er min type lån en fordel eller ulempe i et tilbud?

En leser spør: "Jeg er i misunnelsesverdig posisjon for å kunne betale kontant eller få et lån for å kjøpe et hjem. Jeg vil kjøpe en investeringseiendom, men du vet hvordan dette markedet er. Massevis av kjøpere som kjemper over boliger. Jeg vil at tilbudet mitt skal være det beste, og jeg vet hvilken type tilbud det har en stor rolle. Så er jeg bedre å gjøre et tilbud for penger eller med et lån? Og hvis det er et lån, hva slags lån er best? Hvor er kanten min? Hva gjør et kjøp tilbud bedre enn et annet når det er rangert mot hverandre etter låntype? "

Du er klok til å vurdere hvordan tilbudet ditt kan oppfattes av selgeren, fordi typen av boliglån eller finansieringsvilkår i stor grad kan påvirke denne oppfatningen. Kast i den blandingen en selgerens marked, og du vil også være med på å konkurrere mot flere tilbud fra ulike kjøpere. Ditt tilbud vil bli enda nærmere undersøkt og vurdert.

Kjøperne ville bli forbauset hvis de visste hvor urettferdig noen kjøpstilbud er rangert. Mens vi har rettferdig boliglover som forbyr diskriminering basert på beskyttende klasser, er ikke andre typer diskriminering begrenset. For ikke å nevne, gjør de fleste selgere og deres noteringsagenter ikke en praksis å fortelle kjøpere hvorfor deres tilbud ble avvist. De avviser det bare. De trenger ikke å forklare hvorfor.

Det er imidlertid vanlig praksis å dømme et kjøpstilbud etter hvilken type finansiering kjøperen velger å bruke. Innkjøpstilbud blir ofte rangert på følgende måte.

Den beste typen tilbud er listet først, med det minst attraktive tilbudet rangert på siste sted:

Kontanter.

Dette betyr kontant ved hånden. Det betyr ikke et hjem som er for tiden i escrow, da det ville være et betinget salg og ikke en kontanttransaksjon. Det betyr heller ikke en refinansiering på en annen eiendom som vil produsere kontanter på et senere tidspunkt. Et kontant tilbud er vanligvis ledsaget av bevis på midler. Det er fordi selgeren ikke vil ta et kjøpers ord at kjøperen er god for kontanter. Det er tilsvarende å spørre kjøperen om å produsere en koffert fylt med 100 dollar regninger.

• Fordi kontanter er så høyt rangert, kan noen ganger kontant kjøpere forhandle en rabatt. Men regner ikke med den fordelen i en fler-tilbudssituasjon eller i en kort salg. Husk at alle tilbud, unntatt eierfinansiering, gir penger til selgeren på slutten. Hovedfordelen til et kontant tilbud er ikke noe krav til vurdering. Kontanttilbud over listepris er svært ønskelig for boliger med egenkapital fordi det ikke er noen vurdering.Kontanttilbud over listepris er ikke ønskelig for en kort salg, men fordi hvis kjøperen går, har bankens forventning allerede blitt etablert. Det kan være vanskelig å kopiere.

• Konvensjonelt lån.

  FICO-kravene til et konvensjonelt lån er høyere enn for et FHA-lån. Du kan fortsatt få et konvensjonelt lån dersom FICO-poenget ditt speiler det minste som kreves for FHA, men du betaler en høyere rente.

• Foretrukne priser tilbys til de låntakere som legger ned 20% eller mer i kontanter, noe som resulterer i et 80% lån-til-verdi-forhold eller mindre. Jo lavere forholdet er, jo lavere er risikoen for utlåner. Også, hvis vurderingen kommer i lavere, vil långiveren ofte la en låner betale forskjellen i kontanter hvis lånebeløpet er mindre enn 80%. En annen fordel for konvensjonelle lån er at lånerens finansieringskrav er mindre strenge. Utlåner er mye mindre sannsynlig å kreve reparasjoner. Dette faktum alene gjør at en konvensjonell kjøper virker mye mer attraktiv enn en FHA-kjøper. Men husk at nyere boliger generelt ikke krever reparasjoner.

  FHA Lån.

  Mange første gangs boligkjøpere velger et FHA-lån fordi den første kontantutbetalingen vanligvis er mindre enn beløpet som kreves for et konvensjonelt lån. I tillegg er FICO-scorebehovet, per utlåner overlays, mye mer lindrende. Minste forskuddsbetaling for et FHA-lån er 3,5% av kjøpesummen.

• FHA-reparasjonsretningslinjer er ikke like strenge som noen selgere og agenter tror. Men eldre boliger har en tendens til å trenge mer reparasjoner. Peeling paint er et stort FHA problem hvis hjemmet ble bygget før 1978. Hjemmet kan ha et betonggulv uten tepper, men det er bedre å ikke ha peeling maling. FHA lån er noen ganger holdt opp fra å lukke på grunn av finansieringsforhold. En skadedyrsrapport og godkjenning kan eller ikke kreves av FHA-takseren.

  VA Lån.

  Veteraner får den korte enden av pinnen når det gjelder lånehierarki. Likevel er VA-låntakere sannsynligvis en bedre kredittrisiko enn en FHA-kjøper fordi kravene til å kjøpe uten nedbetaling er strengere. En låner beholder muligheten til å sette en forskudd på hjemmet eller kjøpe uten en forskuddsbetaling. De fleste VA-låntakere velger innflytelse.

• Ulempen til et VA-lån er skadedyrsrapporter. Når et skadedyrsarbeid er påkrevd, vil utlåner ønske et ferdighetsbevis. Hvis transaksjonen er en kort salg, vil vanligvis banker ikke godkjenne betaling for skadedyrsarbeid. Korte boliger er solgt som er. Uheldigvis faller VA-kjøpere på grunn av hierarkiet og misforståelsene ofte til bunnen av bunken av tilbud, mens de kanskje er mest kvalifiserte. Agenter som håndterer mye kortsalg pleier å foretrekke VA-kjøpere fordi de vet at disse kjøpere vil bli skrudd ned andre steder, noe som gjør dem til en forpliktet kandidat til en kort salg.

  På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.