Lære hvordan en kort salg eller en foreclosure påvirker kreditt

Selgere kan lure på om å gjøre en kort salg vil påvirke deres kreditt mindre enn å fullføre en foreclosure, og om det er andre fordeler mellom de to. Mens i foreclosure, og avhengig av statlige lover, kan en selger muligens forbli i eiendommen, i hovedsak leiefri, i fire måneder til et år før det blir tvunget til å flykte. Men det faktum alene betyr ikke at en foreclosure er bedre.

Mens en kort salg innebærer å tilby boligen til salgs, generelt notert gjennom MLS.

Potensielle boligkjøpere vil gjøre avtaler for å se hjemmet, noen vil lage lowball-tilbud, agenter kan holde åpne hus og generelt vil selgerens liv bli forstyrret, alt i håp om at en kjøper vil kjøpe hjemmet.

Grunnleggende om en kort salg

Kortsalg skjer når en utlåner godtar å akseptere mindre enn beløpet skyldes hjemme eller fordi det ikke er nok egenkapital til å selge og betale alle salgskostnader. Ikke alle långivere vil forhandle om en kort salg, og det er derfor en eiendomsmegler eller en advokat kan være en stor hjelp ved å kontakte utlånerens reduksjonsavdeling for å finne ut.

Du kan ikke bare våkne opp en morgen og bestemme at du skal selge hjemmet ditt med tap ved å be om en kort salg. Det pleide å være at långivere ikke engang ville vurdere en kort salg hvis betalingene dine er nåværende, men det har endret seg. Men innse at långivere vil være mer behagelig å forhandle om betalingene dine er i restance.

Plus, hvis du har kontanter, kan långiveren prøve å trykke på disse kontoene.

Hvordan påvirkes en kort salgs selger kreditt?

Fair Isaac utgitt en rapport som sier at kreditt score blir påvirket omtrent det samme, om en selger gjør en kort salg eller foreclosure. Fair Issac sier at gjennomsnittspunkene som er tapt på en FICO-poengsum, er som følger:

• 30 dager sent: 40 til 110 poeng
• 90 dager sent: 70 til 135 poeng
• Foreclosure, short sale eller deed-in-place : 85 til 160
• Konkurs: 130 til 240
• Foreclosure eller gjerning i stedet for foreclosure: Begge disse løsningene påvirker kreditt på samme måte, sier David Steep of Vitek Mortgage. Selgere vil ta en hit på 200 til 300 poeng, avhengig av den generelle tilstanden av kreditt. Dette betyr at hvis en selger FICO scorer før foreclosure var 680, kan den dyppe så lite som 380.
• Short Sale: Steep hevder at effekten av en kort salg (som gir selgerne mer enn 59 dager for sent) på selgerens kredittrapport er identisk med en avskærmning. Dingen på kreditt vil dukke opp som en pre-foreclosure i innløsningsstatus, sier Steep, som vil resultere i et tap på 200 til 300 poeng. Dette betyr at en kort salgs selger med en tidligere FICO på 720 kunne se den falle fra 520 til 420.

Min personlige erfaring som agent har vært noe annerledes. Jeg fullførte en kort salg for en Sacramento selger som var 90 dager bak på boliglånet hennes. Et par måneder etter at hennes korte salg ble avsluttet, sjekket hun kredittrapporten og fant at FICO falt med bare 100 poeng til 671. Jeg mistenker at hver selgeres situasjon varierer.

Catherine Coy, et boliglån megler i Sør-California, er enig med Steep.

"Effekten på forbrukerens kredittrapport - foreclosure vs short sale - er forskjellen mellom å bli rammet av et tog eller en buss," sier Coy, snakker om låntakere som har noen måneder i etterskudd. Men i løpet av årene har kortsalg en tendens til å bære mindre og mindre stigma.

Vente periode før du kjøper et annet hjem

• Foreclosure eller gjerning i stedet for foreclosure: Steep sier at selger som ønsker å kjøpe et annet hjem etter foreclosure, vil ende opp med å vente i 24 til 72 måneder før en utlåner vil tilbyr noen form for rentesats som gir mening. Coy sier, "Den gode nyheten er en kort salg vil tillate forbrukeren å skaffe seg et institusjonelt lån til et nytt hjem innen to år".
• Kort salg: Noen agenter sier de gode nyhetene for korte salgsselgere er ventetiden mye kortere før de kjøper et annet hjem, og Fannie Mae-retningslinjene i 2008 vedtok nye prosedyrer.

  Kan en selger kjøpe igjen på mindre enn to år? Ikke egentlig, sier Coy, "Det er en absolutt myte at en forbruker kan kjøpe igjen på omtrent 18 måneder til en god rente." Men Fannie Mae-retningslinjene krever nå bare 48 måneders krydder, og det er ikke så gode nyheter for agenter som spesialiserer seg på kortsalg. "

  FHA vedtatte retningslinjer i 2010 som sier en selger som er aktuell og gjør det mulig for en kort salg å kjøpe et annet hjem umiddelbart. Långivere er ikke så raske til å følge disse retningslinjene. Flagstar Bank ga imidlertid en Elk Grove-selger et nytt lån innen 2 måneder etter å ha avsluttet sin korte salg, og at selgeren var nåværende på den tiden. FHA kan godkjenne et lån til en kort salgs selger som kvalifiserer under sitt Back to Work-program etter ett år.

  Merk at Fannie Mae-retningslinjene tillater at selger umiddelbart søker om et nytt lån for å kjøpe et annet hjem dersom selgeren holdt betalingsbeløpene nåværende, hadde ingen krenkelser som oversteg 30 dager og ikke var enige om å tilbakebetale gjeldslettelsen. Dessuten er det sen betaling som dramatisk påvirker kredittrapporten din, ikke kortsalg.

Foreclosure eller Short Sale Decision

Hvis du er selger som prøver å bestemme om du skal la et hjem gå gjennom foreclosure i forhold til å prøve en kort salg, kan det hende at det ikke er en fordel å gjøre en kort salg, sier Coy . Hun rapporterer at ifølge "Score Factor Code # 22, er det ingen fordel for en kriminell låner på en kort salg over en foreclosure." Jeg har imidlertid tvil om det. Fra det jeg har sett, er det mindre skade på en kredittrapport etter en kort salg som involverer sen betaling enn en foreclosure. Videre er en annen fordel for de som har mislighold på kreditt, muligheten til å kjøpe et annet hjem ved hjelp av konvensjonell finansiering innen 4 år over den 7-årige perioden som kreves for foreclosures.Noen långivere vil foreta et lån til et nytt hjem dagen etter at en kort salg har stengt. Det er andre korte salgsfordeler over en foreclosure. Men søk juridisk og skatt råd før du tar den beslutningen.

På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.