Lån til Flipping Houses: Hva fungerer og hva som ikke er

En husvennende virksomhet kan gi en sunn inntekt og muligheten til å forandre karriere. Basert på populære TV-programmer, virker det lett å gjøre, og du trenger ikke å bruke år i et dyrt utdanningsprogram for å lykkes.

Dessverre er det ikke så enkelt som det ser ut. Riktig planlegging og teknisk kunnskap er viktig, men den største veikryssen er nok finansiering - det tar penger å tjene penger.

Så hvordan får du pengene?

Private investorer, inkludert folk du kjenner og hardtgjorte långivere, er den beste kilden til lån for å flippe hus. De långivere krever ikke samme tid og papirarbeid som tradisjonelle banker. I stedet vurderer de eiendommen selv (både før og etter forbedringer) og din evne til å fullføre prosjektet.

Vi diskuterer private lånegivere under, men det kan være nyttig å forstå utfordringene som er unike for å kunne flippe lån før du går rundt og ber om penger. Spesielt etter å ha blitt godkjent for et boliglån for å kjøpe huset du bor i, kan du anta at du bare trenger å få et nytt boliglån.

Mortgage Loans for å bla et hus?

Tradisjonelle boliglån vil trolig ikke være et alternativ for å kjøpe investeringseiendommer - i hvert fall når du starter.

Den gode nyheten

er at lån fra banker og tradisjonelle långivere er relativt billige: renten er blant de laveste som du finner for investeringseiendommer (men du må fortsatt betale ved å lukke kostnader). Dessverre er disse lånene ikke alltid praktiske.

Sakte å lukke:

En av hovedutfordringene ved å bruke en tradisjonell utlåner er den tiden det tar å lukke et lån. Långivere krever at du fyller ut et omfattende program, og de vil gå gjennom økonomien din med en fintandet kam. Hvis de ser noe som reiser spørsmål, vil de be om mer dokumentasjon, og de vil ta enda mer tid til å vurdere søknaden din. Prosessen tar sjelden mindre enn 30 dager (45 eller 90 dager kan være mer realistiske), og investeringsmuligheter flytter ofte for fort for den tidslinjen. Spesielt hvis foreclosures eller kortsalg er en del av strategien, vil du sannsynligvis bli frustrert av hastigheten på tradisjonelle långivere.

Evaluering av inntekt:

Tradisjonelle långivere baserer sine utlånsbeslutninger på din evne til å tilbakebetale et lån. De vil se på hvor mye du tjener hver måned i forhold til de månedlige lånene du trenger for å beregne en gjeldsinntektsforhold. Hvis du er en eiendomsinvestor eller på annen måte selvstendig næringsdrivende, har du kanskje ikke den typen inntekter de leter etter (långivere liker å se W-2 skjemaer og betale stubber). Hvor mye er eiendommen verdt?

Långivere sammenligner også verdien av eiendommen du kjøper til lånet du ber om. Kjent som et lån til verdiforhold, foretrekker konvensjonelle långivere ofte å beholde dette tallet under 80 prosent, selv om det er mulig å få FHA-lån med så lite som 3,5 prosent ned. Når du kjøper et hus for å flippe, er det sannsynligvis ikke verdt mye i sin nåværende tilstand - men du trenger nok penger til å kjøpe eiendommen og betale for forbedringer, noe som kan beløpe seg til mer enn huset er jevnt verdi. Hjemmet etter reparasjonsverdi (ARV) kan være et bedre mål, men tradisjonelle långivere vurderer bare en eiendoms nåværende verdsettede verdi.

Klassisk kreditt:

De fleste banker og boliglån långivere krever at du har sterk kreditt for å bli godkjent for et lån. Du har kanskje ikke en historikk om å låne, eller du kan ha noen ugunstige elementer i kredittrapporteringene dine - men det betyr ikke at du ikke kan slå husene. Alternative långivere er mer interessert i dine tidligere prosjekter enn kredittpoengene dine. Problemer med huset:

Tradisjonelle långivere foretrekker å gjøre lån på boliger som er i rimelig god stand. Hvis det er helsemessige eller sikkerhetsproblemer, er lånet en no-go. Du kan tenkt å fikse disse problemene, dramatisk øke verdien av hjemmet til en fortjeneste, men långivere er mest interessert i utlån til boliger som er klare innover. Umulig?

Det er mulig å bruke tradisjonelle boliglån til å slå et hus, spesielt i følgende situasjoner: Du har betydelige eiendeler

1. som vil hjelpe deg med å kvalifisere - enten de brukes som sikkerhet eller en del av en ned innbetaling. Du er ikke strengt "flipping"
2. huset. Når du kjøper en primærbolig (hvor du er eier / okkupant), kan du kanskje få penger for både kjøpskostnader og ved hjelp av et FHA 203k-lån. Imidlertid er prosessen langsom og kommer med mange restriksjoner. Du har betydelig egenkapital
3. i en annen eiendom som kan brukes til en egenkapitalkreditt (eller andre eiendeler, inkludert fast eiendom, som kan brukes som sikkerhet). Husk at du kan miste eiendommen i foreclosure hvis du ikke kan holde tritt med betalingene, så dette alternativet er risikabelt (spesielt hvis familien bor i den eiendommen). Du har erfaring
4. med vellykkede prosjekter i fortiden. Du kan kanskje få eiendomsinvesteringslån fra banker og kredittforeninger hvis du overbeviser dem om at du er en ekte bedrift med kunnskapsrike partnere, en solid prosess og økonomiske ressurser. Du kan få usikrede lån.
5. Hvis du er i stand til å låne uten å gi sikkerhet, kan du kanskje bruke lån som kredittkort for å finansiere forbedringer. Du trenger fortsatt penger til å kjøpe eiendommen, men ekstra penger kan komme fra et usikret lån. Denne strategien er risikabelt fordi kredittkort er notorisk dyrt, og prosjektet ditt kommer til å bli slått hvis kredittgrensen din er kuttet eller frosset uventet (pluss du trenger ekstremt høye kredittgrenser). Privatlån for å skifte eiendommer

Lån fra private långivere gjør det enklere for utfordringene over. Den største ulempen er kostnad, men målet er å bruke disse lånene strategisk. Private lån kan komme fra nesten hvor som helst, men de fleste flippende lån passer inn i to brede kategorier:

Lån fra folk du kjenner

1. Hardtidslån
2. Når du starter, vil det være vanskelig å finne

noen villig til å gi deg penger - folk som kjenner deg (og som kanskje ikke har mye penger eller toleranse for risiko) kan være ditt eneste alternativ. Alternativt kan det hende du må finansiere dine første tilbud på egen hånd. Bygg nettverket:

Bli involvert i det lokale eiendomsmarkedet. Over tid møter du mennesker, og du lærer hvem som potensielt kan låne penger. Videre vil folk bli kjent med deg. Andre investorer, eiendomsmeglere og private långivere vil se at du er forpliktet til å drive en vellykket bedrift (for ikke å nevne kompetent), og dine muligheter for å få et lån vil bli bedre. Til slutt bør du kunne begynne å låne fra hardtidsutlånere. Disse långivere spesialiserer seg på lån for flipping og andre investeringer, og de er forskjellige fra tradisjonelle banker.

Fast avslutning:

Med en privat utlåner er prosessen annerledes, og lånet ditt kan bli finansiert mye raskere (en uke eller så er rimelig når du har et godt forhold til en profesjonell utlåner). Å flytte raskt kan være en konkurransefortrinn når noen ser ut til å få en eiendom utenfor hendene. Investeringsbasert utlån:

I stedet for å se gjennom kredittrapporter og beregne inntektsforhold, har private långivere en tendens til å fokusere på verdien av eiendelen du kjøper. Hvis du flipper hus, vil långiveren vite at de kan selge huset raskt for å gjenopprette pengene sine (som andre långivere, vil private långivere ha en lien på eiendommen, slik at de kan ta i bruk eiendommen og selge den hvis du betaler ikke lånet tilbake). Innkjøp og forbedringer:

Private långivere er i bransjen for å imøtekomme investorer og basere pengene dine på et prosjekts ARV. Men de kan ikke gi deg alt på en gang - det kan hende du må tegne fra en sperrekonto når prosjektet ditt skrider frem. Flipping uten penger?

Inntil du har noen vellykkede prosjekter under beltet ditt, vil långivere kreve at du har egenkapital i et prosjekt. På et tidspunkt kan du låne 100 prosent for et prosjekt og ha flere prosjekter som kjører på samme tid. Lånekostnader

Lån for flippeprosjekter er dyrere enn hjemme

kjøp lån. Renten er høyere, og du må ofte betale flere poeng eller opprinnelsesgebyr (ett poeng er en prosent av låneverdien din). Flippeprosjekter er kortsiktige prosjekter. Du kommer ikke til å bo i hjemmet i flere tiår, så en vanlig 15-årig eller 30-årig boliglån er ikke det riktige lånet for jobben. Investorer foretrekker ofte å kjøpe, forbedre og selge en eiendom innen ett år eller mindre, og det er slik de fleste private lån fungerer.Disse lånene blir dyre hvis du holder en eiendom i lang tid, og det er fornuftig fordi långiverens risiko øker ettersom du forsinker tilbakebetaling.

Hvor mye koster det å låne for å bla? Kostnadene er over hele linjen, og alt er omsettelig. Renter kan være mellom 8 og 20 prosent per år, og du må betale 1 til 10 prosent på forhånd. Jo lenger du er i virksomhet, og jo bedre er forholdene dine med långivere, desto mindre betaler du.

For å maksimere mengden penger som er tilgjengelig for prosjektet, gir långivere ofte renter bare betalinger, og det bør ikke være forskuddsbetaling slik at du kan selge og betale lånet når du er klar.