Utelukkelse fra hjemmet fra kapitalgevinstskatt

Du lister huset ditt for salg og håper på det beste. Deretter smiler formue på deg og du selger den for en ryddig fortjeneste. Det kan være vanskelig å snu til høyre og gi en sunn prosentandel av det overskuddet til Internal Revenue Service, men IRS er ikke hjerteløs. Du kan kanskje beholde de fleste - hvis ikke alle - av de pengene. Du kan ekskludere det fra din skattepliktige inntekt ved hjelp av utelukkelsen av boligsalg. Slik fungerer det.

$ 250 000 Utelukkelse ved salg av et hovedhjem

Ugift familier kan ekskludere inntil $ 250 000 i fortjeneste ved salg av deres hovedhjem, og du kan utelukke 500 000 000 kroner hvis Du er gift. Så hvis du er singel og du oppdager en fortjeneste på $ 200 000 på salget, trenger du ikke å rapportere noe om det som skattepliktig inntekt fordi dette er mindre enn det $ 250 000 ekskluderingsbeløpet du har krav på. Hvis du innser en gevinst eller gevinst på $ 255 000, må du rapportere $ 5 000 av det som inntekt.

Selvfølgelig er ekskluderingen ikke automatisk. IRS pålegger noen regler.

2-ut-5-årsregelen

Du må ha bodd i hjemmet i minst to år ut av de siste fem årene umiddelbart før salgsdatoen, noe som vanligvis betyr at du kan " Ikke bruk utelukkelse på salg av utleie eller forretningseiendom. De to årene behøver imidlertid ikke å være sammenhengende. Du kan bo i hjemmet i et år, leie det ut i tre år, og deretter flytte tilbake i 12 måneder like før salget.

IRS-tallene viser at hvis du brukte så mye tid under det taket, kvalifiserer hjemmet ditt som hovedbolig.

Du kan bruke denne 2-ut-5-årige regelen til å ekskludere fortjenesten din hver gang du selger ditt hovedhjem. Selvfølgelig betyr dette generelt at du kan kreve ekskluderingen bare en gang hvert annet år fordi du mye bruker minst så mye tid i boligen, men noen unntak gjelder.

Hvis du bodde i ditt hjem mindre enn 24 måneder, kan du kanskje utelukke minst en del av gevinsten.

En endring i arbeidsplassen din

Hvis du bodde i huset i mindre enn to år, kan du ekskludere en del av gevinsten hvis arbeidsplassen din endret seg. Dette unntaket gjelder hvis du startet en ny jobb, eller hvis din nåværende arbeidsgiver krever at du flytter til et nytt sted.

Helse Bekymringer

Hvis du selger huset ditt av medisinske eller helsemessige årsaker, dokumentere disse grunnene med et brev fra legen din. Dette gjør det også mulig å bo i hjemmet i mindre enn to år. Du trenger ikke å legge inn brevet med selvangivelsen, men hold det med dine personopplysninger bare hvis IRS ønsker ytterligere informasjon.

Uforutsette omstendigheter

Du vil også dokumentere eventuelle uforutsette omstendigheter som kan tvinge deg til å selge hjemmet ditt før du har bodd der i den nødvendige tidsperioden.Ifølge IRS er en uforutsette omstendighet "forekomsten av en begivenhet som du ikke med rimelighet kunne ha forventet før du kjøpte og okkuperte ditt hovedhjem." Disse hendelsene kan omfatte naturkatastrofer, krigshandlinger, terrorhandlinger, en endring i din sysselsetting eller arbeidsledighet som etterlot deg ikke i stand til å møte grunnleggende levekostnader, død, skilsmisse eller separasjon eller flere fødsler fra samme graviditet.

Den delvise ekskluderingen

Du kan beregne din delvise ekskludering basert på hvor mye tid du faktisk bodde i ditt hjem. Telle disse månedene, divider deretter tallet med 24. Multiplikere dette forholdet med $ 250 000 eller ved $ 500 000 hvis du er gift. Resultatet er hvor mye gevinst du kan ekskludere fra din skattepliktig inntekt.

For eksempel: Du har kanskje bodd i ditt hjem i 12 måneder, da måtte du selge det fordi arbeidsgiveren ba deg om å flytte til et annet kontor i en annen stat. Du er ikke gift. Tolv måneder divideres med 24 måneder kommer ut til. 50. Multipliser dette ved maksimal ekskludering av $ 250 000. Resultatet: Du kan ekskludere opptil $ 125 000 eller 50 prosent av fortjenesten.

Hvis gevinsten din er over $ 125 000, vil du bare inkludere beløpet over $ 125 000 som skattepliktig inntekt ved avkastningen. Hvis du oppdager en $ 150 000 gevinst, vil du rapportere og betale skatt på $ 25 000.

Hvis gevinsten din er lik eller mindre enn $ 125 000, kan du ekskludere hele beløpet fra din skattepliktig inntekt.

Rapportere gevinsten

Gevinst ved salg av ditt hjem er rapportert på Schedule D som en gevinst. Hvis du eide ditt hjem i ett år eller mindre, blir gevinsten rapportert som en kortsiktig realisasjon. Hvis du eide ditt hjem i mer enn ett år, er det rapportert som en langsiktig kapitalgevinst. Kortsiktige gevinster blir skattlagt i samme takt som din vanlige inntekt, mens renten på langsiktige gevinster er gunstigere: null, 15 eller 20 prosent, avhengig av skattekonsollen.

Beregning av kostnadsgrunnlag og kapitalforbedring

Formelen for beregning av gevinsten innebærer å trekke kostnadsgrunnlaget fra salgsprisen. Begynn med det du betalte for hjemmet, og legg deretter til kostnadene du pådro seg i kjøpet, for eksempel tittel- og escrow-avgifter og eiendomsmeglerprovisjoner. Legg nå kostnadene ved eventuelle forbedringer du har gjort, for eksempel å bytte ut taket eller ovnen. Legg til i kostnadene ved salget: Mer tittel- og sperringsgebyr og eiendomsmegler provisjoner. Trekk eventuelle akkumulerte avskrivninger du har tatt over årene, for eksempel hvis du noen gang tok kontoret i hjemmetrekk. Det resulterende tallet er kostnadsgrunnlag.

Din egenkapital gevinst vil være salgsprisen på ditt hjem minus kostnadsgrunnlaget. Hvis det er et negativt tall, har du hatt et tap. Dessverre kan du ikke trekke et tap fra salget av hovedhuset ditt.

Hvis det resulterende nummeret er positivt, har du gjort fortjeneste. Trekk ut summen av ekskluderingen din, og balansen er din skattepliktig gevinst.