Prorating Forsikring for eiendomsinvesteringen

Da forsikringspremier normalt betales på forhånd, dersom en kjøper antar en policy i en eiendomsinvesteringstransaksjon, må premieprinsippet prorateres. Kjøperen skylder selgeren beløpet som er forhåndsbetalt, men likevel ubrukt, for den effektive dekningstiden.

Som i alle eiendomsmeglingsoverføringer, må vi vite om vi proraterer "gjennom" eller "til" sluttdatoen, samt om vi bruker et 360-dagers bankerår "eller et 365-dagers kalenderår.

Trinnene er:

• 1. Bestem antall dager fra avslutningen til dagen for utløpet av politikken.
• 2. Beregn beløpet per dag for kostnaden av forsikringen.
• 3. Multipliser antall dager ganger beløpet per dag.

La oss gjøre en samleforsikring. En eiendomsinvestor antar forsikringspolitikken på en utleie eiendom. Årlig premie for politikken er $ 1350. Premiebeløpet ble betalt i sin helhet den 12. februar, og avslutningen er 15. oktober samme år. Vi bruker et kalender 365 dagers år og prorating "through" closing. Dette betyr at selgeren betaler for dagen for avsluttende.

• en. # dager fra 16. oktober til 11. februar neste år er:
  16 okt + 30 nov + 31 desember + 31 jan 11 feb = 119 dager
• 2. $ 1350 delt på 365 dager = daglig kostnad på $ 3. 70
• 3. $ 3. 70 kostnad / dag X 119 dager = forutbetalt beløp på $ 440. 30.

Dette beløpet vil være KREDITT til selgeren og BETALT til kjøperen.

Pro-rasjon og sluttregnskapet

Hvorfor er det elementer på en fast eiendomstransaksjonsavslutning som må vurderes?

• Penger i escrow - noen ganger er det nødvendig å avgjøre om noen av pengene som holdes i sperring for utgifter, skal returneres til selgeren eller forbli i escrow for kjøperen.
• Forsikring - Forsikringspremie betales i forkant, så selgeren har betalt for hele forsikringsåret. Ved avslutning blir noen av premiepengene returnert til selgeren for resten av året, vil de ikke eie eiendommen.
• Eiendomsskatt - Som forsikring, men det fungerer på den andre veien. La oss si at du avslutter i juni, og skatteregninger for dette året kommer ut i november for betaling innen 1. januar. Kjøperen vil være eier i skattetid, men de var ikke for hele skatteåret. Så vil selgeren skylde beløpet som skal betales mellom sluttkurs og skattedato. Vanligvis beløpet krediteres kjøperens side av utsagnet ved avslutning og kjøperen betaler skatten når forfalt.
• Leieavtaler - Leieegenskaper, flerfamilie og leiligheter vil i de fleste tilfeller ha betalt for måneden i begynnelsen av måneden. Så, hvis avtalen avsluttes den 15. i måneden, har selgeren blitt betalt for hele måneden, men bare skyldes halvparten av det.Kjøperen vil bli kreditert for beløpet av leien for de siste 15 eller 16 dager i måneden.
• Kommersielle leieavtaler - Det finnes flere typer leieavtaler med ulike betalingsstrukturer. Det er komplisert, men en avsluttelse vil kreve fordeling av hva som skyldes selgeren for deres eierskapstid og resten tilhører den nye eieren.
• Bondegårdsleieavtaler - Ofte kan gårder og rancher leie ut land fra nabo eller fra regjeringen til beite. Hvis det er tilfelle, vil eventuelle forutbetalinger som gjelder for tidspunktet for lukking, gå til selgeren, da de ikke lenger er eiere. Kjøperen vil være ansvarlig for dette.

Det er viktig å vite at dette er akseptert praksis, men noen av dem kan forhandles som en del av kjøpsavtalen. De er ikke jernkledde. Spesielt med næringseiendom kan en skarp eiendomsmegler være verdifull for kunden sin ved å peke på områder av avtalen som kan forhandles om de har rammet på prisfall.