Et eksempel på eiendomsmegling for kontantstrømforsyning

Hvis du kom til denne artikkelen i et søk, er det en del av vår investeringseiendomsanalyse. Start der for å gå gjennom en detaljert analyse av en prøveegenskap.

Hvis du vurderer å investere i eiendomsmegling, er det mye forskning å gjøre. Du bør også være sikker på at du er egnet til å være utleier, og at du har tid til å administrere eiendommer. Det som vi vil gjøre her, er imidlertid å undersøke måten en eiendom genererer kontantstrøm fra leieoperasjoner.

For vårt eksempel bruker vi en fireplex, med alle fire enhetene beregnet for fulltidsleie. Dette er en enkel kontantstrømberegning for å illustrere eiendomspotensialet som en investering. Kritisk til dette, som med de fleste investeringer, er et intelligent og godt undersøkt kjøp på forsiden. Vi antar for vårt eksempel at denne kjøperen gjorde sin forskning og gjorde et godt kjøp på våre fourplex. Her er kjøps- og utleieopplysningene:

1. Kjøpesummen på fourplex er $ 325 000.
2. Kjøper plasserer 20 prosent ned, eller $ 65 000, finansiering $ 260 000.
3. 30-årig lån er på 6 5 prosent, med prinsippet / rentebetaling på $ 1, 643 per måned.
4. Skatt og forsikring ved kjøp er $ 3, 600 / år, for total betaling på $ 1, 943 per måned.

Kjøperen gjorde sine undersøkelser og ser en jevn leieforespørsel etter disse enhetene, som alle forblir opptatt mesteparten av tiden. For å være forsiktig i sine beregninger beregnes en 6 prosent ledig stilling og ikke-betalingsrisiko for å forutse reell kontantstrøm.

Enhetene er alle identiske og leier for $ 900 per måned hver. La oss se hvordan beregningen våre bryter ned:

1. Brutto leieinntekt er $ 900 X 4 X 12 måneder, eller $ 43, 200 per år.
2. Betalinger er $ 1, 943 X 12 = $ 23, 316 per år.
3. Tidligere eieres reparasjonsutgift har gjennomsnittlig $ 1, 700 per år.
4. Ledig og kreditt tap er beregnet til 6 prosent av leien eller $ 2, 592 per år.
5. Eier bruker rundt $ 400 hvert år i diverse og annonseringskostnader, og forvalter eiendommen alene.

Det er de grunnleggende operative elementene som går inn i vår kontantstrømberegning. La oss ta vår beregning til fortjenesten:

• Leieinntekter - Ledige tap - Betalinger - Utgifter = Kontantstrøm
• $ 43, 200 - $ 2, 592 - $ 23, 316 - $ 2, 100 = $ 15, 192/12 = $ 1, 266 per måned i positiv kontantstrøm.

Analysere avkastningen som "kontanter på kontanter investert", vil du dele din faktiske kontantinvestering på $ 65 000 ned i den årlige avkastningen på kontanter, eller $ 15, 192. Dette er et avkastning på 23 prosent på kontanter som er investert! Det er få investeringer der ute som gir denne typen avkastning.

Kontantstrøm er en funksjon av mange innganger, og noen eller flere av dem kan endre og skade eller forbedre kontantstrømmen.Noen er påvirket av marked og økonomi. Hvis en stor lokal arbeidsgiver lukker eller beveger seg, kan etterspørselen etter leieeiendom falle over natten. Dette er noe du ikke kan kontrollere, men forhåpentligvis unngå å gjøre din due diligence om helse og planer for lokale arbeidsgivere. Hvis de er sunne og lønnsomme med en lang leieavtale nylig fornyet, er du sannsynligvis i god form.

Andre faktorer som er utenfor din kontroll er eiendomsskatt og eiendomsforsikring.

Skatter og premier kan øke, øke driftskostnadene og redusere driftsinntekter og kontantstrøm. Disse negative faktorene kan kompenseres med andre faktorer som du har litt kontroll over. Du kan finne måter å redusere kostnader for markedsføring, administrasjon og vedlikehold. Selvfølgelig, hvis leiemarkedet er sterkt, kan du heve leieavtaler. Det er en delikat balanse, da det kan øke ledigheten. Tapet av inntekter fra mer ledige enheter kan enkelt tørke ut eventuelle gevinster fra økte leier.

Sjekk resten av denne investeringseiendomsleien for utleie for å se de andre måtene som dette eksempelet inneholder, gir skatt og andre insentiver og avkastninger.