Leie til leietakere med kriminelle poster

Selv om det til slutt er en utleiers beslutning om hvilke leietakere de vil plassere i leieboligen, er det fortsatt visse regler som må følges. Som en del av screeningsprosessen kan en utleier få tilgang til leietakers kriminelle rekord. En utleier må følge visse regler når du bruker denne kriminelle posten for å godta eller avvise potensielle leietakere. Lær hva du skal se etter i en kriminell rekord og hva du skal ta med i en kriminell historiepolitikk for å unngå å bli anklaget for diskriminering.

9 Ting å vurdere når man ser på strafferegisteret

1. Var den individuelle tvunget? : Det er stor forskjell mellom å bli arrestert for en forbrytelse og faktisk dømt for en forbrytelse. En anholdelse gjør deg ikke skyldig i noe, så vær forsiktig hvis du prøver å avvise en potensiell leietaker basert bare på en arrestasjon.
2. Hva er lovbrudd? : Hvilken lovbrudd begikk leietaker faktisk? Forstår du kriminalitetens natur? Hvis ikke, kontakt en advokat eller politimann for å få klarlagt.
3. Hvor alvorlig er lovbrudd? : Må den potensielle leietaker betale bøter eller betjene faktisk fengselstid for lovbrudd de begått? Stekte de en skjorte fra kjøpesenteret eller skjøt de noen?
4. Hvor nylig er lovbrudd? : Har leietaker begått lovbrudd i fjor, eller har det skjedd for 20 år siden?
5. Hvor mange lovbrudd er der? : Har den potensielle leietaker en kriminell handling å vurdere eller har de et langt ark med lovbrudd?

1. Gjør lovbruddene flere år eller gruppert i en periode? : Hvis det oppstår flere lovbrudd, har de alle oppstått på samme tid, eller har lovbruddene foregått over flere år?
2. Kan det sette andre leietaker i fare? : Går arten av kriminaliteten den potensielle leietaker forpliktet i fare for andre leietakere? Noen eksempler kan være narkotikahandel, voldtekt, barnsforstyrrelse eller angrep og batteri. En utleier er ansvarlig for å opprettholde et trygt miljø der leietakerne kan leve.

1. Kunne overtredelsen påvirke leietakerens evne til å betale leie? : Vil leietakerens kriminelle historie påvirke hans eller hennes evne til å betale den månedlige leien? Hvis leietaker ikke har fortid eller nåværende ansettelse, har du rett til å nekte å leie til denne leietaker basert på manglende evne til å betale leieavtalen.
2. Kunne lovbrudd sette utleieboligen din i fare? : En utleier har ansvaret for å holde leieboligen trygg. Leier leietakerens kriminelle rekord utleieeiendommen i fare? Noen eksempler på dette kan være brann eller hærverk.

Kan du nekte bolig til noen leietaker med en kriminell historie?

No. En bred politikk for å nekte bolig til enhver potensiell leietaker med en hvilken som helst type kriminell historie vil bli ansett som diskriminerende i henhold til Federal Fair Housing Act.Utleiere har lov til å ha retningslinjer på plass som nekter boliger til de med spesifikke kriminelle fortid som kan skade sikkerheten til andre leietakere eller eiendommen. Når man ser på en leietakers kriminelle historie, må utleier også ta hensyn til type lovbrudd, alvorlighetsgrad av lovbrudd og lengden på tid siden lovbrudd. inntraff.

Gjør rettferdige boliger beskytte leietakere med kriminalregister?

Federal Fair Housing Act beskytter ikke spesielt de som har kriminelle handlinger fra diskriminering i boligrelaterte aktiviteter.

HUDs kontor for generaladvokat har heller utstedt retningslinjer for hvordan utleiere og andre i boligrelaterte næringer skal nærme seg de som har kriminelle opptegnelser for å minimere sjansene for å bli anklaget for diskriminering.

De spesifikke gruppene som er beskyttet under Fair Housing, inkluderer farge, funksjonshemming, familiestatus, nasjonal opprinnelse, rase, religion og sex. HUD mener at nektet å leie til personer med kriminelle journaler kunne ha et resultat av å diskriminere minoriteter.

Afroamerikanere og Hispanikere blir arrestert, dømt og fengslet til mye høyere priser enn den generelle befolkningen. I 2014 var for eksempel 36 prosent av den totale fengselspopulasjonen i USA afrikansk amerikan, men afroamerikanere var bare 12 prosent av den totale befolkningen, og Hispanics utgjorde 22 prosent av fengselspopulasjonen, men Hispanics var bare 17 prosent av den totale befolkningen.

HUD mener at en utleierpolitikk som begrenser leietakere basert på kriminell historie, vil påvirke disse minoritetsgruppene uforholdsmessig mer enn potensielle leietakere til andre løp, så det kan anses som en diskriminerende praksis.

HUD bryter denne diskriminasjonen ned i to kategorier, utilsiktet diskriminering og forsettlig diskriminering.

Utilsiktet diskriminering mot minoritetsleietakere med kriminelle poster

HUD bruker en tre trinns prosess for å avgjøre om en utleiers kriminelle historiepolitikk er diskriminerende og bryter med lov om rettferdig bolig.

en. Har strafferetspolitikken en diskriminerende effekt? : Anklageren må fremlegge bevis som viser at politikken har negativ innflytelse på de av en bestemt rase eller nasjonal opprinnelse mer enn andre grupper av mennesker. Statlig eller lokal statistikk skal brukes til å bevise dette punktet, men hvis de ikke er tilgjengelige, kan også nasjonalstatistikk brukes. Hvert tilfelle er unikt og må derfor bruke spesifikke fakta, som leietakere, lokal kriminell statistikk og folketrykksdata, for å støtte deres krav.

2. Er politikken nødvendig for å oppnå en legitim, ikke-diskriminerende interesse? : Det er nå utleier å fremlegge bevis for å bevise at deres kriminelle historiepolitikk ikke er en form for diskriminering, men snarere en nødvendig politikk for en annen legitim grunn. Mange utleiere hevder at grunnen til politikken er å beskytte de andre leietakers sikkerhet på eiendommen deres.Siden et av hovederens hovedoppgaver er å beskytte leietakeres sikkerhet og deres eiendom, anses dette generelt for en legitim grunn til å nekte å leie til en leietaker med en kriminell historie.

Utleieren må imidlertid gi en spesifikk grunn til hvorfor leietakerens spesifikke kriminelle historie truer sikkerheten til eiendommen og leietakerne. En generell påstand om at enhver med en kriminell historie er farligere enn noen uten kriminell historie, vil ikke holde opp. Et bestemt eksempel kan være å nekte å leie til en potensiell leietaker som er en dømt seksdødende fordi det kan sette andre leietakere i fare.

Utleiere har rett til å nekte å leie ut til potensielle leietakere som har en historie med straffedomme, men denne politikken kan ikke være en dekningspolitikk som utelukker enhver person som noen gang har blitt dømt for noen lovbrudd. Politikken må være spesifikk når det står at utleier ikke vil leie ut til de med kriminelle overbevisninger som kan true sikkerheten til leietakere eller eiendom. For eksempel vil en person med en historie med trafikkbilletter ikke sannsynligvis utgjøre en økt trussel mot andre leietakere, men en person som er en dømt narkotikaforhandler kunne.

I tillegg kan utleiere ikke nekte å leie til potensielle leietakere som er arrestert, men ikke dømt, fordi anholdelse ikke betyr at personen er skyldig i forbrytelser. Derfor kan utleier ikke bevise at denne personen utgjør økt risiko for de andre leietakerne på eiendommen.

Til slutt må utleier ta hensyn til hvor nylig forbrytelsen skjedde. Det vil bli vanskeligere å rettferdiggjøre å nekte å leie til en potensiell leietaker dersom kriminaliteten skjedde for 20 år siden.

3. Er det et mindre diskriminerende alternativ? : Hvis utleier er i stand til å bevise at de har en legitim grunn til å ha sin kriminalregistreringspolitikk på plass, er det nå opp til anklageren å bevise at det er en annen, mindre diskriminerende måte for utleieren å oppnå dette målet. Dette kan omfatte å se på andre faktorer i tillegg til å se på leietakerens kriminelle historie, som leietakerens leietid, alder på tidspunktet for kriminelle handlinger eller leietakerens innsats for å rehabilitere etter lovbrudd.

Forsiktig diskriminering mot mindreårige leietakere med kriminelle poster

En utleier kan bli anklaget og dømt for diskriminering hvis han eller hun behandler leietakere med lignende kriminelle oppføringer annerledes. Hvis to potensielle leietakere har lignende kriminelle fortid, men er forskjellige løp, og utleier gjør unntak for en leietaker og ikke den andre, kan dette være et brudd på Fair Housing.

Hvis alle andre faktorer er liknende, leier en asiatisk mann som ble dømt for å stjele en bil, men nektet å leie til en spansk mann som ble dømt for å stjele en bil, kunne føre deg til å bli anklaget for og potensielt dømt for boligdiskriminering. Et annet eksempel på forsettlig diskriminering under leietakerens screeningprosess ville være å fortelle noen som hørte afrikansk amerikan over telefon at deres kriminelle rekord ville diskvalifisere dem fra å leie eiendommen din, men tillate noen som hørte kaukasiske over telefonen for å se eiendommen til tross for at de hadde en lignende kriminelt rulleblad.

Det er opp til den potensielle leietakeren å fremlegge bevis for å bevise at utleier diskriminerer ham eller henne fordi han eller hun er medlem av en bestemt gruppe og behandlet andre potensielle leietakere med lignende kriminelle historier annerledes fordi de tilhører en annen rase eller gruppe. Utleier må gi bevis for at det er en annen faktor, i tillegg til rase, som førte til at han eller hun leide til en leietaker og ikke den andre. Utleier kan fortsatt bruke andre kvalifiseringsstandarder, som ikke anses for å være diskriminerende, for å velge en leietaker, for eksempel leietakerens evne til å betale leie til tiden.

Nekte en potensiell leietaker for narkotikarelaterte forbrytelser

En utleier kan ikke dømt for utilsiktet diskriminering for å nekte å leie til en leietaker som har blitt dømt for "ulovlig fremstilling eller distribusjon av et kontrollert stoff. "Dette inkluderer ikke leietakere som er blitt arrestert, men ikke dømt for slike forbrytelser, eller leietakere som har blitt dømt eller arrestert for narkotikainnehaver.

Mens en utleier har en legitim rett til å nekte boliger til en person som har blitt dømt for ulovlig produksjon eller distribusjon av ulovlig stoff, hvis en utleier bare bruker denne overbevisningen til å nekte boliger til medlemmer av en bestemt rase, nasjonal opprinnelse eller annen gruppe, utleier kan fortsatt bli anklaget og dømt for forsettlig boligdiskriminering. Dette skyldes at utleier bruker narkotikasvikt som et dekke for rasediskriminering.