Skal hjemmebrukere leie en taksfører?

Hjemmeforhandlere spør meg ofte om de skulle bruke litt ekstra penger og få tak i en vurdering fra en profesjonell taksator før du noterer et hjem til salgs. Jeg kan forstå den følelsen, men med mindre eiendommen er så unik at noteringsagenten ikke kan utarbeide en sammenlignende markedsanalyse, kan det være overkill å betale for en fullverdig vurdering.

Grunner til at en vurdering sjelden hjelper når du selger et hjem

• For det første er appraisers som fagfolk i ethvert yrke, noen er gode, og noen kunne ikke finne en eiendom med to kart og lommelykt. Vurderinger er ikke en garanti for verdi. Noen ganger er en vurdering ikke engang et estimat av verdi. I enkelte land må det ikke være nødvendig med lisenser. Med mindre selger har førstehånds erfaring med en bestemt taksfører, er det ingen måte å føle seg helt trygg på at vurderingen vil være nøyaktig.

• Vurderer kan gjøre feil. Hvis takseren ikke er kjent med et nabolag eller dets kjennskap som kan forringe verdien, kan vurderingen være ufullstendig. Metoden som brukes av mange taksere for å etablere markedsverdi, er å sammenligne lignende boliger i lignende tilstand som nylig har solgt. Noen ganger fjerner agenter fotografier etter lukking fra MLS. Hvis takseren ikke har sett interiøret i hjemmet, kan takseren ubevisst bruke et hjem som trenger reparasjon som et sammenlignbart salg til et oppdatert hjem.
• Vurderere kan ikke alltid finne alle de nødvendige dataene. Jeg mottar sannsynligvis minst en samtale om uken fra en taksator som spør meg om mitt siste salg. Bedømmerne vil vite om det var noe uvanlig om hjemmet, om selgeren betalte for kjøperens sluttkostnader eller om det var spesielle innrømmelser. Ikke alle eiendomsmeglere er tilgjengelige for å svare på disse typene spørsmål, og ikke alle vurderere spør, pluss de beste produsentene kan ikke huske detaljene i hver enkelt transaksjon.

• Vurderere kan avvike på verdi fra hverandre, selv ekspertvurderinger vil ikke alltid være enige. Spør 3 taksere for en mening av verdi, og du vil mest sannsynlig få 3 forskjellige meninger. Det er derfor selgere noen ganger spør 3 eiendomsmeglere for en mening om verdi og ender opp med å gjøre den verste selgerens feil når de velger agenten som tilbyr den høyeste prisen.

Hvordan kjøpere vurderer boliger til salgs

Boligpriser er delkunst og delvitenskap. Når eiendomsmeglere utarbeider en sammenlignende markedsanalyse, prøver vi å bestemme hvor mye en kjøper vil betale for hjemmet og prisen som utlånerens kjøper vil vurdere. Disse verdiene kan være to forskjellige tall.

Noen ganger er kjøpere veldig forvirrede når de kjøper et hjem. De sammenligner generelt verdier mellom hjem de har turnert, så de vet egentlig ikke hvordan man skal bestemme verdien når de eneste husene de ser er boliger til salgs.De vet hva andre selgere ber om deres hjem, men de vet ofte ikke hvilke boliger i nabolaget nylig har solgt, og hvor mye.

Hvis de får sammenlignbart salg, har kjøperne generelt ikke nok vurderingskunnskap til å vite hvordan man kan justere for avvik mellom husene. De kan prøve å sammenligne et hjem med et basseng og oppgraderinger til et hjem på en mindre masse uten et basseng og behov for arbeid, og har absolutt ingen anelse om hvordan å beregne forskjellen i pengeproblemer. For å legge til fornærmelse mot skade, vet deres agent sikkert ikke heller.

For eksempel kan en kjøper bli fortalt at hjemme neste dør solgt for $ 300, 000. Det ville være nok til at kjøperen trodde at hun burde kunne tilby $ 300 000 for hjemmet til salgs ved siden av det.

Huset til salgs ved siden av det hjemmet kan imidlertid ha et ekstra soverom og bad, noe som vil bety at det nok kunne være verdt mer. Hvor mye mer er et ekstra soverom og bad verdt? Kjøperne vet ikke.

Kjøperne tar ofte avgjørelse om pris basert på konkurrerende boliger til salgs. Hvis de reiser rundt et hjem som er et overpriced hjem, for eksempel, som vil gjøre rimelig boligene ser ut som et røverkjøp. De kan også spørre deres eiendomsmegler hvor mye de skal betale, og agenten kan for eksempel si at gjennomsnittlig solgt pris-til-pris-forhold er 98%, slik at agenten kan foreslå en 2% prisreduksjon .

Kjøperne bør ikke spørre en eiendomsmegler hvor mye å tilby for et hjem. De fleste agenter er ubehagelige og foreslår en tilbudspris, siden det ikke er deres hjem, og noen av dem, jeg hater å innrømme, er ukvalifiserte til å svare.

En kjøper bør spørre en eiendomsmegler for å gi kjøperen nok informasjon, slik at kjøperen kan ta en informert beslutning.

Flere grunner til at en selger Betalt Vurdering kan være ubrukelig En av hovedårsakene til at selgerbetalt vurdering før oppføring av et hjem er sannsynlig å være sløsing med penger til selgeren skyldes at kjøperen kanskje ikke stol på vurderingen. Kjøperen kan tro at selgeren overtalte takseren for å komme frem til en høyere enn lett-støttet verdi fordi kjøpere ofte er mistenkelige. Kjøpere har en tendens til å føle seg mistenkelig fordi de er urolige å handle i et fremmed miljø, mer enn fordi alt er underhanded skjer.

Dessuten vil kjøperens utlåner absolutt ikke akseptere selgerens vurdering. Kjøperen vil fortsatt måtte betale et eget gebyr for en vurdering for å få finansiering. Videre, hvis det også er høyst sannsynlig at kjøperens utlåner kan kreve ytterligere vurdering, like før lukking, for å sjekke nøyaktigheten av den første vurderingen. Fordi långivere er opptatt av at ikke alle vurderinger, spesielt siden implementeringen av HVCC, er nøyaktige. For ikke å nevne, siden markedet krasj av 2008, långivere i dag innser en god vurdering er bare et godt estimat av verdi og estimater kan variere.

Selv om eiendomsmeglerens estimat på verdi ikke er en vurdering og ikke bør tolkes som sådan, kan det generelt være en liste med agenter som gjør en ganske god jobb med å finne ut en noteringspris basert på sammenlignbare salgs- og markedsbevegelser.Det er en av grunnene til at vi lager store penger.

På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.