HARP Refinance eller Short Sale

Spørsmål: Skal vi gjøre HARP Refinance eller Short Sale Vår Underwater Home?

En leser spør: "Min mann og jeg prøver å finne ut om vi skal prøve å selge huset vårt som en kort salg eller henge på den og søke om regjeringen HARP refinansieringsprogram. Vår eiendomsmegler forteller oss å selge, men vi liker ideen om å redusere våre boliglånsbetalinger. Vi skylder nesten $ 300 000, og mens verdien av hjemmet vårt er rundt $ 165 000, sier vår boliglånspartner at vi kan spare $ 635 per måned hvis vi kvalifiserer for en HARP refinansiering. Hva foreslår du? Skal vi gjøre HARP-refinansiering eller kort salg? "

Svar: Om en boligeier skal selge kort i forhold til en HARP refinansiering, er den ikke kuttet og tørr. Jo, i de fleste tilfeller ville logikken diktere at et hus er sannsynligvis bedre i to år etter en kort salg enn etter en HARP-refinansiering, men det er mange ting å vurdere før du tar den beslutningen.

Først og fremst er det om du vil kvalifisere for et hvilket som helst program. Mange korte salgsbanker har løsnet krav til kort salg, og ikke alle långivere krever en økonomisk trussel, spesielt etter 2012. Men hvis banken din krever økonomisk trengsel, og du ikke kan dokumentere en trussel, kan du kanskje ikke kvalifisere for en kort salg i det hele tatt. Hvilket ville gjøre spørsmålet et mullpunkt, ikke sant?

Så det første jeg foreslår at du gjør, er å snakke med en kort salgsagent for å finne ut om du vil kvalifisere for en kort salg. Vurder regjeringen HAFA kort salgsprogram hvis en vanlig kort salg er for restriktiv.

Men hvis du går HAFA-ruten, sørg for at du virkelig vil gjøre den korte salget før du søker om HAFA. Noen långivere vil ikke tillate deg å bruke på nytt når du prekvalifiserer, hvis du bør endre deg ved godkjenning.

Det er viktig å merke seg at du ikke kan gjøre begge deler. Du må velge ett program. Enten HARP Refinance eller kort salg.

Kvalifisering for HARP Refinance

• Begrenset til Fannie Mae og Freddie Mac-lån.

  HARP refinansieringsprogrammet gjelder kun for lån holdt av Fannie Mae eller Freddie Mac. Hvis lånet ditt ikke er Fannie Mae eller Freddie Mac, vil du ikke kvalifisere. Du kan finne ut om lånet ditt er Fannie Mae eller Freddie Mac ved å gå til Fannie Mae Loan Look Up eller Freddie Mac Loan Look Up. Du må vite den primære lånerens siste fire sifre i personnummeret.

• Lånets opprinnelse 1. juni 2009 eller tidligere.

  Hvis du tok ut et boliglån den 2. juni 2009 eller senere, vil du sannsynligvis ikke kvalifisere for HARP Refinance. Det er ingen unntak for øyeblikket, men det kan endres.

• Mer enn 80% LTV

  Hvis ditt hjem er under vann, vil ditt LTV-beløp overstige 80% av markedsverdien - fordi markedsverdien er generelt mindre enn din lånebalanse.De fleste har ikke noe problem med denne kvalifiseringsfaktoren.

• Ingen sen betaling.

  Selv om HARP Refinance-programmet gir en sen betaling i de foregående 12 månedene, vil mange långivere ikke gi lån til en låner som har vært krenkende, uavhengig av HARP-retningslinjene. Disse tilleggslånskravene som kan avvike fra de som er fastsatt i programmet kalles overlegg.

• Første HARP refinansiere.

  Med mindre reglene endres, og med et lite unntak, kan du bare gjøre en HARP-refinansiering, og når du har gitt det, kan du ikke refinansiere gjennom HARP igjen. Men hvis du har problemer med å gjøre betalinger etter HARP Refinance, kan du alltid søke om kort salg på et senere tidspunkt.

HARP Refinance Vs. Kort salg

De korte salgsretningslinjene for å kjøpe et annet hjem etter en kort salg er typisk 5 år for et konvensjonelt lån og 3 år for FHA-lån. La oss si at du gjorde en kort salg i stedet og solgte ditt hjem. Ulempene ved en kort salg er:

• Du eier ikke lenger et hjem.
• Du må flytte andre steder og bli leietaker.
• Du må kanskje flytte ut av nabolaget ditt.
• Du vil miste skattefradrag for å eie et hjem.
• Det er ingen garanti for at du vil kvalifisere i løpet av 3 år til å kjøpe et annet hjem fordi personlige situasjoner endres og lovene endres.

Hvis du valgte HARP refinansieringsalternativet, har du lagret $ 15, 240 ($ 635 betalingsforskjell x 24 måneder) om 2 år. I løpet av 3 år har du spart enda mer, $ 22, 860. Vil markedsverdien av ditt hjem øke for å gjøre opp for at du fortsatt skylder deg rundt $ 300 000 på et hjem som er verdt $ 165 000?

Det kan ikke hende noe. Grunnen til at det ikke er noe som helst, er fordi du kanskje ikke vil selge. Dette betyr at du vil fortsette å betale på hjemmet til du har betalt $ 300 000-lånet.

Hvis du velger kortsalg, kan du på slutten av 3 år kvalifisere deg til å kjøpe et annet hjem. Hvis du tror at boligprisene vil forbli relativt stabile i løpet av denne perioden, betyr dette at du kan kjøpe et hjem, akkurat som hjemmet du solgte, bortsett fra dagens markedsverdi på $ 165 000. Selv om renten doblet, vil betalingen din fortsatt være lavere enn betalingen du betaler i dag.

Men for noen mennesker handler det ikke om logikk eller økonomisk begrunnelse. Og det er ok, helt greit. Folk kjøper ofte eiendomsmegling på følelser, og de blir i det hjemmet basert på følelser. Ikke føl deg dårlig hvis du velger HARP refinansiere over en kort salg. Uansett hvilken avgjørelse du gjør er den riktige avgjørelsen for deg.

På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.