Slutter å betale boliglån for kort salg

Spørsmål: Skal vi slutte å gjøre boliglånsbetalinger for å gjøre et kort salg?

En leser spør: "Skal vi slutte å foreta våre boliglån, mens vårt hjem er på markedet som en kort salg? Vi har forsøkt å gjøre en låneendring med vår långiver, men vår søknad ble nektet fordi vi var nåværende. Utlåneren sa at hvis vi var i standard, ville det hjelpe oss. Men vi skylder så mye mer enn vårt hjem er verdt, jeg har mistet jobben min og har virkelig ikke råd til å fortsette å betale. Kan du hjelpe oss ? "

Svar: Først, la meg si at mitt hjerte går ut til deg. Jeg snakker med mange korte salgsselgere i din posisjon hver dag og innser vanskelighetsgraden av selgerens ansikt. I Sacramento, hvor jeg jobber, var mer enn halvparten av salget i 2008 kortsalg og foreclosures, og denne situasjonen er speilet i mange andre deler av landet. Du er ikke alene.

Ingen, utenom en advokat, kan fortelle deg om å slutte å foreta boliglånsbetalinger - spesielt ikke eiendomsmeglere, fordi vi ikke har lisensiering til å gi juridisk rådgivning. Dette er en personlig beslutning som selgerne må gjøre for seg selv. Det er konsekvenser hvis du slutter å betale. Her er noen ting du bør vurdere:

Er du villig til å gå gjennom foreclosure?

Vanligvis vil långivere ikke autorisere en kort salg til selgeren finner en kjøper, men den statusen endrer seg. Innse at det ikke er noen garanti for at en utlåner vil akseptere en kort salg, og ikke alle långivere er pålagt å la deg selge på en kort salg.

Hvis du begynner den korte salgsprosessen og slutter å foreta betalinger, bør kortsalg bli nektet, og du kan ikke betale tilbakebetalinger, kan du finne deg ufrivillig å miste hjemmet ditt gjennom foreclosure. Mange korte selgere går inn i prosessen med tanke på at hvis utlåner ikke vil godkjenne sin korte salg, er de forberedt på å la eiendommen gå.

Fordeler ved å foreta boliglånsbetalinger i løpet av et kort salg

Hvis du klarer å fortsette å gjøre betalinger mens hjemme er på markedet, kan det være en fordel for deg å gjøre det av følgende grunner:

Kvalifiser til Kjøp et nytt hjem.

• Fannie Mae-retningslinjene, utgitt i august 2008, sier at en låner kan umiddelbart kjøpe et annet hjem etter en kort salg dersom låntakeren aldri var krenkende, oppfyller sin "overdrevne forutsetning for boliglånskriminalitet" og er ikke forpliktet til å tilbakebetale kort salgsutlåner, inkludert en mangel vurdering.

  Det er vanskelig å finne en utlåner som vil gjøre det, men det er mindre banker med egne portolioser som ikke selger til Fannie Mae og kan vurdere et slikt lån. På den annen side sier FHA-retningslinjene om kjøperen aldri var sen, vil FHA gjøre et lån umiddelbart etter en kort salg.HAFA 2013-retningslinjene tillater långivere å rapportere betalt i sin helhet, så det gjør stor forskjell på en kredittrapport.

  Beskytt Kreditt

• Å holde boliglånet ditt hjelper også din kredittvurdering fordi kredittrapporten din ikke reflekterer noen for sen betaling. Innse at en utlåner kan rapportere om din korte salg som en Credit Score Factor Code # 22, som fortsatt vil falle din FICO.

  Sjelefred

• Ikke noe å gjøre med betalingene dine gjør det lettere for noen selgere å håndtere en kort salg fordi stigmatisering av å være krenkende er fraværende, og de sover bedre om natten.

  Avbryt uten straff

• Hvis ditt hjem ikke selger eller en utlåner nekter å godta et tilbud fra din korte salgskjøper, i California, er du for eksempel fri til å kansellere oppføringen og holde hjemmet ditt uten ansvar.

  Grunner til å slutte å foreta boliglånsbetalinger i løpet av et kort salg

Noen selgere har store økonomiske problemer og har ikke mulighet til å bestemme om de skal fortsette å foreta boliglånsbetalinger. Andre selgere forsetter med å betale.

Mer motivasjon for banker å godta kortsalg

• Selv om det ikke er nødvendig å være i standard før en bank vil vurdere en kort salg, er filene som prioriteres de som standard.

  Långivere kan ikke være obligatorisk tilbakebetaling

• Du kan ikke klemme blod ut av en bete, selv om jeg kjenner banker som har forsøkt. Vanligvis, hvis en låner står overfor en sann motgang og ikke har noen formue eller midler til å foreta boliglån, er utlåner lite sannsynlig å prøve å tvinge låntakeren til å betale tilbake noe av det. Det betyr ikke at en utlåner ikke har krav på mangelfull, dersom forholdene krever det.

  Få midler til å flytte

• Det er grunnen til at hvis du ikke betaler banken, kan penger som vanligvis tildeles denne utgiften, i stedet bli brukt til å betale først, siste og et depositum på utleie.

  Ulempene å gå til standard under en kort salg

Det er ingen gratis lunsj. Mens noen selgere er glade for å gå bort fra et hjem i foreclosure, vil andre foretrekke å fullføre en kort salg og frykter tanken om en foreclosure.

Kredittrapport kan lide

• Kort salg og foreclosure påvirker kreditt. I tillegg til en Credit Score Factor Code # 22, kan utlåner også rapportere dine misligholdte boliglånsbetalinger til kredittbyråene. Noen långivere kan rapportere en kort salg som betalt i sin helhet hvis du har fullført en HAFA-kortsalg etter 2013, som ikke bør påvirke kreditten din.

  Begrenset fra å kjøpe et nytt hjem

• Selv om jeg forventer at restriksjoner kan bli avslappet litt på grunn av det økende antall foreclosures og kortsalg, er det for øyeblikket obligatoriske låntakere med 60 dager av Fannie Mae å vente to år for å kjøpe et annet hjem. Golden 1 Credit Union i California tilbyr en sak for ventetid for låntakere som passer til visse kriterier. Visse HAFA retningslinjer gir en umiddelbar tilbakekjøp. Snakk med din agent.

  Tapt hjem til utestengning

• Hvis du ikke kan foreta tilbakebetalingene før forvalterens eller sheriffens salg, kan du miste hjemmet ditt til banken.