Skattedrag for hjemmemarked

Ved Julian Block, Advokat

Home selgere nyter en enorm skattefordel ved videresalg. Internal Revenue Code § 121 tillater en "utestenging" - unnslippe fra inntektsskatt - for fortjeneste fra hjemmet salg. Utelukkelsen er så mye som $ 500, 000 for gifte par som sender felles returer, og $ 250 000 for single filers og par som sender separate avkastninger.

Hvordan er eiere beskattet på fortjeneste over IRS ekskluderingen?

Hva skjer, men når gevinsten er større enn utelukkelsestaket på $ 500, 000 eller $ 250 000?

Svar: Overskuddet er beskattet som en langsiktig kapitalgevinst på maksimum 15 prosent, pluss gjeldende statsskatt.

Nøkkelkravet: Eier og bor i eiendommen som hovedbolig for perioder som samler minst to av de fem årene som går ut på salgsdatoen, og minst to år må ha gått siden du sist brukte utelukkelsen.

Hva om skattelettelser for personlig eiendom?

Når du selger, vær oppmerksom på spesielle regler for møbler. Utelukkelsesbruddet gjelder ikke for møbler eller annen personlig eiendom du kan selge for profitt. Telle eventuell fortjeneste på disse elementene som rapporterbar inntekt i salgsåret. Verre ennå, du kan ikke trekke noen tap på deres salg, da du ikke opprinnelig kjøpte dem for å tjene penger eller tjene penger. Du kan heller ikke redusere fortjenesten ved salg av et hjem med tap som følge av salg av møbler; Møbelsalget er en egen transaksjon.

Hvis du bestemmer deg for å selge innholdet i boligen din, kan skatten løpe uventet høyt. Internal Revenue Service måler gevinsten eller tapet separat for hver solgt aktiv - ikke av det totale resultatet av salget. Således, selv om et klumpsumssalg resulterer i et netto tap for deg, kan feds-fondet skape en skattepliktig gevinst bare ved å unnlate tap som var opprettholdt på noen av de involverte eiendelene.

Resultat: Den skattepliktige gevinst kan langt overstige netto dollar gevinsten fra salget.

For å illustrere inneholder Rita Harrisons husholdningsinnhold noen elementer som er verdt mindre enn deres opprinnelige pris, mens andre har vesentlig verdsatt orientalske tepper, for eksempel. Rita mottar $ 50, 000 for husholdningsinnhold, hvis opprinnelige kostnad kan være minst det eller mer. Likevel er hun ansvarlig for en kapitalgevinstskatt på hver vare som selges for mer enn kostnaden, uten å kompensere for tap på varer solgt til mindre enn kostnaden. Så hvis Rita høster fortjeneste på $ 25 000 og lider tap på $ 25 000, må hun betale skatt på all fortjeneste og ignorere alle tap.

IRS forskrifter spell ut hvordan Rita skal bestemme når møbler og apparater teller som en del av hennes hjem. Rita kan legge til sitt hjemmebaserte grunnlag for hva hun tilbringer for møbler, apparater og lignende som anses å være inventar (faste deler av eiendommen) og derfor en del av hjemmet.Hun kan ikke legge til grunn kostnadene for ting som anses som personlig eiendom og derfor ikke en del av hjemmet. Lovgivningen i staten hvor hjemmet ligger, bestemmer om et kjøleskap skal klassifiseres som en armatur (som betyr at varen skal selges med hjemmet) eller som personlig eiendom (det betyr at den ikke har å bli solgt).

I regel vurderer loven et element som er lett bevegelig for å være personlig eiendom, ikke en fixtur.

Julian Block, en advokat i Larchmont, NY, har blitt sitert av media som en "ledende skattemessig."

På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Eiendom i Sacramento, California.