Ting å vite om en FHA Short Sale

En selger kan kvalifisere for en FHA-kort salg hvis HUD bestemmer selgeren har en motgang. Alt FHA-kortsalg faller under HUD, Housing and Urban Development, retningslinjer. Fordi regjeringen har sine fingre i kortsalg, er prosessen litt clunky, og kan være forvirrende for korte salgsagenter og selgere. Følgende tips skal bidra til å rydde opp forvirring.

Grunnleggende retningslinjer for en FHA Short Sale

Hvis din korte salg er på kortsporet til ingensteds, er det mulig at det sitter fast i FHA-fossen.

FHA ønsker å utforske mulighetene for et lånsmodifisering. Hvis din låneendring ble avvist eller nektet, er dette din heldige dag fordi du vil bevege deg mye raskere gjennom FHA kort salgsprosessen.

• Hjemmet er identifisert som 1 til 4 enheter. Dette betyr at duplex eller fireplex kan kvalifisere for en FHA-kort salg, men en 5-etasjes leilighet kan ikke.
• Ikke-okkuperte boliger kan ikke brukes som leie for mer enn 18 måneder. Hvis et hjem ble brukt som leie i mer enn 18 måneder, må det oppnås en avvik for å fortsette. Å få en varians er tidkrevende.
• Hjemmet ble ikke kjøpt en utleie. Hvis hjemmet ble kjøpt som en investering, kvalifiserer eiendommen ikke for en FHA-kortsalg.
• Selgeren står overfor en trussel. Selgere som planlegger å gå vekk fra hjemmet eller håper å gjøre en strategisk kortsalg, kvalifiserer ikke.
• Selger er minst 30 dager krenkende ved å lukke. HUD er veldig forsiktig med å si at selger ikke bør oppfordres til å slutte å betale på et boliglån; Men hvis selgeren ikke er i etterskudd, vil FHA-kortsalg ikke bli godkjent. Jeg bryr meg ikke hvordan de sier det, regjeringen forteller låntakere å slutte å foreta boliglånsbetalinger.

Vanlige spørsmål om en FHA Short Sale

• Hvor lang tid tar det å gjøre en FHA Short Sale?

  Hele prosessen er omtrent 4 til 6 måneder, men det kan ta lengre tid. HUD kan utstede en forlengelse i ytterligere 2 måneder. Det ser ut til at når regjeringen er involvert, kan man forvente rødt tap og forsinkelser. Først, hvis serviceren er Bank of America, utsteder HUD en godkjenning for å delta - etter en lang og innviklet prosess for å bestemme selgeren og eiendommen kvalifiserer for FHA Short Sale. Selgeren blir da gitt 4 måneder til å selge hjemmet. Andre banker godkjenner FHA kort salg basert på kjøpsavtalen.

• Hvordan er markedsverdi bestemt for et FHA-kort salg?

  HUD vil utføre en fullverdig vurdering og forventer markedsverdi. Det vil ikke tillate at salgsprisene på foreclosures og annet kortsalg inkluderes i vurderingen, med mindre disse prisene er bare sammenlignbart salg. Ved å eliminere nærliggende konkurrerende salg kan noen ganger den endelige godkjente salgsprisen være urimelig, noe som er en feil i prosessen.

• Kan du få et tilbud om å sende inn en FHA kort salg?

  Ja, selv om det er bedre å bli godkjent for "pre-foreclosure sale" først, men det er ikke nødvendig. Det er imidlertid lettere for kjøperen om en selger kan bli forhåndsgodkjent før han markedsfører hjemmet fordi det forkorter ventetiden for kjøperen.

• Kan en selger motta penger for en FHA-kortsalg?

  Å gi kompensasjonen er ikke vant til å bidra med penger til det andre lånet, svaret er ja. Incitamentsbeløpet starter på en $ 1 000, og hvis salget ikke er stengt innen 90 dager, faller det til $ 750. Hvis den andre långiveren krever mer enn $ 1, 500 for å avgjøre den korte salget, vil selgeren bli pålagt å bidra med en del eller alt tilskudd til den andre långiveren.

• Vil FHA tillate selgerkreditt til kjøperens sluttkostnad?

  Selv om det er sant at mange FHA-kjøpere trenger en sluttkreditt for å betale lukkekostnader, og FHA vil tillate en 3% kreditt når FHA forsikrer kjøperens finansiering, vil FHA ikke tillate mer enn en 1% kreditt i en FHA Short Sale. Det er imidlertid mulig å oppnå en varianse. FHA forventer å netto 88% av sin godkjente salgspris. Hvis nettoprovenuet overstiger FHA-minimumet, er det mulig at FHA kan godkjenne et høyere selgerbidrag til kjøperens sluttkostnad.

Den eneste største ulempen ved en FHA Short Sale er tiden som er involvert for å behandle kortsalg. Hvis det er mulig, vil det gjøre det mye lettere for alle partene dersom låntakeren først søker om og avviser lånemodifisering, etterfulgt av en søknad om å bli forhåndsgodkjent for en FHA-kortsalg. Når du er akseptert i FHA Preforeclosure Programmet, så ansett en kort salgsagent og gå på markedet til en forhåndsgodkjent pris.

Det er to viktige klausuler å inkludere i FHA Short Sale gjennom Bank of America. Den første er verbiage for noteringsavtalen som lar selgeren avbryte noteringsavtalen uten å gi megleren noen penger. Den andre er verbiage for et tillegg mellom kjøperen og selgeren som avslører kortsalg, er underlagt godkjenning.

_{På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.}