Gjerning i stedet for foreclosure

Etter hvert som jeg hører om banker som tilbyr huseiere muligheten for en gjerning i stedet for foreclosure over en kort salg, fortsetter jeg å komme tilbake til en grunnleggende premiss. Hvorfor vil noen gi en bank en gjerning i stedet for foreclosure? I hovedsak, hvis banken avviser din korte salg, sier banken å gå med pundsand.

En gjerning i stedet favoriserer en bank mer enn den favoriserer et hus. Når var siste gang en bank hjalp deg?

Videre, hvorfor vil du hjelpe en bank som ikke vil hjelpe deg? De fleste står overfor gjerningen i stedet for avgjørelse etter at banken enten nektet lånendring eller avvist en kort salg. Selvfølgelig, hvis du har egenkapital, ville du selge hjemmet før du vurderer en gjerning i stedet, men de fleste selgere som står overfor denne avgjørelsen, har ingen egenkapital; de er under vann.

Definisjon av en gjerning i stedet for foreclosure

En gjerning i stedet for foreclosure er et titteloverførende dokument undertegnet av villaeieren, notarisert av en notarius publicus og til slutt registrert i de offentlige registre. Den leverer tittel fra huseiere til banken som har boliglånet.

Grunner til at en bank kan avvise en handling i stedet for foreclosure

En vanlig misforståelse om gjerninger i stedet er at eiendommen må være i avskærmning. Utlåner kan eller ikke har innlevert en varsling eller startet rettssaker for å avskaffe, men kan fortsatt være åpen for å diskutere en gjerning i stedet.

Bankene er imidlertid ofte motvillige til å akseptere en gjerning i stedet for foreclosure hvis hus er nåværende, men å være nåværende betyr ikke at banken vil nekte. Bankene er ikke forpliktet til å akseptere en gjerning i stedet for foreclosure. Her er noen grunner til at en bank kan nekte en gjerning i stedet:

• En slik handling er ikke lønnsom.

  Hvis en bank mener at det kan tjene mer penger gjennom foreclosure - enten fordi eiendommen har egenkapital eller den føderale regjeringen gir økonomiske incitamenter til banken for å avskaffe, kan banken avvise et huseiers tilbud om å levere en gjerning i stedet for foreclosure.

• Juniorbeløp, dommer eller skattelettelser.

  Eventuelle påfølgende lien som er innlevert mot eiendommen, forblir hos eiendommen og blir långiverens ansvar dersom det ikke utgis før avtalen om gjerning i stedet for foreclosure. Vanligvis er en eiendom med bare ett lån den beste kandidaten. Eller en annen utlåner kan akseptere en gjerning i stedet hvis det første lånet er aktuelt og eiendommen er verdt mer enn summen av sine beløp.

• Vedlikeholdsretningslinjer forbyr gjerninger i stedet.

  Mange lån betjenes av PSA, og retningslinjene i disse PSAene kan forby en gjerning i stedet for foreclosure.PSA er pålagt å følge retningslinjer og disse vilkårene kan ikke endres.

• Uakseptable vilkår.

  Det er også mulig at Ptil kan spørre låntakeren om å gi et økonomisk bidrag i bytte for aksept av gjerningen i stedet, og låntakeren kan nekte enten på grunn av prinsipp eller mangel på rektor.

Ulempene til en gjerning i stedet for foreclosure

Alltid søke juridisk rådgivning før du hopper på biten for å gi banken en gjerning i stedet for avskærmning. Husk at det er i bankens interesse å skaffe gjerningen fra deg. Det kan ikke være i din interesse å overholde. På noen måter kan det hevdes at å gi en bank en gjerning i stedet for foreclosure er bare et skritt over å gå bort fra boliglånet ditt.

• Påvirkning på kreditt.

  En gjerning i stedet vil påvirke kredittrapporten din. Noen kilder sier at effekten på kreditt er identisk med en fullblåst avskærmning. Hver enkelt persons situasjon er annerledes. Når du er i tvil, ring et kredittbureau og spør. Ikke tro alt du leser på nettet.

• Mulighet til å kjøpe et annet hjem.

  Det er ikke slik at du gir en gjerning i stedet og vender deg om for å kjøpe et annet hjem med det samme. Långigantene, Fannie Mae og Freddie Mac, som kjøper lån i det andre markedet, vil ikke kjøpe et boliglån laget av en låner som signerte en gjerning i stedet for 4 år uten formildende omstendigheter, 2 år med formildende omstendigheter. De gjør kontinuerlig endringer i retningslinjene.

  Sammenlign ventetiden for å kjøpe etter en foreclosure, som er 7 år uten formildende omstendigheter, 5 med, og det du har plukket opp er i hovedsak en 3 års gevinst. Hvis du ser på det på en annen måte, kan en kort salg kvalifisere deg til å kjøpe et hjem innen 2 år, i så fall kan du ha mistet to år hvis du er nødt til å vente 4 år etter en gjerning i stedet.

• Ansvarsfrihet.

  Forsikre deg om at gjerningen i stedet spesifikt frigir deg fra ansvar for å tilbakebetale lånet. Videre er det lite poeng i å overlevere tittelen hvis du har en andre långiver som vil forfølge deg for en mangel.

Tips: Pass på å spørre regnskapsføreren om den kansellerte gjelden kan resultere i en skatteforpliktelse. Foreløpig tilbyr 2007 Låneforlatelse Gjeldslettelse beskyttelse, men solnedgangene i desember 2012. Insolvens kan være et annet unntak tilgjengelig.

_{På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.}