Kompleksiteter ved å selge to hus for å kjøpe ett hjem

Når jeg jobber med et par i begynnelsen av å selge to hus for å kjøpe en, finner jeg ofte at de ofte knytter seg til den forrige spillplanen, og tenker at det skal være så enkelt. Spillplanen er vanligvis å kjøpe et hjem, etterfulgt av å selge de to andre husene. Den planen gir logisk mening til de fleste. Det er ikke slik at det å selge to hus til å kjøpe et hjem, fungerer for de fleste av oss.

Alternativ 1: Kjøpe et hjem, etterfulgt av å selge 2 hus

Det første problemet med den typen plan er å bli kvalifisert for et boliglån.

Selvfølgelig, hvis to selgere hver selger et hjem med det formål å kjøpe et hjem sammen som et par, og finansiering ikke er involvert, er det mye lettere. Selgere med frie og klare boliger eller boliger med nok egenkapital til å generere penger til å kjøpe et hjem, har mer frihet til å følge dette alternativet. Men virkeligheten er at folk flest tar ut et boliglån for å kjøpe et hjem. Som betyr at partene kan trenge å kvalifisere seg for boliglånet i tillegg til å ha råd til boliglånsbetaling på to andre boliger.

Etter å ha lagt til den nye boliglånsbetalingen til de to eksisterende boliglånsbetalingene, kan dette forholdet i forhold til inntektene presse begge parter ut av området for å kvalifisere. Långivere bruker forhold, som er prosentvise beløp for både front- og back-end. Front-end-forholdet er en prosentandel av boliglånsbetalinger til samlet brutto månedlig inntekt. Back-end-forholdet er andelen av boliglånsbetalinger kombinert med tilleggsgjeld som kredittkort mot samlet brutto månedlig inntekt.

Hvis forholdene er for høye, vil partiene ikke kvalifisere til å eie alle tre boliger samtidig. Aha, det kan du si, men partene kan konvertere disse hjemene til leie og bruke den leieinntekten til å kompensere boliglånets betalinger, ikke sant? Mens det ville øke inntekten, noe som ville redusere forholdet, vil utlåner mest sannsynlig ikke tillate at leieinntekten blir brukt i beregningen.

De fleste långivere følger strenge retningslinjer for hvor lang tid hjemmet må ha blitt leid for å kvalifisere for leieinntekter i boliglånsberegning, og en måned eller to er utilstrekkelig.

Det andre problemet med å kjøpe et hjem etterfulgt av å selge to hus er at hvis nedbetalingen til det nye hjemmet kommer fra salget av de to andre husene, vil selgerne trolig måtte skrive et kontingenttilbud. Et kontingenttilbud gir dem en vei ut, en måte å avbryte kjøpet, og mange selgere liker ikke kontingenttilbud med god grunn fordi de ikke alltid er en sikker ting.

Hvis markedet ikke bidrar til kontingenttilbud, kan det ytterligere komplisere denne strategien. På et selgermarked, for eksempel, kan kontingenttilbud være ganske vanskelig å bli akseptert.Hvis det tiltenkte kjøpet er et svært ønskelig hjem, kan det være flere tilbud, og kontingenttilbud gir nesten aldri vinner i en multiple-tilbudssituasjon.

Alternativ 2: Selge hus før du kjøper et nytt hjem

Hvorvidt et par trenger å selge begge husene eller bare ett hus for å kombinere husholdninger i et nytt hjem, avhenger igjen av boliglånsforholdene. Det kan være mulig å selge bare ett hus før du kjøper et nytt hjem.

En boliglåner kan bedst gi råd i denne situasjonen.

Men hvis det er nødvendig å selge begge boliger før du kjøper et nytt hjem, er det tre grunnleggende delvalg:

• Selg eksisterende boliger med en betinget kontrakt som gir selgerne en viss tidsperiode for å kjøpe en ny hjem og inngå en kjøpekontrakt, eller
• Selg eksisterende boliger med tilbakebetaling etter avslutning for å gi selgerne tid til å finne et nytt hjem for å kjøpe og flytte.
• Selg begge boliger, flytte andre steder og jakten på et nytt hjem, som innebærer å flytte to ganger. Dette siste alternativet er det beste fra et finansielt synspunkt fordi en selger ikke vil ha noen uforutsetninger og være i sterkere posisjon for å forhandle om kjøp av et nytt hjem. Men realistisk, de fleste vil ikke flytte to ganger. Å flytte en gang er ofte vanskelig nok.

Hvis selgerne velger å skrive kontingenttilbud, dersom de selger på selgerens marked, vil det være lettere å diktere vilkår til en kjøper enn om de selger på et kjøpers marked.

På selgerens marked er kjøpere ofte mye mer villige til å vente på at selger skal finne et hjem å kjøpe enn omvendt. Det er en trygg måte for selgere å planlegge å kjøpe et nytt hjem fordi det ikke er noen risiko for selgerne hvis de ikke finner et nytt hjem å kjøpe.

Ulempen er selvfølgelig at selgerne kunne finne sine drømmehjem og da ikke kunne - for en rekke grunner som kan variere fra pris til tilstand til sted - for å selge sine eksisterende boliger. Å miste drømmehuset kan være smertefullt. En erfaren eiendomsmegler som håndterer disse typer transaksjoner, bør kunne bistå og gjøre prosessen sømløs.

På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.