Eiendomsgaven: generøsitet kan skattes

Skattegrunnlaget for begavet eiendom kan være vanskelig. Bare spør Beverly i Atlanta, Georgia, som skriver:

"Min far, 90 år gammel og med tilsynelatende god helse, ga meg leieboligen sin i Florida. Jeg har leid det til ferierende. Leiligheten ble opprinnelig kjøpt i 1975 for $ 65 000, og det er nå verdsatt til $ 550 000. Jeg er et eneste barn og vil arve alt ved farens passering.

Mitt spørsmål er: Har han laget en forferdelig økonomisk feil ved å gi meg denne leiligheten i stedet for å forlate den til meg i hans vilje? Jeg har blitt fortalt at hvis jeg selger, noe som sannsynligvis er om lag to år, må jeg betale tusenvis i kapitalgevinstskatt, og at dette ikke ville Jeg skal ha det hvis jeg hadde arvet det.

Jeg har to sønner som vil arve alt jeg har. Skal jeg selge leiligheten tilbake til min far for å unngå skattene jeg ville pådra at jeg solgte den? hvis jeg bestemte meg for at han måtte selge den i neste år eller så, ville han bare betale skatt på forskjellen i dagens verdi ($ 550 000) og hva han fikk over det beløpet?

- 2- -> Men hvis jeg selger det tilbake til ham for å unngå kapitalgevinstskatt og jeg arver det når han går, og hvis jeg så solgte det, hvilket beløp skal jeg betale skatt på? Jeg trenger å vite hva jeg skal gjøre. Da jeg fortalte min regnskapsfører at far min hadde nettopp gitt meg leiligheten, sa han: "Du vet at det var en stor feil skattemessig." Hva er konsekvensene av alle mine valg? Tusen takk. "Selv om det er enormt sjenerøst, kommer det ofte med flere ulemper fra et skatteperspektiv. Noen skattemyndigheter anbefaler folk å aldri gi eiendomsmegling. Jeg tror det er litt for hardt fordi jeg kan forestille seg situasjoner der å gi eiendomsmegling kan være en smart skatteflyt. Men dette er ikke en av disse situasjonene.

Kapitalgevinster på gaver mot arv Generelt, bør du foretrekke arv i stedet for gaver av fast eiendom. Her er hvorfor:

Eksekutøren av din fars eiendom vil verdsette all eiendommen i hans eiendom fra datoen for hans død. Eksekutøren vil også verdsette all eiendommen igjen seks måneder etter datoen for dødsfallet. Han kan da velge hvilken verdsettelsesdato som resulterer i minst mulig skattemessige konsekvenser. Som en arving vil din kostnadsgrunnlag i eiendommen være den rettferdige markedsverdien på den valgte verdivurderingsdatoen, ikke det første kjøpet pris.

Dette kalles en "tråkket opp" grunnlag ", og det er en utmerket måte å minimere kapitalgevinster skatteforpliktelsen dersom du senere selger eiendommen.

Mottakers kostnadsgrunnlag er den samme som donorens kostnadsgrunnlag i en gavesituasjon. Dette gjør gifting en mindre gunstig måte å overføre eiendeler på, selv om gave kan være en utmerket strategi for å skifte kapitalgevinster til familiemedlemmer som har lavere skattesatser.

La oss for eksempel si at du sitter på langsiktige kapitalgevinster på enkelte aksjer, og disse gevinster vil bli skattlagt til deg med 15 prosent. Du kan gi disse aksjene til et annet familiemedlem med liten eller ingen inntekt, og gevinsten vil ikke bli beskattet hvis han er i en 10 eller 15 prosent skattekonsoll. Det skattepliktige beløpet av gevinsten er det samme i begge situasjoner, så gave er bare en måte å velge en mer gunstig skattesats på verdsatt investeringer.

Kapitalgevinster på utleieeiendom

Din kostnadsgrunnlag i den begavede leiligheten er den samme som fadens kostnadsgrunnlag fordi du mottok den som en gave. Så hvis pappa kjøpte eiendommen for $ 65 000, det er også kostnadsgrunnlag. Du må nøye vurdere din "justerte kostnadsgrunnlag" i eiendommen også. Jeg gir formelen i min artikkel om Rapportering av leieinntekter på Schedule E. Din kostnadsgrunnlag blir redusert enda mer med hvor mye avskrivninger du og din far hevdet eller kunne ha hevdet som skattefradrag.

Videre blir gevinstene på utleien beskattet til to forskjellige skattesatser: Ordinære inntektsskattesatser på gevinstbeløpet tilskrives avskrivninger og langsiktige kapitalgevinster skattesatser på eventuell gevinst igjen etter avskrivninger har vært gjort rede for.

Dette kalles avskrivning gjenfangst.

Hva skal jeg gjøre?

Det du bør gjøre nå, avhenger helt av hvor lenge du planlegger å beholde leieboligen. Hvis du skulle holde det for resten av livet ditt og overlevere det til barna dine som en arv, så er det virkelig ingenting du trenger å gjøre akkurat nå. Men du angav at du kanskje vil selge eiendommen de neste årene. Noen må betale skatt på kapitalgevinstene når dette skjer, enten din far eller deg eller noen andre. Du bør sette deg ned med en skattemessig profesjonell og planlegge skattekonsekvensene av ulike strategier. Finn ut hvilken strategi som vil spare mest skatt.

Dine muligheter inkluderer:

Hold gaven:

Du vil være på kroken for skatt hvis du selger eiendommen. Men hvis du holder eiendommen til du dør, vil grunnlaget stige opp, og arvingene dine kan selge det og hylle noen av kapitalgevinstene.

Fortryd gaven:

• Jeg er ikke sikker på om denne gaven kan bli fortrykt, avhengig av hvor mange år det har gått siden den opprinnelige gaven. Du vil kanskje sjekke med en advokat. Gi eiendommen tilbake til faren din:
• Hans kostnadsgrunnlag vil være det samme som kostnadsgrunnlaget, det vil si at det er faren din opprinnelige kostnadsgrunnlag som justert for avskrivninger og andre faktorer. Din far kan da selge eiendommen eller holde den til han dør. Gi eiendommen til noen andre:
• Ideen her å velge noen andre, kanskje dine barn eller en annen slektning, for de gunstigste skattekonsekvensene som er basert på den personens inntekt. Gi eiendommen til veldedighet:
• En veldedighet kan ta alle gevinster skattefrie.