Hvordan man får et boliglån når du er pensjonert

Jeg hører ofte historier om kommende pensjonister som planlegger å flytte etter pensjonering, finne et nytt hjem og ta ut boliglånet før pensjonering - fordi de tror at når de er pensjonert, vil de ikke kunne få et boliglån.

Du trenger ikke å gjøre det på denne måten. Du kan få et boliglån når du er pensjonert.

For å finne ut de spesifikke kravene, intervjute jeg Patrick Gavin, avdelingsleder og direktør for boliglån til garantert pris, den 8. største private banken i U. S-rate.

Patrick har vært utlåner siden 1974.

La oss se på hva jeg lærte fra Patrick om hva som kreves for å få et boliglån når du er pensjonert. Jeg har brutt ting i seks hovedkategorier under.

Fastsettelse av inntekter for pensjonister

Pensjonister antar at hvis de ikke har lønnsslipp, vil de ikke kvalifisere for et boliglån på grunn av manglende inntekt.

I virkeligheten har långivere to metoder beskrevet nedenfor som de kan bruke til å beregne inntekt for en pensjonist som drar på sine eiendeler.

Tegning fra pensjonsmetode . For pensjonister som følger en plan hvor de nå er pensjonert, men kan forsinke starten på trygdeordninger eller pensjonsinntekter, er det gunstigste alternativet å bruke en metode for å bestemme inntektene. Slik fungerer det.

Så lenge låntakeren er 59 ½, kan utlåner bruke nylige uttak fra pensjonsregnskap som bevis for inntekt. For eksempel, anta at nylige bankopplysninger viser uttak på $ 4 500 per måned fra en IRA (långiveren må se uttak i minst 2 måneder).

Denne $ 4, 500 vil bli vurdert månedlig inntekt. Noen ganger trenger utlåner et brev fra den finansielle planleggeren eller finansinstitusjonen som bekrefter disse tilbakebetalinger.

Eiendomsutarmingsmetode. For pensjonister med mange investerte eiendeler, kan eiendomsforbruddsmetoden for å bestemme inntekt fungere godt.

Med denne metoden starter utlåner med nåverdien av finansielle eiendeler. Deretter trekker de fra seg noen berg som skal brukes til nedbetalings- og sluttkurs. De tar 70% av resten og deler seg med 360 måneder.

For eksempel, anta at noen har $ 1 millioner i finansielle eiendeler. De skal bruke $ 50, 000 for en forskuddsbetaling. Det går ut på $ 950 000. Ta 70% av det, som er $ 665 000 og divisjon med 360. Resultatet, $ 1, 847, er den månedlige inntekten som brukes til å kvalifisere låntakeren.

Eller selvfølgelig kan andre inntektskilder som pensjonsinntekt, trygdeordninger eller månedlig livrenteinntekt teller i tillegg til inntekt ved å bruke metodene ovenfor.

Gjeld til inntekter og boligkostnadskvoter

Når inntektene er avgjort, må din totale gjeld til inntektsforhold og boligkostnadsforhold oppfylle långiverens krav.

Gjeldsinntekter. For et boliglån med kvalifisert boliglån (QM) som faller innenfor kravene til sikker havn, kan ikke mer enn 43% av inntekten gå mot gjeldsbetjening. Dette forholdet mellom gjeldsinnbetalinger til inntekt kalles gjeld til inntektsforhold.

Gjeld inkluderer obligatoriske betalinger som underholdsbidrag og barnestøtte, samt bilbetalinger, studielån betalinger, kredittkort minimumsbetalinger og din totale forventede husbetaling inkludert hovedstol, renter, eiendomsskatt og forsikring.

En ting som kan få pensjonister i vanskeligheter i dette området, er med på underskudd på lån til voksne barn. Selv om du er co-signer, kan disse utbetalingene telle som påkrevd gjeldsbetaling og kan redusere din evne til å kvalifisere for et boliglån.

Boligkostnadsforhold. Boligkostnaden inkluderer hovedstol og rentedel av boliglånet samt skatter og forsikringer (referert til som PITI). Dette forholdet må være under 36%, noe som betyr at boligkostnaden din ikke kan overstige 36% av inntektene dine.

Kredittkravskrav

Hver utlåner har sine egne kredittverdier, men en ting er sikkert - jo lavere kreditt score, jo høyere er renten din. Hvis du vil ha de beste prisene, få din kreditt score til 780 eller bedre.

En bedre kreditt score kan også gi deg mer wiggle rom i andre kvalifiserte områder.

Patrick jobbet for eksempel med en låner som hadde en kredittpoengsum på over 780, og utlåner gjorde lånet, selv om inntektsforholdet til gjeld var på 48%.

Occupancy Status

En annen faktor som brukes til å bestemme renten på et boliglån er din planlagte belegget. Vil dette være et primært eller andre hjem? Primærhjem får bedre priser.

Forskuddsbetaling

Som pensjonist kan din forskuddsbetaling variere avhengig av inntektsmetoden som brukes. For nedtjeningen i pensjonsmetoden kan du sette så lite som 5% ned. For ressursutnyttelsesmetoden planlegger å sette 30% ned.

Og hvis du tenker på å komme opp med din forskuddsbetaling ved å ta en stor del av penger ut av en IRA eller en annen skatteavhengig pensjonsordning, vil jeg anbefale deg å revurdere dette. At tilbaketrekningen vil alle være skattepliktig inntekt og ta en stor klump ut i et enkelt år kan støte deg inn i en høyere skattekonsoll.

Postavslutningslikviditet

Et annet krav vil være mengden av likvider som du har tilgjengelig etter avslutning. Långivere vil se at du vil ha minst seks måneders total boligutgift (PITI) som minimum gjenværende reserve etter at du har kjøpt hjemmet. For å beregne dette vil långiveren legge opp alle finansielle eiendeler som kan verifiseres (det betyr at du trenger kontoutskrifter) og deretter bruke 60-70% av det beløpet.

Andre utlånsalternativer

Hvis du kvalifiserer som veteran, vil du kanskje se på et VA-lån. Med et VA-lån kan du sette null ned, men i stedet for en forskuddsbetaling betaler du en finansieringsavgift som kan være 2. 15% av lånebeløpet for første gangs brukere av programmet og 3. 3% hvis du har tatt et VA lån tidligere.Denne finansieringsavgiften kan finansieres inn i lånet.

VA-lån krever en inntektsgrad på 43% eller mindre, og de krever at du har noen gjenværende månedlig inntekt. Hvis du har rikelig med investeringsinntekter, kan gjenværende inntekt bestemmes ved å ta et gjennomsnitt på to år av utbytte og renteinntekter fra Schedule B på selvangivelsen.

Søknad om et boliglån

Den beste måten å finne ut hva slags boliglån du kan kvalifisere for, er å snakke med et boliglån megler. Garantert Rate tilbyr lån i alle stater og har enda et online program de kaller Digital Mortgage, hvor du kan gå gjennom hele prosessen online. De tilbyr en $ 250 kreditt for de som bruker dette programmet.

Du vil også gjøre din due diligence på huset du kjøper. For det vil jeg anbefale at du sjekker ut HouseFax. Det er som en CarFax®, men for huset ditt. Jeg kjørte en HouseFax på egen eiendom og fant heldigvis ikke noen negative overraskelser, men jeg har hørt om mange mennesker som har lært alle slags interessante ting om deres eiendoms fortid gjennom en HouseFax.

Skal du ha et boliglån i pensjon?

Når vi avsluttet intervjuet vårt, sa Patrick: "På slutten av dagen spør folk meg hva det beste lånet er? Mitt svar er ingen. "

Patrick har rett. Forskning viser at de fleste pensjonister er bedre å betale av boliglån før pensjonering.

Et bemerkelsesverdig unntak vil imidlertid være høyere nettoverdige folk som kan være i stand til å bruke gjeld til sin fordel selv i hele pensjon.