Hvordan du refinansierer et boliglån

Når renter faller, skynder huseiere å refinansiere boliglån, ofte uten å stoppe å vurdere om å gjøre en refinansiering er en god ide, eller hvis det gir økonomisk mening. Dessverre kan hus eiere lett lokke av siren sangen av lavere boliglån renter; Imidlertid er prisene selv bare en liten del av det større bildet.

Serielle refinansiere, som jeg liker å ringe til dem, tar ut nye boliglån hver gang prisene setter et kvartpoeng.

Jeg visste en advokat som refinansierte sitt hjem syv ganger de siste åtte årene. Dette var en person som burde ha vært smartere enn det fordi hver gang han refinansierte, la han til flere rektor til slutten av lånet hans og forlenget lånets løpetid.

Hva er en refinansiering?

Et innkjøpslån er et originalt lån sikret av en låner for å kjøpe et hjem. Et refinansieringslån er et nytt lån tatt ut av en låner for å betale det opprinnelige lånet eller, når det gjelder en seriell refinansier, betaler lånet det siste refinansierte lånet. Det refinansierte lånet er vanligvis i første posisjon; Det er imidlertid også mulig å refinansiere et boliglån.

Typer av refinansiere boliglån

Bare fordi du for tiden kan betale på et fastforrentet boliglån, betyr det ikke at du ikke kan ta ut en annen type boliglån når du refinansiere. Men før du vurderer å bytte ut et fastforrentet boliglån for en annen type, må du sørge for at du helt forstår betingelsene for det nye lånet.

Her er vanlige boliglånstyper du kanskje vil vurdere:

• Renter kun boliglån.
• Alternativ ARM Mortgage.
• Justerbar-rate boliglån.
• FHA-lån.
• Reverse Mortgages.

Refinansiere boliglånskostnader

Selv om det er mulig å skaffe et kostnadsfritt refinansieringslån fra en boliglåner, husk at långivere er i ferd med å tjene penger.

Hvis utlåner ikke tjener inntekt ved å lade opp forutsetninger for å gjøre lånet, blir disse gebyrene rullet inn i lånet eller betalt gjennom en høyere enn markedsrenten.

Det er noen banker som setter seg til ekte utenlandsk lån, men de er få og langt mellom. Les din fine print og sammenlign långivere. Få en GFE, et godt tro estimat. Siden 1. januar 2010 har långivere blitt pålagt å garantere sine gode trosberegninger. Hvis visse priser endres ved å lukke, må utlåner betale dem.

Her er kostnader du kan bli pålagt å betale:

• Loan Discount Points.
• Lånets opprinnelse.
• Processing.
• Administration.
• søknad.
• inspeksjon.
• Dokumentforberedelse.
• vurdering.
• Kredittrapport.
• Tittelpolitikk.
• Escrowgebyr.
• reconveyance.
• Mottakerbehov.
• notar.
• Lånetillegg.
• Levering og kurir.
• E-postdok.
• Skatteservice.
• -opptak.

Låner belaste hva vi i virksomheten kallenavnet "søppelpenger", noe som betyr at de kan forhandles av låntakeren. Disse honorarene er dokumentforberedelse, administrasjon, behandling, søknad og lignende. Hvis du spør, kan utlåner fravike dem.

På toppen av disse gebyrene kan du merke et element merket "Betalt utenfor avsluttende" på avslutningserklæringen kalt en YSP. Det er penger banken gir tilbake til boliglån megleren for å bringe utlåner ditt lån.

Husk at hvis utlåner ikke betalte en YSP til megleren, har du kanskje fått en lavere rente på lånet ditt eller betalt mindre i poeng. Når du oppdager dette, lukker du sannsynligvis lånet. Så spør på forhånd.

Ulemper til refinansiering

• Kostnader. Hvis du betaler gebyrer for å skaffe lånet, koster det deg penger til å få lånet, som du kanskje ikke kan hente gjennom en lavere rente i en årrekke. For å finne ut dette, legg opp alle avgifter. Finn ut forskjellen mellom din gamle boliglånsbetaling og din nye betaling. Del den forskjellen i låneavgiftene, som vil svare til antall måneder du må betale på ditt nye lån for å bryte selv.

  Hvis lånekostnadene dine er for eksempel 4 000 dollar, og den månedlige besparelsen vil bli 100 dollar i måneden, vil det ta deg 40 måneder å bryte med på refinansieringen.

• Lenger avskrivningsperiode. Selv om du har mulighet til å forkorte avskrivningsperioden, kvalifiserer du kanskje ikke for den høyere betalingen, heller ikke vil du betale mer hver måned bare for å betale lånet raskere. Låntakere utvider generelt lånets løpetid. Hvis du refinansiere et lån med 25 år igjen for et nytt 30-årig lån, har du slått det som opprinnelig var et 30-årig lån til et 35-årig lån.
• Større boliglån. Ved å rulle kostnadene ved lånet ditt inn i lånet, tar du ut et større boliglån. Et større boliglån spiser bort på egenkapitalposisjonen. Videre, hvis du tar ut kontanter, kalt en utbetalingsfinansiering, vil din lånebalanse økes.

  Noen låntakere tar ut kontanter fra en refinansiering for å betale regninger påløpt av usikrede kjøp. Hvis du for eksempel har kjøpt møbler, og du betaler av møblerbutikken, har du nå finansiert møbler i 30 år, som kan ha en levetid på ti.

  Betaling av usikrede kredittkort eliminerer nåværende gjeld, men bare hvis du aldri bruker kortene igjen. Vurder å kutte opp kortene dine hvis du har klart å få deg så langt inn i gjeld, at det eneste du trenger å refinansiere taket over hodet ditt.

Forbedre fordeler

• Lavere månedlig betaling. Hvis du planlegger å bli hjemme lenge nok til å bryte selv på refinansiekostnadene, vil en lavere rente og betaling resultere i større månedlig kontantstrøm.
• Forkorte avskrivningsperioden. Hvis din lavere rente er vesentlig lavere enn forrige rente, kan du vurdere å forkorte lånets løpetid i bytte for en litt høyere boliglånsbetaling.Før du gjør dette, finne ut om du kunne investere den ekstra hoveddelen andre steder for en bedre avkastning.
• Kontanter i hånden. Mange får penger til å investere med høyere avkastning enn den nye renten.

_{På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.}