Produsert og mobil boliglån: låntips

Finansiering er utfordrende for alle villaeiere, og det gjelder spesielt mobilhomes og noen produserte boliger. Disse lånene er ikke like riklige som vanlige boliglån, men de er tilgjengelige fra flere kilder - og statsstøttede låneprogrammer kan gjøre det lettere å kvalifisere og holde kostnadene lave.

Kjøpe et hjem kan være den største investeringen du gjør i livet ditt, og boligprisene er over flere hundre tusen dollar på mange markeder.

Men produserte boliger er vanligvis rimeligere enn byggede boliger, slik at de gjør hjemmet tilgjengelig. Spesielt for forbrukere med lavere inntekter og de som bor i landlige områder (der entreprenører og materialer ikke er tilgjengelige), kan produsert boliger være det eneste alternativet.

Mobil, Produsert og Modulær

Når du diskuterer boliglån, kan vilkårene du bruker med långivere være viktige. Det du kaller et "mobilhjem" er mest sannsynlig et "produsert hjem" (selv om hjemmet er - eller en gang var - mobil). For uformell bruk, fungerer begge termene, men de fleste långivere unngår utlån på eiendom kategorisert som et mobilhjem.

Mobile homes er fabrikkbygde boliger laget før 15. juni 1976. De kan være veldig hyggelige boliger, men de ble bygget før regulatorer krevde visse sikkerhetsstandarder, og de fleste (men ikke alle) långivere er motvillige til å låne ut på disse egenskapene.
Fabrikat boliger er fabrikkbygde boliger bygget etter 15. juni 1976. Disse boliger er underlagt lov om bygg og sikkerhet i 1974 og er pålagt å oppfylle sikkerhetsstandarder fastsatt av US Department of Housing og byutvikling (HUD). Disse reglene kalles ofte HUD-koden. Fremstillede boliger er bygd på et permanent metall chassis og kan flyttes etter installasjon (men å flytte hjem etter installasjon kan forstyrre finansiering).

Modulære boliger er fabrikkbygde boliger som er montert på stedet og er pålagt å møte alle de samme lokale byggekodene som byggede boliger (i motsetning til HUD-koden) . De er vanligvis permanent installert på et betong fundament. Modulære boliger har som boligbyggede boliger en tendens til å holde verdi og setter pris på mer enn produserte eller mobile hjem, så det er lettere å få lån til modulære boliger.

Hvor å låne

Det er flere måter å få finansiering til produserte og mobile hjem. Som med ethvert lån, lønner det seg å handle blant flere forskjellige långivere. Sammenlign renten, funksjonene, lukkekostnadene og andre gebyrer for hvert lån nøye. Spesielt med boliglån, er typen av lån (eller utlåner du jobber med) viktig.

Forhandlere: Byggere som selger produserte boliger, ordner vanligvis finansiering for å gjøre det lettere for kundene å kjøpe boliger.I noen tilfeller kan byggmanns relasjoner være ditt eneste alternativ for finansiering når du kjøper et nytt hjem. Det er imidlertid lurt å spørre byggeren din for en liste over flere andre (ikke-tilknyttede) långivere.

Spesialiserte långivere: Flere hypotekslångivere spesialiserer seg på lån til mobile og produserte boliger (og land, om nødvendig). Selv om noen utlåner kan være i stand til å finansiere kjøpet, er spesialiserte långivere mer kjent med aspektene ved et produsert boligkjøp - så de er mer villige til å ta søknader om disse lånene. Du vil sannsynligvis måtte jobbe med en utlåner som er fokusert på det produserte hjemmemarkedet i følgende situasjoner:

Du eier ikke landet.
Du vil ikke feste hjemmet til et fundamentssystem permanent.
Du kjøper et hjem som ikke er helt nytt eller en som har gjort endringer.
Du vil refinansiere eksisterende produsert boliggjeld, og noen av de ovennevnte gjelder.

Standard boliglånslånere: Hvis du kjøper et hjem og landet det sitter på, og hjemmet er permanent installert på et fundamentssystem, får du en enklere tid å låne. Mange lokale banker, kredittforeninger og boliglån meglere kan imøtekomme disse lånene.

Få anbefalinger for gode långivere fra personer du stoler på. Hvis du ikke er sikker på hvem du skal spørre, start med eiendomsmegler, ansatte og beboere på mobilparker, og folk du vet som har lånt penger til å kjøpe produserte boliger.

Chattel-lån

Chattel-lån brukes ofte til mobile og produserte boliger, spesielt når hjemmet går inn i en park eller produsert hjemmegruppe. Et chattellån er et hjemlig lån (i motsetning til et lån til hjemmet og landet sammen).

Disse lånene er teknisk personlige eiendomslån - ikke eiendomslån.

Når det er sagt, er også chattel-lån tilgjengelig når du eier landet og låner for et hjem separat.

Når du handler med långivere, kan du finne ut om du får sitater for et chattellån eller et eiendomslån. Renter på chattel-lån pleier å være høyere enn priser på eiendomsgjeld, men det er fordeler og ulemper ved hvert alternativ. En studie fra Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) viste at lånebeløp og prosesseringsavgifter var 40-50 prosent lavere på chattel-lån sammenlignet med boliglån, men den årlige prosentrenten (APR) på chattelån var 1. 5 prosent høyere . Fordeler med chattel-lån inkluderer:

Du trenger ikke å eie eiendommen, noe som kan holde lånet mindre (selv om du sannsynligvis vil betale månedlige gebyrer).

Behandlingskostnader bør være lavere enn sluttkurs på eiendomsgjeld.
Lukkingsprosessen er vanligvis raskere og mindre involvert enn å lukke på et eiendomslån.
Ulempene med chattel-lån inkluderer:

Renteene er høyere, så betalings- og rentekostnadene dine blir høyere enn hvis du bruker et tilsvarende boliglån.

Tilbakebetalingstidene kan være kortere (med en tilbakebetalingstid på opptil 15 eller 20 år, for eksempel - selv om enkelte långivere tillater lengre lån).En kortere periode resulterer i høyere nødvendige månedlige innbetalinger, men å betale tilbake gjeld raskere holder rentekostnadene lave.
Produserte hjemmebutikker og spesialiserte långivere tilbyr vanligvis chattel-lån, og US Census Bureau fant at 80 prosent av de nye produserte boliger i 2015 ble betegnet som personlig eiendom. Men enkelte långivere tilbyr både personlige eiendomslån og eiendomslån. Snakk med flere långivere, og spør om fordelene og ulemperne med å title et hjem som fast eiendom i stedet for personlig eiendom.

Offentlige låneprogrammer

Flere statsstøttede låneprogrammer kan gjøre lån til et produsert hjem rimeligere. Forutsatt at du oppfyller kriteriene for å kvalifisere for disse programmene, kan du låne fra boliglån långivere som får tilbakebetaling garanti fra USAs regjering - hvis du ikke betaler tilbake lånet, vil regjeringen gå inn og betale utlåner.

Statsstøttede låneprogrammer er trolig det beste alternativet for lån, men noen mobile og produserte boliger vil ikke kvalifisere.

FHA-lån

er forsikret av Federal Housing Administration (FHA). Disse lånene er spesielt populære fordi de har lave nedbetalinger, faste renter og forbruksvennlige regler. For å være kvalifisert for et FHA-lån må flere kriterier være oppfylt: Hjemmet må ha blitt bygget etter 15. juni 1976.

Hjemmet må overholde HUD-koden og oppfylle andre lokale krav. Endringer i hjemmet kan føre til at det ikke overholdes.
Hver del av hjemmet må ha den røde sertifiseringsetiketten (eller HUD-etiketten) vedlagt. For eksempel på to store hjem er det nødvendig med to etiketter.
Det er to FHA-programmer tilgjengelig for produserte huseiere.

FHA Tittel II-lån

inkluderer det populære 203 (b) lånet - også brukt for byggede boliger - som gjør det mulig for kjøpere å foreta en forskuddsbetaling så liten som 3, 5 prosent. For å dekke kostnadene ved statsgarantien, betaler du en up-front boliglån forsikringspremie samt pågående boliglån forsikring med hver månedlig betaling. Du trenger anstendig kredittpoeng for å kvalifisere for et FHA-lån, men din kreditt trenger ikke å være perfekt. I tillegg kan du bruke begavede penger til å finansiere nedbetalings- og sluttkostnader, og du kan til og med få selgeren til å hjelpe deg med disse kostnadene. Tittel II lån er eiendomslån, så du må kjøpe eiendommen og hjem sammen, og hjemmet må være permanent installert på et godkjent fundamentssystem. Lån kan vare 15 til 30 år.

FHA Tittel I lån

er tilgjengelig for personlige eiendomslån - nyttig når du ikke eier landet. Men hvis du skal plassere hjemmet på et leieområde, må leieavtalen din oppfylle FHA-retningslinjene. For eksempel trenger du en innledende leieperiode på tre år, og du må bli varslet om leieavtalen med minst seks måneders varsel. Nødvendige nedbetalinger kan være så lave som fem til 20 prosent, men dette kravet varierer fra utlåner til långiver og avhenger av kredittpoengene dine. Tilleggskrav til Tittel I-lån inkluderer: Hjemmet må være lånerens primære bosted.

Installasjonsstedet må inneholde kloakk og vannbehandling.
Helt nye produserte boliger må inkludere et års garanti.
En HUD-godkjent vurderer må inspisere partiet.
Tittel I lån kan være boliglån som chattel-lån, men de kan også brukes til å kjøpe mye og et hjem sammen. Maksimale lånebeløp på Tittel I lån er lavere enn maksimum på Tittel II lån, og lånevilkårene er kortere: For et enkelt bred bolig og mye er maksimumsbeløpet på 20 år.

VA-lån

er tilgjengelig for servicemedlemmer og veteraner, og de kan brukes til produserte og modulære hus. VA lån er spesielt tiltalende på grunn av muligheten til å kjøpe uten penger og ingen månedlig boliglån forsikring (forutsatt at utlåner tillater det, og du møter kreditt og inntektskrav). Hopp over nedbetalingen betyr at du får høyere månedlige innbetalinger - og du betaler mer i renter - men i enkelte tilfeller gir det mening. For et VA-lån på et produsert hjem: Hjemmet må være permanent festet til et fundament.

Du må kjøpe hjemmet sammen med det landet det sitter på og gi tittelen hjemmet som fast eiendom.
Hjemmet må være en primærbolig (ikke et annet hjem eller investeringseiendom).
Hjemmet må møte HUD-koden og ha HUD-etikettene festet.
FNMA-lån

er i økende grad tilgjengelig for produserte boliger, da byrået planlegger å utvide midler til rimelige boligalternativer. Spør din utlåner om noen nye programmer er tilgjengelige for ditt kommende kjøp. Ulike lånegivere, ulike regler

Selv om noen av lånene beskrevet ovenfor er støttet av USAs regjering, kan långivere sette inn regler som er mer restriktive enn regjeringens retningslinjer. Disse "overleggene" kan forhindre deg i å låne, men andre banker kan bruke forskjellige regler. Det er en annen grunn det lønner seg å handle rundt - du må finne en utlåner med konkurransedyktige kostnader, og du må finne en utlåner som vil imøtekomme dine behov.

Spesielt når det gjelder produserte boliger, kan långivere fortelle deg at du ikke kvalifiserer for statssikrede programmer. Det kan være sant, men det er best å verifisere med flere FHA eller VA långivere før du gir opp disse alternativene.

Noen eksempler på områder hvor ulike långivere har forskjellige regler:

Lån til verdierandel:

Du kan kanskje sette ned så lite som 3, 5 prosent, eller du kan bli pålagt å lage en 20 prosent nedbetaling. Kredittpoeng:
Avhengig av kredittpoengene dine, kan enkelte långivere være uvillige til å jobbe med deg, mens andre fastsetter ulike renter eller nedbetalingsbehov basert på kreditt. Type hjem:
Noen VA og FHA långivere er uvillige til å låne på produserte boliger, men de kan være mer åpne for modulære hjem. Noen er motvillige til å finansiere single-wides, men de vil finansiere dobbelt-brede eller større boliger. Leietakerbelegning:
Hvis du planlegger å bo i en park eller et fellesskap, kan långivere vite hvor mange innbyggere leier i forhold til hvor mange eierne deres hjem. Chattel vs boliglån:
Noen långivere tilbyr bare chattel-lån, så det er det eneste produktet de vil tilby deg. Likeledes gjør noen långivere ikke personlige eiendomslån.