Eiendomsmegling - rettsmidler for brudd på fiduciaire plikter

Hva er Fiduciary Pligter?

For det første forstår at fidusiære plikter kun kreves dersom eiendomsmeglerne opptrer i en "agent" kapasitet. Selv om de alle kan bli kalt eiendomsmeglere, er faktum at svært få avtaler i disse dager innebærer en eiendomsmegler som faktisk opptrer som agent.

I de fleste stater er praksis av "byrå" i fast eiendom døende. Tidligere var noteringsmegling alltid "agent" av selgeren.

Når en annen megling tok en kjøper, ble denne meglerhuset en "sub-agent" til selgeren. Det er ikke vanskelig å se problemet her. Den dårlige kjøperen er egentlig ikke representert av noen, og deres "agent" er virkelig pålagt å være lojale mot selgerens interesser.

Sub-agency har nesten forsvunnet, med kjøpere nå representert av en eiendomsmegler som jobber i deres beste interesse. Imidlertid er det sjeldent at eiendomsmeglerne skal fungere som en sann "agent". De kalles "transaksjonsmeglere", "facilitators" eller andre vilkår som ikke innebærer at de er faktiske agenter for kjøperen.

De fleste stater har nå vedtatt lover som krever et spesifikt signert dokument som gjør eiendomsmeglerne en agent. På denne måten er det ingen misforståelser om hva som kreves av agenten og hva kunden forventer. De er teknisk en "klient" hvis det er et byråforhold.

I de fleste situasjoner handler eiendomsmegler i en annen kapasitet, noen ganger kalt en "facilitator" eller "representant".

Med det ut av veien, la oss se på de utvidede kravene, eller plikter, for en "byrå" -situasjon.

• Lojalitet: Dette er en grunnleggende plikt som krever at agenten alltid opptrer utelukkende for kundens beste. Ingen andre personlige, familiemessige eller forretningsinteresser kan prioritere kundens interesser.
• Fortrolighet: Selv etter at en avtale er stengt, inn i fremtiden, må agenten alltid beskytte kundens tillit og hemmeligheter.
• Opplysning: Agenten må gi klienten all informasjon som er viktig og relevant. For å bidra til å avgjøre om noe er materielt, tenk: vil klienten endre en beslutning om kjøp eller salg eller endring av forhandling basert på informasjonen hvis den er avslørt.
• Lydighet: Så lenge det ikke er ulovlig å gjøre det, må agenten gjøre hva kunden vil at de skal gjøre.
• Rimelig omsorg og omhu: Vær kompetent og gjør jobben riktig.
• Regnskap: Regnskap for alle penger eller eiendommer som tilhører kunden.

Hvis du omorganiserer dem litt, er de lettere å huske å bruke akronymet OLDCAR for første bokstav i hver plikt.Å være en ekte agent er et mye høyere representasjonsnivå, og ingen eiendomsmegler bør praktisere som agent uten full forståelse av hva det betyr, samt godkjenning av megleren.

Rettelser dersom Fiduciary er brutt

Så hva kan klienten gjøre hvis agenten ikke utfører etter behov?

Oppsigelse:

Når en eiendomsmegler bryter med fidusiære oppgaver, kan rektor spørre domstolene om å oppheve kontrakten og gjenopprette dem til sin status før de inngår avtalen.

Dette kan innebære tilbakelevering av eiendommen til selgeren og tilbakebetaling av kjøperens penger. Det behøver ikke å være noe urettferdig om selve transaksjonen, bare brudd på fidusiære plikter av agenten.

Forebygging av Kommisjonen:

Ingen betaling har rett til en eiendomsmegler som bryter opp sine forpliktelser. Dermed kan agenten kreve å tilbakebetale enhver mottatt kompensasjon.

Skader:

Et brudd på fidusiære oppgaver av en eiendomsmegler kan føre til skade på deres klientprinsipp. I så fall ville agenten være pålagt å kompensere klienten for disse skader. Anta at agenten for selgeren av en eiendom ikke klarte å presentere et bedre tilbud til selgeren enn det de aksepterte. Agenten vil bli pålagt å refundere selgeren for forskjellen i lavere og høyere tilbud.

Hvis du har en advokat som fast eiendomskunde, vil de nesten alltid fortelle deg at de ikke vil ha en "agent". De vil ikke ha eksponering mot ansvarlig ansvar.