Eiendomsinvestering Gjennom REITs

Før oppstart av den industrielle revolusjonen ble rikdom og makt målt primært når det gjaldt mengden av land som eies av en person eller familie. Selv om det tjuende århundre økte verdien av verdipapirisering og den resulterende økningen i aksje- og obligasjonseierskap, kan eiendomsinvestering fortsatt vise seg å være et lønnsomt alternativ for de som er aktivt engasjert i et aktivitetsfordelingsprogram eller bare ser etter å diversifisere deres nåværende portefølje.

Eiendomsinvesteringer, eller REITs, kan være en praktisk måte for den gjennomsnittlige investor å tjene uten å måtte kjøpe direkte eiendom. Derfor inkluderte vi dette omfattende essayet i vår Beginners Guide to Real Estate Investing.

Før 1960 hadde bare velstående personer og selskaper de økonomiske ressursene som var nødvendige for å investere i betydelige eiendomsprosjekter som kjøpesentre, bedriftsparadis og helsestasjoner. Som svar var kongressen vedtatt av Real Estate Investment Trust Act fra 1960. Lovgivningen unntok disse spesialselskapene fra bedriftsskatt dersom visse kriterier ble oppfylt. Det var håpet at det økonomiske incitamentet ville få investorer til å samle sine ressurser sammen for å danne selskaper med betydelige eiendomsmegler, og gi de samme mulighetene til den gjennomsnittlige amerikanske som var tilgjengelig for eliten. Tre år senere ble den første REIT dannet.

Den opprinnelige lovgivningen hadde imidlertid noen betydelige ulemper, da det krevde at ledere med ansvar for virksomheten å ansette tredjeparter for å levere ledelse og eiendomsleasing. Disse restriksjonene ble løftet i skattereformloven fra 1986. Tretten år senere ble REIT moderniseringsloven i 1999 vedtatt.

Loven tillater REITs å danne skattepliktige datterselskaper for å gi spesialiserte tjenester til leietakere som normalt faller utenfor eiendomsinvesteringsområdet. Selv om loven fortsatt har noen begrensninger med hensyn til hvilke typer tjenester som kan tilbys, forventes det at kvaliteten på tjenesten ved REIT-forvaltede egenskaper vil bli betydelig forbedret som følge av passasjen.

Krav til REIT-status

I henhold til Ralph Block i Investering i REITs: Real Estate Investment Trusts, må hver REIT bestå disse fire tester årlig for å beholde sin spesielle skattestatus:

"REIT må distribuere minst 90 prosent av sin årlige skattepliktige inntekt, unntatt kapitalgevinster, som utbytte til aksjonærene.

1. REIT må ha minst 75 prosent av sine eiendeler investert i fast eiendom, boliglån, aksjer i andre REITs, kontanter eller statspapirer.
2. REIT må utlede minst 75 prosent av bruttoinntekten fra leier, boliglån eller gevinst ved salg av fast eiendom.Og minst 95 prosent må komme fra disse kildene, sammen med utbytte, renter og gevinster fra verdipapirsalg.
3. REIT må ha minst 100 aksjonærer og må ha mindre enn 50 prosent av utestående aksjer konsentrert i fem eller færre aksjonærers hender. "
4. I tillegg til forebygging av dobbeltbeskatning tilbyr REITs mange andre fordeler som inkluderer:

Profesjonell ledelse

I de fleste tilfeller er investor som kjøper en utleie eiendom, overlatt til sine egne enheter. REITs gir investor muligheten til å få sine eiendommer styrt av et profesjonelt eiendomsmeglinghold som kjenner bransjen, forstår virksomheten og kan dra nytte av muligheter takket være sin evne til å skaffe midler fra kapitalmarkedene. Fordelene er ikke begrenset til ledelsens økonomiske kompetanse. Eiere av REITs kommer ikke til å motta telefonsamtaler på tre a. m. å fikse et overfylt toalett.

Begrensning av personlig risiko

REITs kan betydelig begrense personlig risiko. Hvordan? Hvis en investor ønsket å kjøpe eiendom, er det sannsynlig at han vil ta på seg gjeld ved å låne penger fra venner, familie eller en bank.

Ofte vil han bli pålagt å personlig garantere midlene. Dette kan føre til at han blir utsatt for en potensielt ødeleggende erstatningsansvar dersom prosjektet ikke lykkes. Alternativet er å komme opp med betydelige mengder kapital ved å omfordele sine andre eiendeler som aksjer, obligasjoner, fond og livsforsikringer. Verken alternativ er sannsynligvis ideell.

Kjøp av REIT, derimot, kan gjøres med bare noen få hundre dollar, da aksjekursene ofte er så lave, om ikke lavere enn aksjer. En investor som ønsker å investere $ 3 000 i fast eiendom vil høste de samme fordelene på pro rata basis som de som vil investere $ 100 000, Tidligere var det ikke mulig å få denne typen diversifisering i eiendomsaktivaklassen uten å ta på seg partnere eller bruke løftestang.

Likviditet

Til forskjell fra direkte eiendomsrett, tilbyr REIT likviditet og daglige noteringer. Mange investorer feiler dette for økt risiko. Etter at den gjennomsnittlige eiendomsinvestoren har kjøpt et hus, en boligbygging eller en lagringsenhet, blir han først og fremst interessert i fremtidige leieinntektsperspektiver, ikke den potensielle salgsverdien av eiendelen dersom han legger den tilbake på markedet. Faktisk, hvis investoren holder eiendommen i tjue år, er han sannsynligvis har levd gjennom betydelig boom og byster i eiendomscyklusen. I de fleste tilfeller er det trygt å anta at på grunn av mangelen på daglig sitert videresalgsverdi, har investor aldri stoppet å vurdere at eiendommen svinger, akkurat som det ville være noe vanlig lager (om enn i mindre grad.) I dette tilfellet , mangel på sitert pris forveksles med stabilitet. Som Benjamin Graham sa i 1970-s utgaven av

The Intelligent Investor : "Det var da [under den store depresjonen] en psykologisk fordel i å eie forretningsinteresser som ikke hadde et sitert marked.For eksempel, folk som eide første boliglån på eiendomsmegling som fortsatte å betale renter, kunne fortelle seg at deres investeringer hadde holdt sin fulle verdi, det var ingen markedsnoteringer å indikere noe annet. På den annen side led mange børsnoterte selskapsbondinger av enda bedre kvalitet og større underliggende styrke alvorlige krympninger i sine markedsnoteringer, og dermed gjorde eierne deres tro på at de vokste tydeligvis dårligere. I virkeligheten var eierne bedre med de børsnoterte verdipapirene, til tross for de lave prisene på disse. For hvis de hadde ønsket, eller var tvunget til, kunne de i det minste ha solgt problemene - muligens å bytte dem for enda bedre kjøp. Eller de kunne like logisk ha ignorert markedets handling som midlertidig og i utgangspunktet meningsløs. Men det er selvbedrag å fortelle deg selv at du ikke har hatt krympe i verdi bare fordi verdipapirene dine ikke har noe sitert marked i det hele tatt. "

Med andre ord, til tross for at den oppgitte prisen på REIT kan svinge på daglig basis, er den økonomiske realiteten av direkte eiendomsinvestering ikke annerledes. I hovedsak er det som om eieren av en REIT bare ikke hente papiret og undersøke prisen som tilbys av Mr. Market. Tar det et skritt videre, denne oppfattede ulempen er faktisk en av fordelene ved å eie REITs. I motsetning til direkte eiendomsmegling er de en likvide eiendel som kan selges ganske raskt for å hente penger eller dra nytte av andre investeringsmuligheter.

Utmerket verktøy for pensjonering eller inntekt for levekostnader

En betydelig del av avkastningen som tilskrives å investere i REITs skyldes de store kontantutbyttene. Fordi utbytte av utbytte av denne typen er beskattet til personlig skattesats, som historisk har vært 39. 8% (takket være Bush-skattesatsene, denne satsen har blitt senket til 35%), kan Uncle Sam ta en betydelig bit av fortjenesten din . En måte å motvirke dette på er å holde eiendomsinvesteringene i IRA eller andre pensjonskonto. Tiår med skattefri sammensetning kan resultere i flere hundre tusen dollar mer i pensjonsbesparelser.

REITs er også spesielt egnet for pensjonsporteføljer fordi kontantutbyttet ikke bare gir inntekt som skal leve, men etablerer et fantomgulv til aksjekursen. I et markedsløst fall vil utbytteutbyttet til slutt bli attraktivt nok til å forhindre ytterligere avsetninger (forutsatt at den grunnleggende virksomheten ikke er i fare.) Dette kan resultere i større stabilitet i tider med markedskriser.

Begrepet egenkapital REIT refererer til en bedriftsenhet som er engasjert i oppkjøp, ledelse, bygging, renovering og salg av fast eiendom. Denne typen eiendomsinvesteringstjeneste gir størst potensial for belønning og har som en tendens til å bli foretrukket av profesjonelle pengeforvaltere. Equity REITs opererer ofte i et bestemt kompetanseområde. Noen eksempler inkluderer:

REITs

• Retail REITs
• Kontor og industrielle REITs
• Helse REITs
• Self Storage REITs
• Hoteller og feriested REITs
• Residential REITs

Denne typen av REIT spesialiserer seg på boligbygg og / eller andre boliger som leies til enkeltpersoner.Den største faren for boligreiser er overbygging innenfor et bestemt geografisk område under et fallende økonomisk miljø. I slike tilfeller hvor tilbudet øker etter hvert som etterspørselen minker, er ledelsen tvunget til å redusere leieprisene for å holde belegget stabilt.

Et eksempel på bolig REIT: Avalon Bay-fellesskapet

Ifølge Reuters er Avalon Bay Communities (AVB), kjent for sine luksuriøse leilighetskomplekser, "en eiendomsinvesteringsfond som fokuserer på utvikling, ombygging, oppkjøp, eierskap og drift av leilighetssamfunn i høy barrier-til-inngangsmarkeder i USA. 27. februar 2004 eide eller eide selskapet en direkte eller indirekte eierandel i 131 operative leilighetssamfunn som inneholdt 38, 504 boliger i 10 stater og District of Columbia, hvorav to samfunn som inneholdt 1 089 leilighetsboliger var under gjenoppbygging . I tillegg eide eller holdt direkte AvalonBay en direkte eller indirekte eierinteresse i 11 samfunn under bygging som forventes å inneholde et aggregat på 3.493 boliger når de er ferdigstillet. Det eide også en direkte eller indirekte eierinteresse i rettigheter til å utvikle ytterligere 40 lokalsamfunn som, hvis de er utviklet på den måten som forventes, vil inneholde estimert 10, 070 leiligheter.
Detaljhandel REITs

Det finnes en rekke spesialiteter innen detaljhandel REITs, inkludert kjøpesentre og kjøpesentre. Den spesielle fordelen for den tidligere er at byggekostnadene er betydelige; målt i flere titalls eller hundrevis av millioner dollar. Denne høye barrierekostnaden bidrar til å holde ekspansjonen under kontroll, noe som gjør overflødig tilførsel mindre bekymret.

Et eksempel på Retail REIT: Regency Realty Corp.

"Regency Centers Corporation er en eiendomsinvesteringsfond som eier og driver dagligvareforankrede kjøpesentre i USA. Per 31. desember 2003 inkluderte selskapets portefølje av eiendomsinvesteringer 265 kjøpesentre i 22 stater med 30. 3 millioner kvadratmeter brutto leasable area (GLA) og var 92. 2% leid. Geografisk er 19. 6% av sin GLA lokalisert i Florida, 19,5% i California, 16,8% i Texas, 6,6% i Georgia, 6,3% i Ohio og 31. 2% spredt over 17 andre stater. Regency eier og driver sine kjøpesentre gjennom sitt operasjonelle partnerskap, Regency Centers, L. P. (RCLP), hvor selskapet eier 98% av de operative partnerskapsenhetene. Regencys drift-, investerings- og finansieringsaktiviteter utføres generelt av RCLP. "- Reuters forretningssammendrag
Kontor og industrielle REITs

Kontorsektoren på eiendomsmarkedet investeringsfond har historisk vært den største. Den primære ulempen er at kontorleier normalt har mye lengre leieavtaler, noe som betyr at leietakere med lavere leieavtaler vil ha lavere, lønnsomme priser som er låst i mange år. Dette kan også være en velsignelse, men hvis en eiendom fylles i løpet av kort tid og høy etterspørsel.Office REITs er, som det kan tenkes, høyt syklisk. Industrial REITs, derimot, har en tendens til å generere stabil, forutsigbar kontantstrøm takket være høye leiefornyelsessatser og lave kapitalkrav og vedlikeholdskrav.

Et eksempel på Office og Industrial REIT: CentrePoint Properties Trust

"CentrePoint Properties Trust er en eiendomsinvesteringsfond som eier og driver primært varehus og andre industrielle eiendommer i storbyen Chicago, Illinois. CenterPoint søker å skape verdier gjennom kundedrevet styring, investering, utvikling og ombygging av lager-, distribusjons-, lysproduksjon, flyfrakt og jernbanerelaterte anlegg. Selskapet utvikler også multi-anlegg industriparker som er strategisk plassert nær motorveier, flyplasser og jernbaner. Selskapets investeringsportefølje av driftslager og andre industrielle eiendommer besto av 317 eiendommer på 31 desember 2003, totalt 34. 4 millioner kvadratmeter, med en mangfoldig base på ca 284 leietakere engasjert i en rekke virksomheter. Ved 31. desember 2003 hadde CenterPoint samlet kontroll over en stor landportefølje på over 3000 hektar, hvorav 50. 1 million kvadratmeter av lager og andre industrielle eiendommer kan utvikles. "- Reuters forretningsoversikt
Helsesektoren REITs

Helseomsorg REITs bygger, henter og leier spesialbygninger som sykehus, sykehjem, medisinske bygninger og hjemmebruk. Denne REIT-sektoren er ganske immun mot lavkonjunkturen, selv om de i stor grad er avhengig av leietakerens økonomiske helse som i sin tur stole på den medisinske refusjonen som er gitt av USAs regjering. Felles forandring i helsepolitikken vil åpenbart ha en betydelig effekt på helsetjenester REITs.

Et eksempel på helseomsorg REIT: Health REIT, Inc.

"Helsevesen REIT, Inc. er en investeringsfond for investeringseiendommer (RIET) som investerer i helsevesenet, først og fremst dyktige sykepleie- og assisterte levefasiliteter i de forente stater. Selskapet investerer også i spesialtilbudstilbud. I løpet av året som ble avsluttet 31. desember 2003, hadde selskapet investeringer i 328 anlegg i 33 stater og ledet av 47 forskjellige operatører. Porteføljen inkluderte 219 assisterte bofasiliteter, 101 dyktige sykepleiefasiliteter og åtte spesialpleiefasiliteter. I oktober 2003 solgte selskapet sin investering i Atlantic Healthcare Finance L. P. "- Reuters Business Summary
Selvregistrerings REITs

REIT-sektoren for selvoppbevaring er noe resesjonssikker. Mer overraskende er det faktum at bedriftskunder utgjør en betydelig del av lagringsleie. Inngangsbarrierer er betydelig lavere enn andre typer REITs på grunn av den mindre mengden kapital som er nødvendig for å bygge et lagringsanlegg.

"Sovran Self Storage, Inc." er en selvforvaltet og selvforvaltet eiendomsinvesteringsfond som erverver, eies og eier forvalter egenlagringsegenskaper.Fra og med 1. mars 2004 hadde det 265 eide og / eller forvaltede selvopbevaringseiendommer som bestod av ca. 15 millioner netto rentable kvadratfot, som ligger i 21 stater i øst- og midvest-USA, Arizona og Texas. Sovran Self Storage forvalter 11 av disse egenskapene for Locke Sovran I, LLC, et konsolidert joint venture som er 45% eid av selskapet. Fra 1. mars 2004 utførte alle bortsett fra to av sine eiendommer virksomhet under varemerket Uncle Bobs Self-Storage. Selskapets selvlagringsanlegg tilbyr billig, lett tilgjengelig, lukket lagringsplass til bolig- og kommersielle brukere på månedlig basis. Alle eiendommer har eiendomsforvalter på stedet i løpet av åpningstiden. Kunder har tilgang til lagringsområdene i driftstid, og noen kommersielle kunder får tilgang til døgnet rundt. "- Reuters forretningssammendrag

Hotell og feriested REITs I verden av eiendomsinvesteringer er hotell- og feriestedssektoren den nest knyttet til den samlede økonomien. Når tider er dårlige, reiser folk mindre for forretninger og fornøyelser, og kutter helt til hjertet av disse selskapets bunnlinjer. Som et resultat av dette, må investorer på hotell REITs bekymre seg ikke bare for overbygging, men også for de økonomiske utsikterna til både det geografiske området der hotellet eller feriestedet ligger, samt det som gjelder hele landet. Et eksempel på hotell og feriested REIT: LaSalle Hotel Properties
"LaSalle Hotel Properties er en selvforvaltet og selvforvaltet eiendomsinvesteringstro som kjøper, eies og leier hovedsakelig eksklusive og luksuriøse fullservice-hoteller i konvensjon, feriested og store urbane forretningsmarkeder. Per 31. desember 2003 eide selskapet interesser i 17 hoteller med ca 5, 600 rom / suiter i 10 stater og District of Columbia. Uavhengige hotelloperatører styrer hotellene. Nesten alle selskapets eiendeler holdes av, og all drift er gjennomført, LaSalle Hotel Operating Partnership, LP Selskapet er den eneste generelle samarbeidspartneren i driftspartnerskapet med en omtrentlig 98. 3% eierandel i regnskapsåret avsluttet 31. oktober 2003. De resterende 1,7% holdes av andre begrensede partnere. "- Reuters forretningssammendrag

Hvorfor REITs Selge eiendommer

Hvorfor skal noen ledelsesteam velge å selge eiendommer hvis formålet med et REIT er å skaffe seg og tjene penger på eiendomsinvesteringer? Som de fleste gode bedrifter er det tilrådelig for REITs å periodisk gjennomgå eiendomsporteføljen og bestemme hvilke eiendeler som sannsynligvis vil generere mindre enn gjennomsnittlige kontantstrømmer i de kommende årene. Provenuet fra salget av disse eiendommene kan reinvesteres i muligheter med høyere utsikter eller brukes til å styrke balansen (dvs. gjeldsreduksjon) eller øke aksjeeiernes formue gjennom et tilbakekjøpsprogram. Investorer må innse det primære målet om ethvert vellykket selskap skal være å øke aksjeeiernes formue, ikke bare å holde øye med å gjøre forretninger.

Bruke REITs for diversifiserings- og eiendomsfordelingsprogrammer
Eiendomsinvesteringer tilbyr et attraktivt alternativ til felles aksje-, obligasjons- og investeringsfond. Disse investorene med et øye på diversifisering må imidlertid huske at det ikke bare er nok å kjøpe noen REITer og ringe til porteføljen din diversifisert. I stedet må investoren forsikre seg om at REITene han kjøper representerer en geografisk og sektorsammenhengende eiendomsgruppe. For den defensive investor er det langt sikrere å eie flere bolig-, kontor-, industri-, lagrings- og helse-REITs fra New York til California under forskjellige ledelsesteam enn det ville være å kjøpe bare et Pennsylvania-basert selvoppbevaringsselskap.

Lån REITs

Et boliglån REIT er et selskap som spesialiserer seg på å tegne, kjøpe og holde gjeldsforpliktelser garantert av eiendomsmegling. Realkreditlån er i hovedsak låneporteføljer i motsetning til eierskap av eiendelen, slik det er tilfellet med deres egenkapitalkomponenter.

Hybrid REITs

En REIT refereres til som hybrid når den har både egenkapital og boliglånskomponenter. Selv om de ikke er så sterkt begunstiget av investeringsrådgivere som rene egenkapital REIT, er de fortsatt attraktive investeringsalternativer.

Sammendrag: Fordeler med fast eiendom Investering gjennom REITs

Dobbeltbeskatning unngås, slik at flere av investorens kapital til sammensatte.

Profesjonelt, dedikert ledergruppe som er ansvarlig for den daglige driften av virksomheten, og gir investoren kunnskap utenfor sin egen kunnskapsbase.

I motsetning til eiendommer direkte holdt av investor, er REITs en likvide eiendel som kan selges ganske raskt for å hente penger eller utnytte andre investeringsmuligheter.

Ved hjelp av REITs kan investorer med bare noen få tusen dollar diversifisere sine beholdninger mellom ulike geografiske områder og eiendoms spesialiseringer. Når det gjelder direkte eiendomsrett, ville dette ikke være mulig økonomisk, med mindre investoren overtok overdreven innflytelse eller forretningspartnere.

• REITs kan trykke på gjelds- og aksjemarkedene og skaffe midler til å utnytte mulighetene når de oppstår.
• REIT har lavere sammenheng med aksjer enn mange andre aktivaklasser, og gir porteføljestabilitet for de som har en aktiv kapitalfordelingsstrategi.
• Høye kontantutbytter i forhold til markedet har en tendens til å etablere fantombunn til REIT-aksjekurser, noe som ofte hindrer at de faller så langt som vanlig aksje i bjørnmarkeder.
• En endelig advarsel på REITs
• Investoren må alltid huske at REITs ikke bare representerer en haug med eiendomsmegler. De er i seg selv en næringsvirksomhet og må evalueres og analyseres som sådan.