Diskontering Selger Carry-Back Mortgages

Noen ganger er selgere enige om å foreta et lån for å hjelpe et boligkjøp å kjøpe et hjem. Selgere som er enige om å finansiere hele eller deler av kjøpesummen, mottar dokumenter som dokumenterer vilkårene og betingelsene for lånet. Selgerbearbeidingsinstrumenter registreres vanligvis i de offentlige registre. Tilbakebetaling av selger kan være i form av et boliglån, tillit gjerning, land kontrakt eller til og med et leiekjøp. De fleste tilbakebetalinger er sikret med et løftebrev.

- 9 ->

Årsaker Selgere Tilbakebetalingslån

Når renten er høy eller kredittretningslinjene strammes, spør kjøpere at selgere skal handle i stedet for banken og ha finansiering for dem. Hvis hjemmet er gratis og klart uten eksisterende lån, kan selgeren bære all finansiering, eller kjøperen kan få et konvensjonelt fastrentelån for en del av kjøpesummen og spør selgeren om å finansiere balansen.

Hvis det eksisterer et eksisterende lån sikret til hjemmet, kan selgerene la kjøperne overta de eksisterende lånene, selv om lånet forblir i selgerens navn. Forskjellen mellom salgspris, minus forskuddsbetaling og eksisterende lån er egenkapitalen som selgeren vil bære som et lån.

Selgere er enige om å bære deler eller hele finansieringen av en rekke årsaker, hvorav noen er:

• Det er et mykt eller nede eiendomsmarked. Eierbåret finansiering vil tiltrekke seg et større utvalg av kjøpere.
• Kjøperne kan ikke kvalifisere for et konvensjonelt lån.
• Selgeren står overfor gevinst ved salg av eiendommen og kan utsette den delen som er finansiert.
• Finansieringen gir selgeren en bedre avkastning enn en pengemarkedsregnskap.
• Selgere vil noen ganger ha en månedlig inntekt.
• Eiendommen er ikke i samsvar og ingen utlåner vil låne på den.
• Ofte kan selgere motta en høyere salgspris i bytte for å tilby eierfinansiering.

Ulempene ved selgerens tilbakebetaling av boliglån

• Kjøperen kan ha standard på utbetalingene, noe som fører til at selgeren innleder foreclosure-prosedyrer.
• Etter utelukkelse, utgjør tilbakebetaling til eksisterende utlåner, hvis det eksisterer et eksisterende lån, betaler nedleggelseskostnader og eiendomsprovisjoner, kan selgeren ikke være igjen med egenkapital.
• Selgere som bærer tilbake boliglån har bundet penger ved å sikre det til eiendommen.

Konvertere selgeren tilbake til kontanter

Det er et stort basseng av private investorer på markedet som regelmessig kjøper selgerbearbeidingsinstrumenter. Men de betaler ikke pålydende. Investorer ser på avkastningen de vil motta i løpet av investeringen, og dette avkastningen kan økes dersom investor betaler mindre enn utestående saldo.

Rabatter varierer over hele linja, men selgere kan forvente å miste 10-30 prosent av den ubetalte balansen, avhengig av følgende:

• Krydder . Dette betyr hvor lenge selgeren har mottatt innbetalinger på tilbakeføringsfinansieringen. En selger som har mottatt betalinger i løpet av en 12-måneders periode, vil motta mer penger enn en selger som har et helt nytt boliglån.
• Rentesats . Jo høyere rente, jo lavere rabatt. En lavere rente vil tiltrekke seg investorer som ønsker en høyere rabatt.
• Lånetid . Langsiktig boliglån som et 30-årig boliglån er ikke så attraktivt for en investor som et kortsiktig boliglån; Derfor er langsiktige boliglån vanligvis solgt til høyere rabatter enn kortsiktige.
• Forutbetalingstrafikk og sen betaling . Tilbakebetalingslån som inneholder en forskuddsbetaling og en sen kostnad er også mer attraktive for investorer, noe som påvirker diskonteringsrenten som er brukt.
• Lånsverdi . Lavere utlånsverdier får gunstigere rabatter. Høyere forhold betraktes som større risiko og rabatter er brattere.

Investorer vurderer også typen sikkerhet, dens verdsettede verdi, beliggenhet, fasiliteter, tilstand og kredittverdigheten, hvis kjent, av kjøperne.

Selge gebyrer for tilbakebetaling av boliglån

Investoren kan spørre selgeren om et tilbakebetalingslån for å hente alle kostnader knyttet til salg av notatet og boliglånet. Du kan bli bedt om å betale slike avgifter som:

• Tilleggspolicy
• Escrowgebyr
• Dokumentforberedelse
• Vurdering
• Begunstigelseserklæring
• Kobber- / trådoverføringer
• Innspilling
• Kommisjonen, hvis noen

Finne investorer til å kjøpe tilbakebetalingslån

Det er private investorer og kommersielle investorer. Noen er representert av boliglånsmedlemmer, noen er ikke:

• Abonner på nyhetsbrev til nyhetsbrev.
• Søk på Internett.
• Se i din lokale avis klassifiserte annonser.
• Ring eiendomsmeglere som handler i investeringseiendommer.
• La fingrene gå i de gule sidene.
• Spør venner og familiemedlemmer.

_{På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.}