Kort salg er ikke godt kjøp for kjøpere

Kortsalg skjer når hjemverdiene faller, og selgerne mottar ikke nok penger fra en kjøper til å betale sine eksisterende boliglån, slik at långivere er enige om å ta mindre enn det beløpet de skylder dem.

På overflaten kan det virke som om en kortkjøpskjøp får en god avtale. Selv om en liten marginal av kortsalg kan være lønnsomt for en kjøper - fordi det alltid er unntak - mye av tiden, ville en kjøper være bedre å kjøpe et hjem som ikke er i standard.

Kortsalg selges ikke til rabatter.

Du er usannsynlig å høre eiendomsmeglere fortell deg at det ikke er en god ide å kjøpe en kort salg. Til dels er det fordi eiendomsmeglere profitterer på en kort salg. Alle tjener penger bortsett fra selgere og kjøpere. Realiser også at noteringsagenter kan presse selgere til å liste som en kort salg, fordi hvis selgerne gikk gjennom foreclosure, vil noteringsagenter ikke få noteringen.

I Sacramento, hvor jeg jobber, for eksempel, ignorerer mange agenter kortsalg og foreslår at deres kjøpere kjøper noe annet. Dette er ofte agenter som ble brent i fortiden og hadde kortsalg fra hverandre fordi de var oppført av en agent som ikke hadde noen forretningsoppføring, en kort salg.

Her er 11 grunner til at kjøpere kanskje ikke vil kjøpe en kort salg:

1) Selgere betalte for mye.

Hvis et hjem solgt for 500 000 000 for noen år siden og nå er til salgs på 400 000 000 dollar, betyr det ikke at kjøperen plukker opp $ 100 000 av egenkapitalen gratis.

Det betyr at selgeren har betalt for mye i et stigende marked og nå har markedet falt. Det betyr at selgeren ikke har egenkapital.

2) Selgere lånt for mye.

Banker som var ivrige etter å låne ut penger i verdsettende markeder, tillot ofte låntakere å over-boliglånet, noe som betyr at lånerens lånebalanse overstiger verdien av eiendommen.

Vurderingene er subjektive, og ikke alle taksere vil plassere samme verdi på et hjem. Selv om loven er, er noen taksere presset av bankene for å vurdere på det beløpet hjemmeeieren ønsker å låne.

3) Strenge kvalifikasjoner.

Uerfarne eller uetiske eiendomsmeglere kan presse selger til å vurdere en kort salg når selgeren ikke kvalifiserer for en kort salg. Selgere må bevise en motgang og sende bevis for vanskeligheter til utlåner for godkjenning. Noen agenter lister boliger som kortsalg uten å snakke med långivere eller prekvalifisere selgerne.

4) Hjem selger til markedsverdi.

Långivere er ikke naive eller uvitende om verdien av et hjem. Långivere vil insistere på en sammenlignende markedsanalyse, kjent som en CMA, eller megler prisuttalelse, kjent som en BPO. Hvis en utlåner mener at en bedre pris kan oppnås ved å ta eiendommen i foreclosure over et short-sale tilbud, kan utlåner holde ut for en høyere pris.Den prisen vil være nær markedsverdi. Långivere godtar kortsalg når hjemmet er verdt kort salgsprisen, som betyr markedsverdi.

5) Hjem selger "Som er".

Hvis et kredittforetak godtar en kort salg, er det sannsynligvis også å betale sluttkursene i transaksjonen.

Långivere spør kjøpere om å kjøpe hjemmet i sin nåværende tilstand. Långivere vil vanligvis nekte å betale for:

• Foreslåtte reparasjoner som vises på en hjemmeinspeksjon.
• Skadedyrkontroll eller arbeid som er nødvendig for å utstede en klar skadedyrsrapport.
• Takksertifiseringer eller takreparasjoner.
• Hjemmebeskyttelsesplaner for kjøperen.
• Utsatt vedlikehold.

6) Lengde på tid for å lukke.

Avhengig av hvor meldingen om standard ble arkivert, har långiverens logg av foreclosures og hvor mye papirer selgeren allerede har sendt inn, det kan ta alt fra to uker til to måneder for å få et svar på et tilbud fra et utlåner. I tillegg, hvis to långivere er involvert fordi det er to lån sikret til eiendommen, kan det ta lengre tid å tilfredsstille kravene til den andre långiveren.

7) Långivere kan endre vilkår.

Enkelte långivere forbeholder seg retten til å gjenforhandle vilkårene for den korte salget i siste øyeblikk.

Hvis markedet endres, nye lover passerer eller ny informasjon krysser utlånerens skrivebord, kan utlåner forsøke å endre vilkårene i kontrakten. Långivere har generelt advokater til rådighet, og vanlige kjøpere gjør det ikke.

8) Långivere Discount Commission.

Långivere som har solgt lån til Fannie Mae eller Freddie Mac, betaler vanligvis tradisjonelle eiendomsprovisjoner til eiendomsmeglere. Andre kan kreve rabatt. Videre slutter agenter 2-3 ganger arbeidet med en konvensjonell transaksjon, og setter ikke pris på å få betalt mindre for å gjøre mer arbeid. Hvis du har avtalt å betale agenten din en viss prosentandel i henhold til en kjøpermegleravtale, kan du være ansvarlig for forskjellen mellom hva långiveren skal betale og hva kontrakten din fastsetter, hvis din agent nekter å fravike forskjellen.

9) Høyere kjøperens sluttkostnader.

Fordi långivere sjelden betaler for eventuelle tillegg, vil en selger være villig til å gjøre, hvis du vil ha noen av disse tilleggene, betaler du selv dem. Noen ganger vil långivere nekte å betale for standard selgerens lukkekostnader som overføringsskatter, også. Hvis du vil ha spesifikke inspeksjoner, vil du sannsynligvis betale for dem utenom lommen.

10) Mist kontroll over transaksjonen.

Hvis du må lukke escrow etter en bestemt dato, har du mye lykke med det. En kortsalg hjemmeavslutningsprosess tar ubestemt tid. Selgerens långiver kaller skuddene, ikke kjøperen eller kjøperens utlåner. Hvis du prøver å lukke escrow samtidig med salget av ditt hjem, kan det ikke skje.

11) Liten Selger Motivasjon.

Når selgeren oppdager at den korte salgsvirkningen på kreditt er nær en avskærmning, er det lite insentiv for selger å samarbeide med en kort salg. Selv om selgere kan kvalifisere seg til å kjøpe et annet hjem i 2 år etter en kort salg mot 5 (med restriksjoner) på en foreclosure, har noen ingen mening om å kjøpe et annet hjem igjen.

På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California