Skatt konsekvenser for hjemmekontorer

Spørsmål:

I løpet av de neste årene planlegger jeg å selge hjemmet mitt. Jeg bruker bare ett av sine rom som hjemmekontor for min virksomhet. Jeg har hevdet hjemmekontraktsavdrag for en proporsjonal andel av avskrivninger og andre utgifter knyttet til rommets forretningsbruk, akkurat som jeg har skrevet av alt utstyr og møbler fylt inn på kontoret. Hvordan fungerer skattereglene når jeg selger hjemmet mitt?

Svar:

Før 2002 var reglene tøffere hvis du brukte en del av boligen din til forretningsformål og så solgte hjemmet ditt. Ja, loven tillater utelukkelse - en rømning fra skatt - av fortjeneste ved salg av en hovedbolig. Utelukkelsesbeløpet er så mye som $ 250 000 for enkeltpersoner og ektepar som sender separate avkastninger, og $ 500 000 for gifte par som sender felles avkastning. Men disse reglene godkjente en utelukkelse bare for den del av fortjenesten som kan henføres til oppholdsdelen, og forbyder utelukkelse av fortjeneste på kontordelen.

Residence vs Business Treatment

I virkeligheten behandlet IRS denne typen salg som om du hadde solgt to eiendommer: en bolig og en annen eiendom. Følgelig måtte du lage separate beregninger for bolig- og forretningsfortjenesten, dividere salgspris, salgskostnader og grunnlag mellom bolig- og forretningsdelene.

IRS skrapt de gamle reglene og erstattet dem med nye som eliminerer en tildeling mellom bolig og næringsliv. Salget er en enkelt transaksjon så lenge hjemmekontoret og boligdelen er både innenfor en enkelt bolig - en "bolig", som byråsforskrifter setter det. Følgelig kan noen som deg ekskludere hele fortjenesten, til tross for at du bruker en del av hjemmet for virksomheten.

Recapturing Depreciation

Denne pause er gjenstand for en "gjenopptak" -begrensning utformet for å hindre en dobbel fordel. Du mister utelukkelse for den del av fortjenesten som tilsvarer eventuelle avskrivningsfradrag som er tillatt eller tillatelse på hjemmekontoret etter mai 1997. I stedet betaler du skatt på den delen. Tillatelse eller tillatelse betyr hva du hevdet tidligere, eller hvis du hevdet mindre enn du kunne ha hevdet, beløpet du kunne ha hevdet. I den forbindelse er de nye reglene ikke forskjellige fra hva de gamle reglene forplikter deg til å gjøre.

Hva IRS oppnår er å gjenoppta avskrivningsavskrivninger som gjorde at du kunne redusere skatt i førsalgsår. Byrået stiller fortsatt gjeldende regler selv om du slutter å bruke det rommet av forretningsårsak, og hele hjemmet er en hovedbolig i minst to år ut av den femårsperiode som slutter på salgsdagen.

Relief from Recapture

For å kvalifisere for lettelse fra gjenopptak, må du vise ved "tilstrekkelig opptegnelse eller annet bevis" - vanligvis bør avkastningen tilstrekkelig være tilstrekkelig - "at avskrivningsfradrag tillatt var mindre enn beløpet tillatte."Så beløpet som" du ikke kan ekskludere er mengden tillatt. "

For å illustrere, anta at hjemmekontoret din kvalifiserte deg til å kreve avskrivninger, men du kan vise at du aldri hevdet noe.

Da er det ingen reduksjon av ekskluderingsbeløpet og ingen gjenopptakelse.

Skatteansvar på grunn av gjenopptatt avskrivning

Opptjent avskrivning belastes med maksimalt 25 prosent i stedet for topprente på 15 prosent for langsiktige realisasjonsgevinster, pluss gjeldende statsskatt. Rapporter dette innsamlede beløpet på Schedule D (Kapitalgevinster og tap), ikke skjema 4797 (Salg av forretningseiendom). På plussiden er det ingen gjenopptakelse av andre utgifter, for eksempel eiendomsskatt og boliglånsrenter.

_{Julian Block er en advokat, syndikert kolonne og tidligere IRS spesialist (kriminell etterforsker). Denne artikkelen ble uttrukket med tillatelse fra pamflet: "Hjemmesalgsveiledningen for skattebesparelser: Enkle måter for enhver selger å senke skatter til det juridiske minimumet", som kan bestilles ved å sende $ 19. 95 for en etterbetalt kopi til J. Block, 3 Washington Sq. , # 1-G, Larchmont, NY 10538. I skrivende stund er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.}