Hvordan du selger ditt hjem gjennom en landskontrakt

Landskontrakter er nyttige instrumenter for selgere som selger et hjem og vurderer å bære finansieringen til en kjøper. Det gir selgere en innbygget inntekt og generelt en bedre rente enn priser som tilbys på pengemarkedsregnskap eller depositum. En forsiktig selger bør imidlertid ta skritt for å beskytte egenkapitalen og sikre at kjøperen kan oppfylle vilkårene i landskontrakten.

- 9 ->

Forskjellen mellom en landskontrakt og et boliglån

Landskontrakter er sikkerhetsavtaler mellom en selger, kjent som en leverandør, og en kjøper, kjent som en Vendee.

Leverandøren bærer finansieringen til Vendee, som kanskje inneholder et underliggende lån. Den grunnleggende forskjellen mellom en landskontrakt og et boliglån er at kjøperen ikke mottar en gjerning eller klar tittel til eiendommen til landskontrakten er betalt.

Noen stater har lover som behandler en landskontrakt som ligner en tillitsverdi, og disse landskontrakter gir forvalter, og gir en forvalter "salgsstyrke" for å iverksette avskærmningssaker i tilfelle Vendee standard på kontrakten. Andre stater gir kjøperne en lengre innløsningsperiode, ligner de som er under et boliglån. Av disse grunnene er det viktig å redusere sjansene for mislighold ved å kvalifisere Vendee.

Beskyttelse av selger på en boligkontraktsalg

Hvis du har et underliggende lån, gitt et valg mellom en rett kontrakt eller en omslagskontrakt, kan du tilby omslagskontrakten. Det vil gi deg en overstyring på den eksisterende renten på det første boliglånet.

Be om juridisk rådgivning om en fremmedgjøringsklausul.

• Få en kredittrapport om kjøperen. Hvis kjøperen har innvilget konkurs, gjort sen betaling til andre kreditorer eller, verre, ingen kreditt, er disse nedsettende postene et rødt flagg.
• Krev en tittelforsikringspolicy. Tittelforsøk av de offentlige registre vil også vise rettigheter eller dommer som er innlevert mot en kjøper. Tittelfirmaet vil sannsynligvis be om tilfredsstillelse av disse beløpene før det vil forsikre landskontrakten om en tittelpolitikk. Be om å se en kopi av den foreløpige tittelrapporten (eller forpliktelsen til tittelforsikring) for å avgjøre om et søk avslører noe om kjøperen.
• Be om en heftig nedbetaling. Kjøperne er mindre tilbøyelige til å gå bort fra en landskontrakt eller slutte å betale på avdragsavtalen hvis kjøperen har gjort en stor forskuddsbetaling. Jo flere penger som investeres på forhånd, desto mindre sannsynlig vil en kjøper risikere å miste den.
• Bære finansieringskortet. Du kan amortisere betalinger i 30 år, men be om ballongbetaling etter fem eller ti år. Dette vil la kjøperen refinansiere eller selge eiendommen for å betale deg tidlig.
• Bekreft Kjøperens Sysselsetting. Kontroller at kjøperen er ansatt og har vært ansatt i minst to år, helst lenger.

• Be om personlige henvisninger. Sjekk kjøperens referanser, inkludert tidligere utleiere. Spør om betalingshistorie ved tidligere utleie, ikke bare dagens leie, fordi noen ganger vil utleiere si noe for å få leietaker ut av eiendommen. Gå tilbake til utleier før eksisterende utleier og spørre.
  

• insisterer på at kjøperen oppnår en huseierforsikringspolicy. Du vil ikke være ansvarlig for hjemmet etter at landskontrakten er signert og notarisert. Sørg for at kjøperen heter deg som en ekstra forsikret og får en kopi av huseiers forsikring.
• Konfigurer en utbetalingskonto. Mange banker og finansinstitusjoner tilbyr en tjeneste som vil samle innbetalinger fra kjøperen og sende dem til deg eller sette dem inn på bankkontoen din. Det hindrer kjøperen til å kjenne hjemmeadressen din, og arrangementet gir deg frihet til å reise.
• Samle skatter fra Vendee. Spør Vendee å betale skattene til utbetalingsselskapet ditt. Selskapet kan da foreta skattebetalinger til eiendomsbedømmeren, og du kan være trygg på at skatter vil bli betalt til rett tid.
• Inkluder en sen betalingsgebyr i kontrakten. Hvis du betaler en underliggende lånebetaling, vil du motta betalinger i tide for å unngå dine egne sene kostnader. Oppgi kjøperen en rimelig avgift for betalinger mottatt sent for å lokke kjøperen til å betale på tid.
• Forsikre deg om fortsatt vedlikehold og vedlikehold. Vurder å inkludere en akselerasjonsklausul i kontrakten, som gjør at du kan få Vendee til å refinansiere eiendommen dersom tilstanden til eiendommen blir en risiko for din finansielle investering.
• Forhindre vendingen fra å tildele kontrakten. Når du har gjort leksene dine for å godkjenne denne kjøperen, vil du ikke gi kjøperen rett til å tildele kontrakten til en ukjent enhet.
• Snakk med en advokat. Det er verdt det å bruke noen få hundre dollar for å få juridisk råd før de inngår en landskontrakt. Dessuten vil en advokat trolig tenke på noe jeg har savnet i denne punktlisten.

_{På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.}