Hva du skal vite om villaeiereforeninger

Kjøpe leilighet eller rekkehus handler om mer enn fire vegger og interiør luftrom; det betyr også å kjøpe huseiereforeningen. Smarte kjøpere undersøker alle huseierforeningsdokumenter, inkludert de siste årsregnskapene, for å avgjøre om man kjøper inn i en pengepit eller en gullgruve. Her er de beste spørsmålene en kjøper bør spørre:

Hvordan økonomisk forsvarlig er huseiereforeningen?

For å avgjøre dette, spør etter og les (ja, de er lange, minst 50 sider eller mer) kopier av følgende dokumenter:

• Krav, betingelser og begrensninger (CC & R) > Vedtekter og forskrifter
• Møte protokoller for det siste året
• HOA årsregnskap
• Disse dokumentene forteller deg om:

Spesielle vurderinger planlegges for å håndtere utsatt vedlikehold

• Planlagt kapitalforbedring
• Antall kontantbeholdninger
• Om foreningen blir eller er saksøkt
• Historikk og sannsynlighet for avgift øker
• Månedlig avgift

Hva kjøper du månedlige avgifter? Inkluderer det betaling for:

Vann

• Kabel-TV
• Jording vedlikehold / gartnere
• Trash pickup
• Avløpstjenester
• Forsikring
• Profesjonelle administrasjonsgebyrer
• Basseng, spa eller treningssentre
• Veier og fortauer
• Tilordnet / underjordisk parkering (og i så fall hvor mange mellomrom?)
• Gate tilgang

Hvordan sammenlignes avgiftene med gebyrer belastet av andre condos i området? Jeg solgte en leilighet i et eldre kompleks hvor avgiftene var $ 120. Remodeled condos rundt hjørnet var å selge med avgifter på $ 190. Hovedforskjellen mellom de to kompleksene var de ombygde enhetene hadde apparater av rustfritt stål og granittkjøkken.

Så spør jeg kjøpere, "Er det verdt $ 70 per måned for deg å eie rustfritt stål apparater?" For noen kjøpere er svaret "ja".

Hvem styrer komplekset?

Større komplekser krever profesjonell ledelse. Det kan koste mer å ansette et profesjonelt firma, men i det lange løp har det en tendens til å spare penger. Profesjonelle ledere har mer forhandlingsevne når de forhandler om tjenester som bud for gartnere eller generelt vedlikehold fordi de representerer et så stort antall komplekser.

Hvor mange enheter leies ut?

Ingen liker leietakere. Det er ikke at leietakere er dårlige mennesker, men det er en viss sannhet at leietakere ikke tar vare på eiendom på samme måte som en eieropptaker ville ta vare på det. I tillegg vil noen långivere ikke låne penger til en kjøper dersom mer enn 25% av enhetene i komplekset leies ut. Noen huseierforeninger nekter å la eiere leie sin enhet i mer enn 30 til 60 dager, hvis i det hele tatt.

Hvor stille er enhetene?

Å spørre naboene vil gi potensielle kjøpere en ide om støyfaktoren, men det vil også kjøre området sent på en lørdag kveld. Det er best å kjøpe en hjørne enhet fordi færre vanlige (tilstøtende) vegger betyr mindre støy. Lydisolering hjelper imidlertid ikke mye hvis naboens nabo liker å sprenge Pink Floyd hver søndag klokka 2:00.

En klient som kjøpte en nede leilighet i nærheten av trapper som fører til andre etasje var bekymret for å høre lyden av fotspor på trappene, så jeg foreslo at hun snakket med oppe beboer. Det viser seg at innbyggerne var presidenten til HOA og en klistremerke for å holde tingene stille.

Hva er fasiliteter, parkering og kjæledyrbegrensninger?

Finn ut tidene til bruk for bassenger, spa og rekreasjonsområder som tennisbaner eller spillrom og sjekk for at disse tidene skal fungere med timeplanen din.

• Hvordan håndteres gjesteparkering, og hvor mange parkeringsplasser gjøres med hver enhet? Er det mulig å leie ekstra parkeringsplass hvis du trenger det?
• Hvor mye vil du bli belastet for å erstatte en tapt nøkkel for sikkerhetsporten eller klubbhuset?
• Hvor mange kjæledyr kan du ha? Er det størrelsesbegrensninger? Har du lov til å ta med kjæledyr gjennom lobbyen i bånd?
• Endelig snakk med folkene som bor der. Trekk inn på parkeringsplassen eller garasjen på sen ettermiddag når villaeiere kommer hjem fra jobb. Hvis de hater boligeiendomsforeningen, vil de fortelle deg på ingen usikre vilkår hva som er galt med det. Bedre å finne ut følelsen og årsakene bak den før du kjøper enn etterpå. HOA har makten til å regulere og monetarily straffe eiere for brudd som aldri før, så sørg for at du helt forstår hva du kjøper inn før du logger på bunnlinjen.

På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.