Selger i et kort salg?

Spørsmål: Hvem er selgeren i en kort salg?

En leser skriver: "Jeg undertok så mye papirarbeid når jeg legger hjemmet mitt på markedet som en kort salg som jeg ikke kan huske hva jeg lovte å gjøre eller hva et av papirene betyr. Min agent sier banken betaler alle salgskostnadene, men det ser ikke slik ut til meg. Han sendte meg et tilbud om å signere. Tilbudet sier «selger å betale tittel og escrow». Er det meg eller er det banken? Hvem betaler selvangivelsen? Hvem er selgeren i en kort salg? "

Svar: Først, la meg si at hvis du lurer på hvem selgeren er i en kort salg, er du ikke alene. Selv selgere som burde vite svaret på det spørsmålet, gjør det ikke. Selv agenter som burde vite svaret på det spørsmålet, gjør det ikke. Det er en del av grunnen til at agenten din forteller deg at banken betaler alle kostnadene i en kort salg. Men agenten din er ikke akkurat riktig og kan ta den enkle veien ut.

Det høres også ut som om du kanskje har et tillitsspørsmål som skjer med din egen agent. Når en agent signerer en noteringsavtale med deg, oppretter denne agenten et fidusielt forhold til deg. Det betyr at agenten må jobbe i beste grad. Det er vanskelig for en agent å gjøre den jobben for deg hvis fiduciary ikke eksisterer. Du må stole på at agenten din har fidusiær med denne agenten. Uten tillit, kan du ha brutt fidusiærforholdet.

Mitt forslag er at du spør agenten din om å forklare fidusiær for deg, og forklare deg hvem som selger i en kort salg.

Dette burde ikke være en vanskelig oppgave for din agent, og vil trolig bli ønsket velkommen av din agent.

Hvem betaler kostnadene i en kort salg

En kort salg er egentlig ikke annerledes enn noen annen form for transaksjon så langt som kostnadene er opptatt av. Din avsluttende erklæring og gebyrene som belastes, er svært lik alle andre eiendomsmeglingstransaksjoner.

Det virker som dette:

• Si at du selger ditt hjem for $ 100, 000. Du er selgeren.
• Kjøperen gir deg $ 100 000, enten gjennom en kombinasjon av en forskuddsbetaling og et lån, eller kanskje er det bare alle penger. Det spiller ingen rolle. Til slutt får du $ 100 000.
• Først betaler du provisjonen. Hvis det er 7%, betaler du 7 000 dollar til noteringsmegleren. Listemegleren betaler deretter noteringsagenten, kjøperens megler, og kjøperens megler betaler kjøperens agent. Det kan også være underagenter av agenter som får betalt fra $ 7 000, men faktum er at du nå har $ 93 000 igjen.
• Fra $ 93 000 vil du sannsynligvis ha ytterligere $ 3 000 i utgifter. Disse gebyrene kan dekke tittel avgifter, escrow avgifter, opptak avgifter, krenkende eiendomsskatter, skattprestasjoner, overføringsgebyrer, blant andre kostnader.Hvis alle disse gebyrene totalt $ 3 000, for eksempel, vil du nå ha 90 000 kroner igjen.
• Den $ 90, 000 er nettoinntektene dine. Du kan ikke beholde pengene fordi du skylder banken. Du skylder sannsynligvis banken mye mer enn $ 90 000, men hvis banken skulle selge hjemmet ditt som et bank-eid bolig, kunne det maksimalt banken sannsynligvis få være den $ 100 000 du bare ble tilbudt for kort salg .

  Derfor, siden banken ikke kan få noe mer enn det fordi $ 100 000 er markedsverdi, vil banken akseptere din $ 90 000. Den eneste forskjellen mellom en kort salg og en vanlig transaksjon, som du kan se , er det faktum at du ikke legger penger i lommen. I en vanlig transaksjon, ville du lomme nettoprovenuet etter å ha betalt av banken fordi du ville ha det som kalles egenkapital. I en kort salg har du ingen egenkapital fordi du har mistet din egenkapital.

  Dette betyr at du er selgeren. Banken er ikke selgeren. Eieren er selgeren, og eieren betaler kostnadene ved salget fra provenuet fra salget.

Er banken virkelig selgeren av en kort salg?

Noen argumenterer for at banken egentlig er selgeren av en kort salg fordi banken skylder langt mer penger enn hjemmet selger for, men det er ikke sant. Det er fordi tittelen forblir hos selgeren til selgeren utfører hjemmet til en kjøper. Selgeren er eieren.

Det virker imidlertid på denne måten i virkeligheten. Si, du skylder $ 200 000 til banken, men hjemmet ditt er bare verdt $ 100 000. Hvis banken kommer til å miste $ 10 000 fra inntektene, fordi nettoprovenuet av salg er bare $ 90 000, som gjør at banken er veldig interessert i og investert i salgskostnadene.

Selv om banken ikke betaler kostnadene ved salg, kan hver krone banken stoppe selgeren fra å betale, gå inn i bankens lomme. Fordi banken får pengene som er igjen. Derfor bryr banken seg hvor mye selgeren betaler i avsluttende kostnader.

Men selgeren er fortsatt selgeren, og banken er fortsatt banken.

Spørsmålet gjenstår dersom banken ikke vil tillate en viss avgift eller utgifter i en kort salg, hvem betaler det? Hvis en avgift er uautorisert, betyr det at banken ikke tillater at den trekkes fra bruttoprovenuet. Men avgiften må fortsatt betales. I det meste av mitt kort salg ber jeg kjøperen å betale uautoriserte avgifter.

Vanligvis er betaling av uautoriserte gebyrer omsettelig. I en HAFA-kortsalg var imidlertid selgeren ikke lov til å betale noe ekstra. HAFA-kortsalg brukes ikke lenger. I California, forbyder SB 458 at California-selgere fra California betaler noen avgifter helt utenom lommen, slik det fremgår av California Civil Code 580e.

På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.